Как продать квартиру в общей долевой собственности?

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры ›  Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

26.02.2019 2 518 просмотров

Ситуация наличия у недвижимости нескольких владельцев не является уникальной для российского рынка, но как продать квартиру, если она в долевой собственности, сегодня относится к категории одних из самых распространенных вопросов. При решении самостоятельно заниматься сбором документов для регистрации важно понимать особенности сделок с объектами, находящимися в режиме долевого владения.

Разграничение понятий

Основаниями для возникновения долевой собственности на жилой объект могут быть:

• прохождение процедуры приватизации жилья;
• выделение долей в квартире, ранее находившейся в режиме общей совместной собственности супругов;
• по наследству при наличии нескольких претендентов.

Доли не относятся к категории неизменных величин, они могут перераспределяться и продаваться. В жизни их выделение может быть связано с добровольным решением участников или с решением судебного органа.

Например, при нахождении в браке с супругом могут быть достигнуты взаимные договоренности с заключением брачного контракта с условиями выделения.

При расторжении законных отношений каждый из бывших партнеров имеет возможность получения 50% во владении общего совместного имущества.

Особенности продажи квартиры

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности имеет ряд нюансов, которые отличают ее от традиционной сделки по отчуждению имущества.

Основные особенности заключаются в следующем:

1. От действующих сособственников должно быть получено разрешение на возможность продажи;
2. Необходимо соблюдение правила преимущественной покупки;
3. Сделка должна быть нотариально заверена;
4. Процедура с детьми предусматривает получение разрешения от органов опеки.

Наиболее простым вариантом продажи долевой собственности является случай, когда все собственники согласны на сделку и квартира отчуждается как единый объект. При продаже одной из долей процедура будет более длительна по времени, так как закон запрещает проведение отчуждения без согласия других сособственников.

Для соблюдения правила преимущественной покупки в адрес всех действующих владельцев направляется уведомление о желании продавца продать свою долю.

Документ рекомендуется составлять в письменной форме и отправлять на адрес получателя заказным письмом. Уведомление должно содержать полную информацию о сути предложения, включая цену и иные существенные условия.

После его получения у сособственника имеется 30 дней для того, чтобы дать согласие или отказ на покупку предложенной доли.

Важным моментом является вопрос оплаты расходов, связанных с оплатой услуг нотариуса. Вне зависимости от количества продавцов пошлина берется однократно и определяется на основании суммы договора. Помимо этого потребуется оплатить работу специалиста по проведению консультации, составление проекта соглашения, изготовлению документов. Оплата берется исходя из установленных нотариусом расценок.

Пошаговая инструкция

Порядок действий при продаже квартиры в долевой общей собственности зависит от того, получено ли согласие на продажу всех владельцев, будет ли участвовать в сделке недееспособное лицо или соглашение будет заключаться с несовершеннолетним. В последнем случае вместо действующего собственника выступает его законный представитель и требуется получение разрешения от органов опеки.

Процесс продажи при согласии всех владельцев долей состоит из следующих этапов:

1. Достижение соглашения о продаже — договоренности могут быть достигнуты в устной форме в случае подписания договора всеми собственниками, для упрощения процедуры часто используется механизм оформления доверенности на сбор документов и их подписания;
2. Определение рыночной стоимости — цена может быть определена самостоятельно на основании проведенного анализа имеющихся на рынке предложений либо при помощи оценщика, услуги последнего обязательны при привлечении покупателем ипотечных средств;
3. Подготовка документов — правоустанавливающие, правоподтверждающие, выписка из домовой книги, экспликация из БТИ, справки об отсутствии долгов;
4. Заключение договора — обязательно наличие письменной формы, нотариальное заверение, подписи всех продавцов или их доверенных лиц;
5. Обращение в Росреестр — время регистрации права собственности зависит от способа обращения.

Сегодня гражданам предоставляется несколько способов подачи документов в Росреестр. Сделать это можно при личном обращении, почтовым отправление с объявлением его ценности, через интернет с использованием сервиса официального сайта и через МФЦ. Специалистам Росрестра дается 3 рабочих дня на рассмотрение и регистрацию перехода прав собственности. При подаче документов через МФЦ процедура займет 5 рабочих дней, а при использовании электронной формы 1 день. В качестве подтверждения возникновения права собственности покупатель получит выписку из ЕГРН.

Вопросы передачи денежных средств регулируются и определяются участниками сделки. Полученные от продажи средства могут быть разделены между продавцами пропорционально их доли либо в соответствии с условиями договора. Сегодня все реже прибегают к практике наличных расчетов, проводимых после регистрации сделки. Гарантом безопасности процесса передачи денег в значительной части случаев выступают банки, услуги которых привлекаются при использовании механизма банковской ячейки или аккредитива.

«Обходные» способы продажи

В жизни не всегда собственники жилой недвижимости могут мирно договориться об условиях продажи. Наличие разногласий в части стоимости и необходимости сделки, нежелание проживать вместе с другим лицом и организация препятствий способно существенно затормозить процесс, в результате чего покупатели могут просто отказаться даже от самого выгодного предложения.

При сложностях в получении согласия на продажу доли продавец может прибегнуть к способу:

• дарения;
• предложения выкупа по высокой цене;
• договора займа.

При дарении доли нет необходимости получать разрешение на сделку от других владельцев, но если они докажут ее возмездность, то она будет признана недействительной.

Предложение приобрести долю по высокой цене может быть выходом из ситуации, но после получения отказа от совладельцев в договоре с покупателем необходимо будет указать такую же стоимость, и продавец будет вынужден оплатить налог с полученных доходов в размере 13%.

При нарушении правила и снижении цены на квартиру для третьего лица может быть подан иск в суд о нарушении прав совладельцев.

При использовании механизма займа оформляется договор, по условиям которого кредитор имеет право взыскать долю в счет уплаты задолженности. При этом риск признания подобной сделки недействительной остается, так как сособственники могут инициировать судебное разбирательство, посчитав соглашение об отступном прикрытием фактической продажи.

Заключение

Наиболее простым вариантом продажи квартиры в долевой собственности станет отчуждение недвижимости как целого объекта. В этом случае, после достижения договоренностей по всем существенным вопросам сделки, заключается договор в письменной форме, документ заверяется у нотариуса, после чего проходит стандартная регистрация перехода прав собственности к покупателю.

При отчуждении одной из долей необходимо получение согласия от других сособственников на проведение сделки, после чего законодательные требования можно считать выполненными и далее этапы процесса аналогичны обычной продаже.

 Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности Ссылка на основную публикацию

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Продать квартиру, если она в долевой собственности вполне реально, однако дело это более хлопотное по сравнению с реализацией недвижимости, находящейся в единоличном владении. Строгое соблюдение правил такой реализации поможет сэкономить время и нервы.

Получение разрешения от совладельцев

Долевая собственность предполагает недвижимое имущество, владельцами которого являются несколько человек на паритетных правах и обязанностях по отношению к объекту (п.2. ст.244 ГК РФ).

При возникновении необходимости реализации такого рода имущества ситуация будет иметь два хода развития:

1. Если только один из собственников желает реализовать преференцию по распоряжению данным имуществом. Владелец изначально оповещает о своем намерении остальных совладельцев. У последних с этого момента возникает прерогатива преимущественного выкупа доли.

   Если другие собственники не имеют желания увеличивать свою часть посредством покупки, то каждый из них составляет расписку-разрешение на реализацию дома или квартиры, находящейся в долевом владении. Документ нужно заверить у нотариуса.

2. Если желание продать недвижимость исходит от всех владельцев, то вовсе не обязательно составлять соглашение.

   В этой ситуации приобретатель станет единоличным владельцем, а продавцы после продажи поделят вырученные средства в пропорциях, соответствующих доли каждого. Ключевым условием проведения сделки считается личное присутствие всех владельцев при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Таким образом, без согласия других собственников на реализацию имущества, желающему его продать невозможно. А если так все же произошло, то впоследствии заинтересованными лицами сделка может быть признана недействительной в зале судебного заседания.

Определение цены

Главным конфликтным моментом всегда является определение стоимости объекта, а тем более находящегося в долевом владении.

Чтобы найти компромиссное решение можно избрать один из способов:

• самостоятельно. Проверенный метод – поиск аналогичных объявлений через интернет, детальное сравнение по метражу, ремонту, типу стройматериала и прочее. Проанализировав сведения, прийти к общему консенсусу о стоимости объекта;
• обратиться к услугам независимых оценщиков. Специалисты проведут процедуру и по результатам составят заключительный акт с указанием реальной стоимости на данный момент времени. Документ станет полезным при реализации приобретателю, использующему кредитные средства.

Поиск покупателя

Быстрота реализации напрямую зависит от количества людей, знающих информацию о намерении собственника.

Можно воспользоваться разными вариантами:

1. Выложить сведения на специализированных интернет-площадках. Не обязательно, что они будут платными, например, Авито. Это позволяет расширить круг потенциальных приобретателей, поскольку информация доступна жителям не только одного региона, а всей страны.
2. Разместить объявление в газетах и журналах.

   Услуга, как правило, возмездная. Однако пользуется спросом у определенной категории лиц.

3. Распространить пожелание среди знакомых, коллег по работе, друзей.
4. Соглашение с агентством недвижимости. После этого всеми вопросами по продаже начинает заниматься сотрудник компании.

   Собственник впоследствии выбирает представленные кандидатуры.

Необходимая документация

Срочность реализации потребует от владельца быстрых действий и в наличии всего пакета бумажного сопровождения. Как правило, совершение сделки затягивается именно по факту неподготовленности владельца по вопросам сбора документов. Об этом стоит задумываться заранее, поскольку многие из требующихся бумаг делаются от недели до нескольких месяцев.

Для перерегистрации прерогативы собственности и оформления договора купли-продажи понадобятся:

• общегражданские паспорта всех совладельцев;
• доказательственная документация о преференции собственности на каждую отдельно взятую долю;
• свидетельство о регистрации;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт объекта;
• выписка из книги учета с указанием количества зарегистрированных в жилье индивидов;
• справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, выданная сотрудником управляющей компании;
• нотариально удостоверенное согласие с супругом на совершение сделки;
• разрешения остальных владельцев.

Вышеперечисленный перечень не является исчерпывающим. Поскольку каждая индивидуальная ситуация потребует дополнительной документации. Так, при реализации жилплощади с прописанными детьми или с несовершеннолетним собственником в обязательном порядке потребуется одобрение со стороны органов опеки и попечительства. Именно они осуществляют защиту интересов детей со стороны государства.

Выписка из реестра

Данный документ обязателен при любых сделках с недвижимостью. Он позволяет убедиться в достоверности сведений об объекте.

Для заключения и подписания соглашения о купле-продаже нотариус и приобретатель должны убедиться в отсутствии:

1. Ареста имущества.
2. Обременений или претензий третьих лиц.
3. Запрета на реализацию.

Для действительности сделки имеет определяющее значение срок изготовления бумаги.

Для этого возможно пользоваться двумя вариантами:

• заказ выписки в бумажном варианте. Изготавливается на протяжении трех дней с момента личного обращения;
• в электронном виде документ доступен только специально уполномоченным лицам – нотариусу, риэлтору, юристу и прочим.

Дкп и удостоверение процедуры

Реализация недвижимости оформляется одним документом – договором купли-продажи в письменной форме с нотариальным удостоверением.

В нем указывается число лиц, обладающих преференцией пользования помещением, то есть зарегистрированных индивидов (п.1 ст. 550 ГК РФ).

Заверять сделку у уполномоченного лица придется и в случае продажи одной или нескольких долей, и по факту полной реализации.

Изменения в законодательстве насчет удостоверения у нотариуса стали применяться недавно и связаны, прежде всего, с частыми нарушениями жилищных прав несовершеннолетних.

Однако для обеспечения безопасности сделки придется изрядно потратиться:

1. Оплата госпошлины в 2 тыс. рублей.
2. Заверение соглашения от 5 тыс.
3. Технические работы нотариуса – 3 тыс. +0,3% от кадастровой стоимости.

Как правило, все расходы собственники распределяют между собой соразмерно долям в собственности.

Задаток

ВАЖНО !!! Среди населения, в основном, гарантом будущего совершения сделки является задаток. Он представляет собой некую сумму средств, передаваемую потенциальным покупателем продавцу в знак удостоверения своих намерений. Стороны составляют расписку, которая до заключения и подписания договора хранится у приобретателя.

Данная сумма впоследствии включается в стоимость приобретаемого объекта. Однако если покупатель вдруг изменит свои планы, то средства останутся у продавца в качестве компенсации.

Регистрация в реестре

Подписав договор и собрав все необходимые документы, можно обращаться в Росреестр или МФЦ для написания заявления о перерегистрации прерогативы собственности.

Подать пакет документации разрешено:

• при личном посещении отделения;
• на официальном сайте реестра или через портал госуслуг;
• воспользоваться услугами «Почты России». В этом случае надлежит отправлять заказное письмо с обязательной описью вложения и извещением.

От заявления и подачи документов до получения свидетельства при подаче через МФЦ проходит пять будничных дней, регистрация электронных документов осуществляется на следующий день.

Получение всей суммы

Окончательные расчеты стороны производят уже после юридического перехода прерогативы собственности к новому владельцу.

Для спокойствия каждого из участников и безопасности обычно пользуются следующими вариантами расчетов:

1. Банковская ячейка. Служащие организации принимают финансы от покупателя и в присутствии всех участников помещают их в сейф.

   После предъявления свидетельства о переходе владения сотрудник изымает ячейку и вскрывает ее, выдавая положенные средства экс-владельцу недвижимости.

2. Аккредитив. Фактически такой же способ, как и предыдущий.

   Главное отличие в безналичной форме расчета. По факту иллюстрирования необходимой бумаги в банке, производится перевод средств продавцу.

Реально ли приобрести в ипотеку

Если для обретения долевой собственности планируется использовать заемные средства, то важно знать, что покупку не всякой недвижимости одобрит финансовое учреждение. Банк заинтересован в ликвидности недвижимости и реальности ее последующей реализации, в случае просрочки или неуплаты заемщиком взятых денег.

Как банковская организация рассматривает возможные варианты развития событий:

• клиент является владельцем половины недвижимости и желает с помощью кредитного займа прирастить вторую долю и стать полноценным собственником. Такой вариант для финансового учреждения наиболее предпочтителен, поскольку лицо становится единоличным владельцем. Скорее всего, при соответствии выдвигаемым требованиям к личности и платежеспособности индивида, заявка будет одобрена;
• заемщик уже владеет частью недвижимости и желает приобрести еще, но он все равно не станет одним владельцем. Вероятно, что кредитное учреждение откажет в одобрении такого вложения, поскольку реализация части жилплощади несколько хлопотнее, чем всего помещения;
• потенциальный клиент желает купить долю недвижимости. Банк пойдет навстречу и выдаст кредит, если приобретаемое жилье имеет изолированный выход и никак не пересекается с другой долей. В данном случае покупка частного дома подойдет больше. Одобрение на приобретение части квартиры получить невозможно.

ВАЖНО !!! Таким образом, реализация имущества, разделенного на доли, не представляет никаких сложностей. Ключевое отличие от обычной продажи – необходимость наличия соглашения на проведение процедуры остальными совладельцами.

При неуверенности в правильном составлении текста ДКП, лучше обратиться к юристу. Однако с 2017 года ужесточились требования по удостоверению сделок.

Но это мера предусмотрена для защиты интересов детей, которые часто нарушают взрослые. За гарантированность безопасной сделки следует заплатить нотариусу по тарифной сетке.

При продаже доли ребенка лучше сразу обеспечить его другой жилплощадью, а в противном случае могут ожидать неприятности с опекой.

Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2).

Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения.

Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры

Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора.

Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.

Определение коммерческой стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе.

Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности.

Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости.

Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором.

Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

• подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Чтобы продать квартиру, которая находится в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Первый шаг – придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае, договор купли-продажи квартиры должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

То есть должно быть десять подписей, если десять продавцов. В качестве варианта, возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов или подписание договора купли-продажи от лица всех сособственников. То есть выбираете одного, а он от имени всех подписывает и все собирает.

Шаг второй – определите рыночную стоимость квартиры. Варианта два: либо самостоятельно, либо с помощью независимого оценщика.

Самостоятельно — путем проведения строительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе. То есть трехкомнатная, 100 квадратов, стоит примерно столько-то, и вы уже понимаете среднюю цену.

Но с помощью независимого оценщика, это более приемлемый вариант. Заключите договор с оценщиков для подготовки экспертного заключения.

Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс и т.д.).

Отчет оценщика также обязательно понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке, что очень часто случается, и будет выдаваться закладная.

Третий шаг тоже можно сделать двумя вариантами, либо самостоятельно, либо с помощью посредника – найти покупателя квартиры.

Самостоятельный вариант – это разместить объявление в газетах, на специализированных интернет-сайтах, то есть самостоятельно сделать рекламу. Второй вариант – обращение в агентство недвижимости либо к юристам, которые специализируются на продаже квартиры.

Здесь необходимо:

• Первое – обговорить с юристом примерные сроки проведения продажи квартиры, стоимость проведения продажи квартиры, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств и размер вознаграждения риэлтора;
• Второе – необходимо заключить договор на поиск будущего покупателя. Здесь нужно отметить, что договоры с риэлторами, юристами и другими посредниками при продаже квартиры, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь права заключить аналогичные договоры с другими агентствами, другими посредниками или даже искать покупателя самостоятельно в течение всего периода действия, потому что уже работают по поиску квартиры.

Четвертый шаг (его можно одновременно делать с третьим шагом, также можно делать при помощи посредника или самостоятельно) – шаг подготовки документов для продажи квартиры.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы:

• правоустанавливающие документы, то есть это договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в общей собственности, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы приватизировали квартиру либо свидетельство о праве на наследство;

Продажа квартиры в совместной собственности

Продажа квартиры в совместной собственности вызывает вопрос:
— Нужно ли оформлять сделку у нотариуса в обязательном порядке? Или допустим договор купли-продажи в простой письменной форме?

Все зависит от нюансов.

В этой статье рассматривается три ситуации:

1. Продажа целой квартиры, находящейся в совместной собственности.

2. Продажа доли из совместной собственности

3. Продажа доли из долевой собственности, но в которой есть общая супружеская доля.

Разберемся подробнее:
Статья обновлена: 25.11.2021 года

Существует три формы собственности на недвижимость:

• 1. Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое.
• 2. Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
  При этом доля в праве может находиться в совместной собственности супругов.

• 3. Общая совместная собственность,  то есть законными владельцами собственности являются  несколько физических лиц, без определения размера их долей.
  На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам.
  Но  в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.

Внимание!
Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую ( на основании нотариального брачного договора),  или общую совместную собственность.

Продажа квартиры в совместной собственности супругов

Продажа квартиры в совместной собственности может быть оформлена договором в простой письменной форме.
В законе нет требования об обязательном удостоверении сделки нотариусом.

• Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи;

• Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр (через МФЦ);

• Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
  Либо от другого супруга должно быть нотариальное согласие на продажу;

• Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Читайте статью: Росреестр или МФЦ?

• Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается. То есть продавцы госпошлину не оплачивают.

• Если произошла смена фамилии собственника, нужно подать заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
  Госпошлина 350 рублей.

• Документы в Регистрационную палату — Росреестр

Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов

Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов

Рассмотрим два варианта.
Вариант первый.

Продажа доли в совместной собственности ( имеется ввиду ситуация когда квартира находится в общей долевой собственности, а доля в праве в общей совместной собственности) подчиняется действиям статьи 42 Закона о регистрации.

То есть, если НЕ все дольщики одновременно осуществляют продажу — это нотариальная сделка в обязательном порядке.

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

Вариант второй.

Продажа доли в совместной собственности  — в ситуации, когда полностью квартира оформлена на супругов в совместную собственность, а продается только доля в ней, оформляется в простой письменной форме, с сохранением общей супружеской доли.

При этом, в ЕГРН вносится запись в соответствии с п. 90.1 Порядка ведения ЕГРН:
90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Например, супруги владеют квартирой и продают 12 долю в праве на нее.
В результате сделки у супругов в совместной собственности остается 12 доля в праве, другая 12 доля переходит в собственность третьему лицу.

Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!!
НО, если вы обратитесь за этой услугой —  вам не откажут, порой даже предложат ее.

В результате такой сделки меняется форма права из общей совместной на общую долевую (но с сохранением законного режима собственности на оставшуюся супружескую долю).

Продажа доли квартиры в совместной собственности  не супругов

Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость.
Тем не менее встречается, как правило она возникла в результате приватизации. Даже если в числе ее участников — супруги, то это имущество, полученное в результате приватизации(безвозмездно) не является совместно нажитым и может быть разделено на отдельные доли в результате продажи части квартиры (доли в праве).

Например: супруги имеют в совместной собственности приватизированную квартиру и продают 12 доли в ней.

Такая сделка оформляется в простой письменной форме (без нотариуса).
Совместная собственность прекращается и регистрируется долевая собственность, где у супругов по 1/4 доли, а у покупателя 12 доли.

Разъяснения по вашей индивидуальной ситуации вы можете получить в платной консультации.
После оплаты, вы получите письмо о поступлении от вас денег, в ответ на которое вы можете прислать ваши вопросы.

Пожалуйста их пронумеруйте.

Ст 42 фз 218 «О государственной регистрации недвижимости»

Советую почитать:

Изменение в законе о регистрации недвижимости

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа квартиры в совместной собственности

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

• обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
• заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

Произошедшие в 2016 году изменения в законодательстве коснулись в первую очередь сделок с теми квартирами, которые находятся в долевой собственности. Теперь, продавая такое жильё, собственники должны учитывать ряд дополнительных моментов.

Посмотрим же, как будет выглядеть такая сделка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как продать жилье, находящееся в общем владении нескольких человек?

Согласно ГК РФ, любое имущество может находиться как в единоличной, так и в общей собственности. Жилая недвижимость не является исключением. Однако в отношении неё действуют некоторые особые правила. Из-за них алгоритм продажи такой квартиры будет выглядеть следующем образом.

Соглашение собственников долей о реализации недвижимости

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, могут только все её сособственники по общему согласию.

Поэтому прежде чем искать покупателя и заключать с ним договор купли-продажи, собственники долей в праве на жильё должны договориться между собой о том, желают ли они совершать такую сделку (как продать свою долю в квартире?).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Соглашение о продаже может быть заключено:

• Устно. В этом случае в дальнейшем договор и все иные документы, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности на покупателя должны подписывать все сособственники вместе (как быть, если один из собственников несовершеннолетний?).
• Письменно. С выдачей нотариальной доверенности на продажу квартиры на одного из сособственников или на посредника, который будет представлять интересы их всех. В этом случае для документов в дальнейшем достаточно будет лишь подписи самого представителя с доверенностями. О том, как происходит продажа квартиры по доверенности, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, как составить такой документ.

ВАЖНО! В том случае если согласия на продажу добиться не удалось, заинтересованные сособственники могут распорядиться лишь своими долями в праве на квартиру.

Однако при этом они должны учитывать ограничения, предусмотренные гражданским законодательством (в частности, установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли владельцами других долей).

Определение рыночной стоимости

Цену, по которой будет продана квартира, стороны определяют самостоятельно. Поэтому все собственники долей по общему согласию или же их общий представитель по доверенности определяют, сколько квартира будет стоить.

Сделать это можно следующими способами:

• Проанализировать сложившиеся рыночные цены. Для этого достаточно посмотреть объявления о продаже квартиры и учесть, сколько обычно просят продавцы за квартиры аналогичной площади и комнатности, расположенные примерно в том же районе.
• Обратиться к эксперту-оценщику. Этот специалист даст полное и объективное заключение о том, сколько должна стоить квартира на рынке, исходя из её состояния на текущий момент.

ВНИМАНИЕ! Необходимо помнить, что ни заключение эксперта, ни собственный анализ не гарантируют, что продажа состоится именно по этой цене. Покупатель может не согласиться с запрашиваемой ценой.

Однако если покупатель будет приобретать квартиру на взятые по договору средства, заключение эксперта облегчит задачу обеим сторонам договора.

Поиск покупателя

Следующим этапом при совершении сделки является поиск другой стороны для договора. Сделать это можно следующими способами:

1. Подать объявление о продаже квартиры в газеты или на сайты объявлений.Преимуществом этого способа является его дешевизна. Недостаток – никаких гарантий, что покупатель будет найден и окажется добросовестным лицом.
2. Обратиться к знакомым.Такой вариант подходит тем, кто уже заранее знает, кто из знакомых или родственников собирается приобретать жильё. Преимущество этого способа – более доверительные отношения между сторонами. Недостаток – тот же, что и при подаче объявления.
3. Обратиться в агентство недвижимости.
   СПРАВКА! По заключённому с риелтором договору агентство будет оказывать содействие в поиске покупателя и оформлении сделки, выступая посредником и гарантом её правильности.

   Недостаток такого способа состоит в том, что придётся оплачивать услуги риэлтора (хотя бы в виде процента от сделки), а также в том, что договор будет эксклюзивным – и продавцы сами не смогут искать покупателя или обратиться в другое агентство (как осуществить продажу без риэлтора?).

Какие документы нужны для сделки?

Для того чтобы продать жильё, потребуется следующий пакет документации:

• Документы, по которым квартира приобреталась (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор приватизации, дарения и т. д.).
• Документы, подтверждающие право собственности на жильё. С 1 января 2017 года это право подтверждается только выпиской из ЕГРН. Использовавшиеся ранее свидетельства о праве собственности на квартиру более не выдаются и не используются.
• Технические документы на квартиру (поэтажный план, экспликация и т. д.). За ними необходимо обращаться в местное БТИ. Услуга по подготовке платная, срок изготовления – около двух недель.
• Выписка из домовой книги. Предоставляется в ЕИРЦ. Документ выдаётся в день обращения, изготовление обычно бесплатное.
• Если одним или несколькими сособственниками доля приобреталась во время брака, может потребоваться ещё и нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Связано это с тем, что, согласно ст. ст. 33 и 34 СК РФ, совместно нажитое имущество находится не в долевой, а в совместной собственности, за исключением того, что было приобретено по безвозмездным сделкам или куплено на нажитые до брака средства.

Кроме перечисленных документов неплохо было бы знать, какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю.

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

1. 1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

1. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заказ выписки из ЕГРН

Поскольку одним из необходимых для совершения сделки документов является выписка из Единого госреестра недвижимости, на её получении необходимо остановиться особо.

Получить выписку из ЕГРН можно следующими способами:

1. Обратиться напрямую в регистрирующий орган – Росреестр.
2. Обратиться в действующий на территории города МФЦ. В этом случае специалисты центра примут заявление и сами передадут его в Росреестр.
3. Отправить заявление по почте заказным письмом с уведомлением в адрес Росреестра. Заявление и прилагающиеся к нему документы в этом случае должны быть нотариально заверены.
4. Заказать выписку онлайн на официальном сайте Росреестра или через портал «Госуслуги». В этом случае документ будет предоставлен быстрее всего, однако потребуется предварительно пройти электронную регистрацию.

ВАЖНО! При заказе выписки онлайн может быть предоставлена как бумажная распечатка, заверенная печатью и подписью регистратора (она может быть направлена по почте в адрес заявителя) – так и электронный документ, заверенный цифровой подписью.

С точки зрения закона оба документа имеют равную юридическую силу.

Скачать бланк заявления о получении выписки из ЕГРН

Оформление договора и удостоверение его у нотариуса

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи, касающийся недвижимости, должен быть составлен:

• Только в письменной форме.
• Только в виде единого документа, подписанного как продавцом, так и покупателем.

Относительно сделок с квартирами (равно как и другой недвижимостью), находящимися в долевой собственности, действует правило: такой договор должен быть дополнительно заверен у нотариуса. Это предусмотрено ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Кроме нотариальной формы, других дополнительных требований закон не предусматривает.

Стороны могут сами составить этот документ, используя какие угодно формулировки и фиксируя любые условия. Важно лишь, чтобы в договоре были отражены следующие моменты:

1. Точное указание на стороны сделки (полные имена, крайне желательно – паспортные данные как продавцов, так и покупателя, если продажа осуществляется по доверенности – то данные поверенного и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия).
2. Предмет договора. Должно быть указано достаточно данных, чтобы можно было отличить продаваемую квартиру от любой другой. Это означает, что в договоре следует указать либо точный адрес квартиры, либо её кадастровый номер (наилучший вариант – и то, и другое вместе).
3. Цена. Ст. 555 ГК РФ предусматривает, что общие правила купли-продажи, при которых при отсутствии в договоре цены стоимость продаваемого имущества определяется по цене на аналогичный товар, к сделкам с недвижимостью не применяются.

Это лишь существенные условия, при отсутствии которых договор не будет считаться заключённым, а право не пройдёт регистрацию в Росреестре.

СПРАВКА! Стороны могут указать в договоре и другие условия, которые они считают важными: порядок расчётов, ответственность за нарушение обязательств и т. д.

Регистрация прав покупателя

После того как договор был подписан, покупатель должен зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретённое жильё. Для этого он должен подать заявление в Росреестр напрямую, через МФЦ или через сайт «Госуслуги». Для этого потребуется заявление установленной формы, а также документы, переданные продавцами.

При регистрации права оплачивается госпошлина. Её размер устанавливается НК РФ и составляет:

• Для граждан – 2000 рублей.
• Для организаций – 22000 рублей.

В соответствии со ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате, подать документы на государственную регистрацию права можно через нотариуса.

Порядок оплаты

Договор купли-продажи подразумевает, что не только продавец передаёт покупателю имущество, но и покупатель обязан передать продавцу деньги.

ВНИМАНИЕ! Порядок, сроки и условия оплаты стороны могут определить в договоре самостоятельно.

Могут быть использованы следующие варианты:

1. Полная предоплата. В этом случае покупатель вносит всю стоимость квартиры сразу при подписании договора.
2. Частичная предоплата в форме аванса. В этом случае покупатель вносит часть денег, продавец передаёт ему квартиру, а оставшаяся сумма гасится позднее.
3. Частичная предоплата в виде задатка (ст. ст. 380 – 381 ГК РФ). В отличие от аванса, который при отказе от договора просто возвращается покупателю, задаток служит ещё и мерой обеспечения. Если в срыве договорённости виноват покупатель, задаток остаётся у продавца и не возвращается, если же виноват продавец – возвращается в двойном размере.Однако условия о задатке всегда должны быть чётко оформлены либо в договоре купли-продажи, либо в отдельном соглашении. Если такое условие не оговорено, все платежи считаются авансовыми.
4. Оплата после передачи квартиры. В этом случае продавец сначала передаёт квартиру покупателю, и лишь потом получает деньги.

• Скачать бланк соглашения о задатке
• Скачать образец соглашения о задатке

Вне зависимости от использованного варианта, при продаже жилья, находившегося в долевой собственности, вырученные деньги распределяются между прежними сособственниками. Сумма делится пропорционально долям в праве, которые раньше им принадлежали.

Заключение

Продажа находящейся в долевой собственности квартиры несколько отличается от сделок с той, которая находится в единоличной собственности. Однако при грамотном подходе к оформлению договора сделка будет законной, право будет зарегистрировано, а деньги за квартиру получены.