Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.
Рассказываем, выгодно ли покупать залоговые квартиры от банков и как можно стать собственником такой недвижимости.
Залоговую квартиру можно купить у собственника или на торгах, проводимых по решению суда. zen.yandex.ru
Почему продают залоговую недвижимость
Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.
Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты.
В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд. Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег.
После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.
Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда.
Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку.
За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения. Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.
Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.
Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.
Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты
Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:
- продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
- квартира выставляется на аукцион по решению суда;
- продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.
Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик
Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.
Залоговую квартиру нельзя продать без согласия банка — запрет на сделку указан в выписке из ЕГРН. zen.yandex.ua
Если банк дал разрешение на продажу
Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.
Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.
Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства
Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:
- Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
- Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
- Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
- Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
- Составляется проект договора и передается в банк.
- Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
- Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
- Стороны подписывают договор купли-продажи.
- Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
- Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.
Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки
Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.
Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.
Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:
- Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
- Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
- Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
- Подписывается договор купли-продажи.
- Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
- Регистрируется право собственности на квартиру.
- Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.
Обременение с залоговой квартиры, купленной в ипотеку, снимают после выплаты кредита новым собственником. yandex.com
Если банк не дает разрешения на продажу
Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу. Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.
Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры
- После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
- Новый собственник обращается в МФЦ.
- Подписывается заявление о регистрации права собственности.
- Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.
- Вносятся изменения в единый реестр.
- Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.
При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки.
Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись. Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса.
При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.
Покупка залоговой недвижимости на торгах
Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии. Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.
Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион. При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.
Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время. Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.
Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:
- Оформляет электронную подпись.
- Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
- Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
- Получает уведомление о допуске к аукциону.
- Получает информацию о недвижимости.
- Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
- Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
- Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
- Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.
В торгах побеждает тот, кто предложит больше денег за недвижимость. dom.ria.com
Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.
Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры
В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.
После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент.
Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру
Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:
- в средствах массовой информации;
- на сайтах банков;
- на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
- на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
- на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
- на сайте ФССП.
Продажа квартиры финансовой организацией
Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.
Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.
В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.
Риски покупки квартир на аукционе
- Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект.
- В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
- Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
- В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
- Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.
Проведение торгов и продажу залоговой квартиры могут оспорить через суд. pravlife.org
Особенности покупки залоговой квартиры: самое главное
- Продажа залоговой недвижимости — это реализация объекта, который находится под обременением.
- Залоговые дома и квартиры могут продавать по инициативе заемщика или по решению суда — в принудительном порядке.
- Если квартира продается с согласия собственника или по его инициативе, нужно получить согласие банка на сделку. Новый владелец может использовать собственные средства или переоформить ипотеку на себя.
- Если банк против реализации объекта, сначала за счет средств покупателя погашают задолженность. После этого можно проводить сделку.
- В принудительном порядке квартиру продают по решению суда. Для этого организуют аукцион.
- Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на площадке и выбрать лот. Каждый участник должен внести обеспечительный платеж, размер которого может составлять до 20% от стоимости жилья. После проведения торгов участникам, которые не стали победителями, обеспечительный платеж возвращается в полном размере.
- Если квартира не продалась при проведении торгов, банк может реализовать ее самостоятельно — через сайты объявлений или свои площадки.
- Калькулятор ипотеки онлайн: как рассчитать ежемесячный платеж по кредиту для покупки недвижимости
- Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду
- Что такое квартира-малосемейка?
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Как купить квартиру в залог у банка?
Многие всерьез думают, что купить квартиру у банка, которую конфисковали у бывших владельцев, можно просто за гроши. А в качестве бонусной акции сотрудники бесплатно проверят документы. «АСКА Недвижимость» разобралась, насколько выгодно брать «сыр в мышеловке» и как это сделать по закону.
Как купить квартиру y банка за долги
Купить квартиру в залоге у банка можно двумя способами:
- взять в ипотеку,
- приобрести на открытом аукционе.
Первый способ привлекает снижением процентной ставки. Дело обстоит так: вы обращаетесь за ипотекой на помещение, которое уже оставляли в залог. Отделения составляют отдельный список подходящих предложений. Вы покупаете квартиру или становитесь новым заемщиком.
Выгода во втором случае – ипотечная ставка, сниженная на 1-2 процента. Банк выкупает квартиру за рыночную цену, но снижает переплату за свои услуги. Это выгодно, если вы все равно хотели брать ипотеку, но на новую, а не заложенную недвижимость.
Банковская организация выдала бы ее на общих основаниях, а не по сниженной ставке.
На открытом аукционе можно квартиру в залоге у банка купить как минимум по стартовой цене, назначенной судьей. С молотка продают недвижимость, за которую велись судебные споры.
Ликвидационная стоимость определяется в результате оценки, с учетом мнения кредитной организации. Последняя заинтересована скорее вернуть свои деньги, поэтому помещения стоят на 25-30% дешевле, чем на реальном рынке недвижимости.
Этот способ купли-продажи породил слухи, что королевские палаты можно выкупить за бесценок, если они были заложены.
Насколько выгодна покупка залогового имущества y банка
Бытует мнение, что продажа залоговых квартир создает сложность для банка, поэтому он готов дать огромную скидку. Это не совсем правда.
Банки не любят только помещения в ужасном состоянии, которые не принесут прибыли. Самую выгодную ипотеку оформляют на жилье в новостройке. Вряд ли с торгов продадут старую коммуналку на краю города. Документы залоговых квартир уже проверялись на стадии оформления ипотеки. Неприятные сюрпризы, угрожающие срывом сделки, ликвидированы.
Приобретатели думают, что жилье в залоге – это дёшево. Ошибочное мнение. Сэкономить можно, но не как многие рассчитывают. Чрезмерное снижение стоимости не входит в интересы банка, бывшего собственника. Если речь идет о хорошей квартире, приличном доме, то цена явно будет на уровне «беззалоговых» аналогов. На аукционе могут дать скидку, но не больше 5-6%.
Неприятным бонусом к покупке идет залоговое обременение, влекущее последствия:
- покупатель вынужден снимать ограничение прав;
- переход права собственности порождает юридические трудности;
- нужно считаться с интересами банковской компании, предыдущего собственника;
- снятие ограничений обойдется в копеечку, увеличит общую цену недвижимости.
Точных критериев, определяющих рыночную стоимость заложенной недвижимости, нет. Обычно стоимость обусловлена способом продажи. К примеру, кредитная компания предлагает заёмщику вариант.
Они заключают договор о передаче прав собственности на заложенную недвижимость. Квартира выставляется на продажу. Вырученными деньгами кредитная компания погасит заем и пени. Деньги, оставшиеся от продажи, получает должник.
Цена квартиры данного варианта равняется рыночной. Выгоды со стороны покупателя нет.
Где покупать
Квартиры в залоге у банка купить можно на нескольких ресурсах.
На публичных торгах
Возникают ситуации, когда заёмщики долго не платят ипотеку, но не хотят сами подавать недвижимость, на которую оформлен кредит. Чтобы вернуть вложенные деньги и пени, банк обращается в судебные инстанции с иском о принудительном взыскании.
Жизнь показывает, что ипотечные споры решаются в пользу кредитора. По закону, когда недвижимость приобретается с ипотечным займом и оказывается банковским залогом, судья вправе постановить продать квартиру.
Решение не зависит от материального состояния собственника: помещение продадут, даже если другого жилья у него нет.
В Краснодарском крае немало таких ситуаций. Например, в 2017 году ипотечный дом многодетной семьи из Курганинска был продан на торгах, т.к. заемщики не погашали задолженность несколько месяцев.
Если принято решение о взыскании задолженности по кредитному договору, помещение выставляется на публичные торги. Они проводятся на сайте банка или на специально созданных ресурсах.
К примеру, существует реализация имущества должников по территории РФ. Лот уходит за самую большую цену. Лот может никому не приглянуться, тогда спустя некоторое время торги будут проведены повторно, а цена лота – снижена на 15%.
Это и есть возможность со скидкой купить залоговую квартиру у банка.
Такой шанс представляется крайне редко. Ведь хороший дом понравится многим, а значит уйдет с молотка, как только торги начнутся. Поэтому если вы уже выбрали лот, не тяните с участием, надеясь, что цена снизится. Желающих будет море. Чтобы успеть заполучить на публичных торгах выгодное предложение, нужно часто обновлять список объявлений.
В этой операции есть один большой риск: если координатор или участник нарушат порядок организации торгов, заключенный договор может потерять законную силу, а покупатель – остаться без приобретенного лота. Поэтому заранее перестрахуйтесь и убедитесь, что торги законны.
Для этого нужно запросить у координатора судебные акты или другие документы, доказывающие, что имущество продается с молотка легально. Эти бумаги координатор обязан дать сразу, как только участник попросит.
Прочитайте правила, чтобы узнать о своих правах/обязанностях как участника.
Например, по условиям, установленным в ФЗ «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенной недвижимости организовываются и курируются судебными исполнителями. Их проводят по месту нахождения этой недвижимости. Т.е. если заложенный дом находится в Сочи, торги проходят в Сочи, если в Краснодаре – участие обязательно в этом городе.
На аукционе банка
Когда заемщик согласен вернуть долг, продав заложенное имущество, банк самостоятельно организует открытый аукцион.
Если должники добровольно соглашаются реализовать помещения, продажа залоговых квартир банками по договоренности с заёмщиками проходит во внесудебном порядке.
Объявления и предстоящие аукционы можно посмотреть на официальном сайте банковской организации или на специальных ресурсах – к примеру, можете посетить портал «Залог24». Выкупают квартиру, заложенную в банке, на аукционах в следующем порядке:
- Начальную цену лота определяет независимый оценщик.
- Цена, назначенная оценщиком, может быть слишком низкой, по сравнению с ценой рыночных «беззалоговых» аналогов. Тогда нужно быть настороже, потому что это сигнал о наличии рисков, связанных как с самим домом, так и с организаторами.
- Каждый участник вносит аванс около 5% стартовой стоимости лота.
- Аванс победителя засчитывается как часть будущего приобретения, а проигравшие получают внесенный процент назад.
- Победителем становится участник, который предложил высшую цену за предлагаемый лот.
По этой схеме покупка квартиры у банка вряд ли обойдется дешево или хотя бы со скидкой. Объекты, попадающие в категорию открытого аукциона, обычно реализовываются по средней цене рынка, т.е. стартовой будет рыночная стоимость. А по ходу торга и появления новых предложений участников стоимость легко может стать выше среднерыночного показателя.
На онлайн-витрине банка
Если квартиру не получилось продать с молотка, кредитная компания может внести объявление в специально созданный раздел своего официального сайта.
Кредиторы заинтересованы в быстрой продаже имущества должников, закрытии долга, компенсации убытков. Обычно квартиры от банка залоговые выставляют на онлайн-витрину по средней цене на рынке.
Вишенка на торте для мечтающих о приобретении подобной квартиры – банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность оформления сделки.
Учтите, что на онлайн-витрине может быть недвижимость со сниженной стоимостью. Она появляется, когда кредиторы не могут реализовать залоговую квартиру по стартовой цене рынка, им приходится сделать скидку и уступить покупателям.
Это помещение является нецелевым активом кредитной организации, ей нечего с ним делать. Нереализованная недвижимость приносит не доходы, а только расходы.
Поэтому в интересах компании побыстрее продать залоговое имущество, чтобы погасить задолженность и больше не тратить средства на содержание объекта. Редко, но скидки могут достигать 50% от начальной суммы.
Для повышения шансов продажи квартиры и привлечения большего количества желающих ее приобрести многие банковские компании создают кредитные базы. В них добавляют предложения с низким процентом на покупку. Можно купить за собственные деньги или оформить ипотеку/рассрочку/кредит на льготных условиях.
Если вы ищите банковскую онлайн-витрину, чтобы использовать предоставляемые преимущества и открыть ипотечный займ по сниженному проценту, откройте специальный раздел на сайте предпочитаемого банка. Например, в Сбере это страница «Подобрать объект», а в Уралсибе – «Реализация имущества». Такие онлайн-витрины есть также у ВТБ, Россельхозбанка и прочих крупных банковских организаций.
Как проходят торги
Выбрав каким образом купить залоговую квартиру, стоит узнать, как проходит участие в торгах. Есть несколько особенностей, о которых вы вероятно никогда раньше не слышали.
Организаторы размещают пресс-релиз о будущих публичных торгах в периодических изданиях, которые являются официальными информационными источниками органов исполнительной власти в соответствующем субъекте России.
Данная информация должна быть опубликована не раньше, чем за 2 месяца, но не позже чем за 1 месяц до даты организации аукциона. В пресс-релизе содержатся все необходимые данные: когда, во сколько и где будет проходить мероприятие.
Также объявление включает описание предлагаемого к продаже имущества, стартовую продажную стоимость.
Когда торги могут не состояться? По двум причинам, которые служат основаниями для признания аукциона несостоявшимся: если нет желающих предложить начальную стоимость, или если на торги подали заявки менее 2 человек.
После несостоявшегося мероприятия организуют повторное через 1 месяц. Стоимость непроданного имущества будет снижена на 15%.
Если вы покупаете квартиры, которые получены за долги банком, только в качестве инвестиции и хотите приобрести их по максимально низкой цене, просто не участвуйте в первых торгах. В случае объявления повтора вы точно выиграете в цене.
Помните, что перед торгом вы не можете осмотреть помещение, поэтому вы практически будете покупать «кота в мешке».
Чтобы стать участником торгов вам понадобятся:
- отсканированные копии всех страниц паспорта,
- электронно-цифровая подпись (ЭЦП),
- нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки (если есть зарегистрированный брак).
Электронно-цифровая подпись необходима для оформления заявки на участие, поскольку ее функция – придать паспорту, заявлению и другим документам законную силу. ЭЦП – это то же самое, что обычная подпись, но в электронном виде на USB-флеш-накопителе.
Электронную подпись изготавливают и выдают авторизованные удостоверяющие центры. Для получения ЭЦП нужно отослать заявление, паспорт, страховое свидетельство, ИНН. Оформление платное, стоимость в районе 1000 – 3500 рублей.
Финальным этапом оформления будет активация подписи по инструкции, а также установка системы криптографической защиты информации.
Заявка для регистрации и аккредитация на электронной торговой площадке рассматривается до 5 дней.
Размер аванса 2-10% начальной цены лота. Если вы проиграете, аванс вернется в течение 5 дней, а если проиграете – будет включен в стоимость купленного.
В этом случае внесенный аванс не вернется.
Внести оплату нужно в течение 5 дней после закрытия торгов.
Покупка квартиры в залоге у банка: плюсы и минусы, особенности сделки
- Главная
- Советы
- Советы по ипотекам
Когда человек берет квартиру в ипотеку, он подписывает договор, где указано, что жилье в залоге у банка на весь срок погашения кредита. Если собственник регулярно нарушает график платежей, финансовая организация вправе забрать у него имущество. Конфискованную недвижимость продают на аукционе, ее стоимость обычно ниже рыночной. Как купить залоговую квартиру у банка и какие особенности у сделки — ответим на вопросы подробно.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки.
Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры.
Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).
Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.
СПРАВКА:
| Покупка квартиры в залоге может быть аннулирована, если прежние хозяева решат оспорить сделку и восстановят свои права. Банк отдаст полученную сумму без проблем, но затраченные средства, время, силы и нервы новый владелец вряд ли вернет. |
Накопившийся долг за коммунальные услуги — еще один недостаток.
Суд обяжет предыдущих собственников оплатить квитанции за свет, газ, воду. Но не за капитальный ремонт и содержание общедомового имущества: их относят к квартире, а не к человеку. Следовательно, нужно закрыть задолженность перед управляющей компанией, – это еще одна непредвиденная статья расходов.
Дополнительная проблема, когда жилье уже отключили от коммуникаций.
Решили приобрести залоговую недвижимость? Поинтересуйтесь заранее, нет ли среди собственников несовершеннолетних. Выписать детей из единственного жилья очень сложно, лучше отказаться от сделки и подыскать другой вариант.
Особенности процедуры
Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:
- Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
- Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
- После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.
Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.
ПРОГНОЗ:
| Эксперты Банкирофф.ру считают: в 2023-2024 годах начнется «бум» по продаже квартир, находящихся в залоге у банков. Причина в том, что сейчас ослаблены требования к заемщикам: ссуды выдают на льготных условиях, с минимальным пакетом документов, иногда достаточно одного паспорта. Многие берут жилищный кредит, не имея постоянного источника дохода. Поэтому вполне ожидаемы просрочки по платежам, судебные тяжбы и конфискация банками недвижимости. |
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
РИА НовостиРИА Новости
Торги
Найти информацию о торгах по продаже залоговых квартир можно на официальном портале.
В некоторых случаях продажу квартир, которые не ушли с первых торгов, в дальнейшем ведет уже сам банк через свои площадки или стандартные торговые площадки вроде «ЦИАН» или «Авито».
Цена
На торги обычно выставляется жилье, задолженность за которое соразмерна его стоимости. В первый раз его продают за 80-85% рыночной цены, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, то к следующему аукциону цена снижается еще на 10-15%.
Если и после этого квартира не продана, стартовая цена продолжает снижаться. Иногда квартиры выставляются на 20-40% дешевле рынка. Но итоговая стоимость будет выше этой, так как речь об аукционе. Обычно выгода составляет не более 10%, чаще всего — 5-6%.
При этом случается, что в процессе торга цена «разгоняется», и квартира в итоге оказывается дороже среднего по рынку.
Ипотека в ипотеку
У некоторых банков есть специальная ипотечная программа для залоговых квартир. В этом случае цена для покупателя будет рыночной, но он может выиграть на ставке ипотечного кредита.
Подводные камни
Залоговая квартира изначально проверялась банком, поэтому юридические риски минимальны. При этом получить документы об истории объекта на руки сложно, а процедура сложнее и длительнее, рассказал адвокат Александр Катков.
Сама процедура покупки с торгов несет некоторые риски, предупреждают эксперты.
Во-первых, речь о финансовой стороне: для участия в аукционе нужно вносить задаток, и если клиент не выиграл торги, вернуть их не всегда просто. При этом если участник торгов победил в них и выкупает лот вовремя, задаток засчитывается в сумму, а если не выкупает, задаток не возвращается. Обычно стоимость квартиры нужно внести в течение пяти дней.
Во-вторых, результаты торгов могут быть оспорены. Подать заявление в Федеральную антимонопольную службу могут как другие участники аукциона, так и люди, которых к торгам не допустили. Кроме того, сделку может оспорить и прежний собственник.
Еще одна проблема — коммунальные долги. Перед продажей владельцев просят погасить задолженность, но некоторые платежи, в частности, за капремонт и содержание общедомового имущества, относятся не к людям, а к квартире, и гасить долг перед управляющей компанией придется новому хозяину.
В квартирах, которые продаются с аукциона, могут быть прописаны или проживать люди. Их выселение может стать проблемой.
По закону у человека нельзя отбирать единственное жилье, но к находящейся в залоге квартире это не относится, и прежние собственники, включая детей, подлежат выселению, но на практике добиться этого может быть трудно.
Если это придется делать через суд, нести оплату всех издержек придется покупателю. Если проживающие, несмотря на судебное решение, выезжать отказываются, нужно будет обращаться к судебным приставам для принудительного исполнения.
Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать
burdun/Depositphotos
Какое жилье могут продавать за долги?
Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).
Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?
Как купить квартиру на аукционе?
При это не всегда продажей таких лотов занимаются кредиторы (например, банки и кредитные организации). Есть и так называемая «добровольная реализация». «Здесь продавцами выступают собственники жилого помещения, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку, кредит и т. д.
Несмотря на то, что условия и цена обязательно согласовываются с залогодержателем, должник сам выставляет цену на свою квартиру. И данная схема для него выгоднее по сравнению с тем, когда жилье продается банком.
Так как можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости», — рассказывает независимый эксперт Николай Яблоков.
Где искать такое жилье?
Единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью, продаваемому «с молотка», не существует.
Однако эксперты рекомендуют просматривать варианты на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих организаций есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Долги «за квартиру»: какие не продают коллекторам
Как обменять квартиру, которая находится под арестом?
Сколько можно сэкономить?
На аукционе действительно можно приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако каких-либо гарантий не существует.
Универсальный совет: чтобы не переплатить, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками.
Нужно четко понимать, какой объект ликвиден (а значит, вызовет ажиотаж среди участников аукциона), а какой нет. Исходя их характеристик лота, формируется стратегия поведения на торгах.
«Цену на привлекательный объект стоит повышать до рыночной, а лучше прибавить еще 5–10% от стоимости. Цена на неликвидный объект может быть определена как рыночная стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует победы на аукционе, но она точно убережет покупателя от переплаты», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Вместе с тем, как считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, на торгах вполне реально приобрести квартиру со скидкой в 25%. Так происходит, если банку, реализующему конкретный лот, нужно быстрее вернуть вложенные средства. Отыскать подобные предложения можно лишь в случае постоянного просмотра различных тематических сайтов.
Как принять участие в аукционе?
Алгоритм для участия в торгах достаточно прост: нужно получить электронную подпись (делается это через специальные удостоверяющие центры, которые указаны на сайте конкретной торговой площадки), отправить заявку и внести аванс (у различных организаций он различается) для обеспечения участия. Куда-либо ехать не придется: все аукционы проводятся в электронном виде. «Побеждает» тот, кто предлагает лучшую цену.
Не могу выплачивать ипотеку – что мне делать?
Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно.
«В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости.
И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.
Какие подводные камни?
Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооператив — прим. ред.).
«Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением.
И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Несколько проще обстоят дела, когда квартира куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, добровольно не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс.
Могу ли я объявить себя банкротом?
Во время банкротства будет ли моя квартира считаться единственным жильём?
«Данный процесс может быть достаточно продолжительным — длиться до года. К участию в нем привлекается прокуратура. А если проживающие, несмотря на решение суда, все равно не освобождают помещение, приходится обращаться в ФССП для принудительного исполнения данного решения», — рассказывает Владислав Фролов.
Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.
«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту.
В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.
В этой ситуации у продавца квартиры нет возможности забрать деньги со счета и не расплатиться с банком, так как в случае непредоставления такого поручения продавец не сможет раскрыть аккредитив и забрать причитающуюся ему сумму.
Но, продолжает Пенигин, есть и банки, которые не занимаются безопасными схемами продажи объектов и снятия обременения, а предлагают покупателю досрочно погасить кредит продавца.
В этом случае продавец может в дальнейшем отказаться от регистрации перехода права собственности, оставив покупателя без денег и без квартиры.
Как купить комнату с 300 тысячами долга по коммуналке?
Приходят повестки в суд на имя прошлых хозяев квартиры. Что делать?
«Кроме того, существует риск, что у продавца-должника есть и другие долговые обязательства, которые могут в дальнейшем повлечь признание должника банкротом и признание сделки купли-продажи недействительной по иску арбитражного управляющего», — заключает Дмитрий Пенигин.
Если все же решились на покупку
В большинстве случае покупатель не имеет возможности увидеть квартиру до торгов. Не всегда устроитель аукциона выставляет на сайт даже фотографии. И получается, как рассказывает Надежда Коркка, что единственной «зацепкой» становится адрес лота. Всю интересующую информацию придется добывать самостоятельно: искать сведения в интернете, приехать на место, расспросить соседей.
Приобретать ли жилье, реализуемое на аукционе, или нет — всегда личный выбор. Эксперты рекомендуют взвесить все «за» и «против», а также нанять жилищного юриста на проверку документов такой квартиры. Это поможет уберечь покупателя от потери времени и средств.
- Не пропустите:
- Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости
- Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
- Как проверить, заложена ли квартира?
- Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.