Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Для сделок по продаже и покупке недвижимости можно действовать двумя способами: использовать простую письменную форму сделки или обратиться за помощью к нотариусу. Второй вариант будет затратнее, но предоставит собственнику дополнительные преимущества.

Специально для «Российской газеты» эксперт рынка недвижимости Глеб Акимов рассказал, в каких случаях помощь нотариуса необходима при сделках с жильем и дал советы, как не нарваться на мошенников при оформлении договоров.

Какие операции с недвижимостью должны проходить с обязательным участием нотариуса?

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Аналитики предсказали августовские скидки на рынке недвижимости

  • Акимов: В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежат все сделки с долями в праве общей собственности; сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; договоры ипотеки долей в недвижимости; соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
  • Отмечу, что с 31 июля 2019 года изменится порядок — будет убрана обязательная нотариальная форма, если всеми долевыми собственниками отчуждается весь объект недвижимости единовременно.
  • Все остальные сделки по отчуждению (купли-продажи, мены, дарения и так далее) объектов недвижимости россияне имеют право оформлять как нотариально, так и в простой письменной форме.

В случаях, когда нотариальное заверение необязательно, например, при купле-продаже жилья, помощь нотариуса пригодится в части проверки документов и сведений по заключаемой сделке. Он поможет установить права продавца на недвижимость, выяснить, нет ли у квартиры обременений, прав на нее третьих лиц, а также узнать, не признавался ли владелец жилья банкротом или недееспособным.

Так же нотариус гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров. Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки.

На что нужно обратить внимание в выборе нотариуса при операциях с недвижимостью?

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Запросы покупателей элитной недвижимости стали сложнее и интереснее

Акимов: Стоит обратить внимание на соблюдение нотариусом всех норм и на тщательность проверки данных по сделке. Если, например, он относится к удостоверению сделки формально и не интересуется всеми аспектами ее законности — стоит задумать о квалификации такого специалиста.

Но стоит обратить внимание, что не все нотариусы занимаются отдельными видами сделок, например, удостоверением ипотечных договоров. В таком случае необходимо искать именно того нотариуса, который требуется в конкретной ситуации.

На чем может сэкономить человек, обратившись к нотариусу?

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Госдума поддержала новый этап «дачной амнистии»

Акимов: С 1 февраля 2019 года появилась возможность подписания нотариальной сделки в электронной форме. Это нововведение позволило свести к минимуму риски мошенничества в сделках с недвижимостью, сократило сроки совершения подобных сделок и снизило расходы на услуги нотариуса.

Обратившись в нотариат, за один визит можно будет не только заверить сделку, но и передать документы для регистрации права собственности. Личное обращение в Росреестр, МФЦ или к посредникам уже не потребуется, так как договор и документы передаются в электронной форме.

Не нужно теперь искать посредников, обещающих за дополнительные деньги ускоренную регистрацию. Не нужно нанимать представителей, когда нет возможности самостоятельно передать пакет документов для регистрации через МФЦ в Росреестр.

За то, что нотариус сдает документы в электронном виде, граждане отдельно ничего ему не платят.

Справка «РГ»

Эксперт напомнил элементарные правила при купле-продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой мошенников.

Обязательно необходимо провести тщательную и качественную экспертизу полноты, достоверности и правильности составления необходимой документации:

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

ЦБ предложил банкам списывать долг по ипотеке после изъятия жилья

  1. — Обращайтесь в Росреестр для получения информации об объекте недвижимости, в том числе, чтобы удостовериться, что он не в залоге и не под арестом.
  2. — Заверяйте документы по сделкам у нотариуса, это будет дополнительной гарантией правовой чистоты и законности сделки.
  3. — Удостоверьтесь в согласии всех собственников на продажу — не забудьте о согласии второго супруга на сделку с недвижимостью, это убережет вас от возможности оспорить сделку в будущем.
  4. — Проверяйте наличие зарегистрированных в объекте сделки лиц и удостоверьтесь в их согласии на продажу.
  5. — Обращайтесь за услугами только к риэлторам с опытом работы и хорошей репутацией, ищите информацию о конкретном лице в интернете на всех возможных ресурсах.
  6. — Если вы покупаете квартиру у лица, действующего по доверенности, проверьте подлинность выданной доверенности, обратившись к выдавшему ее нотариусу.

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Многодетные семьи получат компенсацию на погашение ипотеки

— Не стесняйтесь запрашивать всю историю сделок по конкретному объекту недвижимости.

— Запросите документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт.

Кстати

С 1 июля всех застройщиков обяжут использовать эскроу-счета для сделок с недвижимостью.

Таким образом, в случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.

Ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры, уйдут в прошлое.

Эскроу-счета: Как купить квартиру по новым правилам.

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото.

Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья. Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят задаток.

Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоманСделка с мошенником может привести к потери не одного миллиона рублей. relait.ru

Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.

В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.

Какие схемы используют мошенники

1. Передача задатка

Задаток при покупке квартиры или частного дома  — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.

Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.

При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.

И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.

Как избежать

Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.

2. Появились наследники

По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.

Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?

Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.

Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.

Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.

Читайте также:  Как уплачивается налог на постройки на земельном участке?

Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.

Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.

Как избежать

Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.

Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. postroitbanju.ru

3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.

Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.

Как избежать

Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.

Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2021 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.

Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

4. Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.

Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.

Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.

Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.

Как избежать

Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. egorsukhachev.com

5. Намеренное занижение стоимости в договоре

Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.

К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.

Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.

При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.

Как избежать

Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.

6. Продажа квартиры с долгами

Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.

Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья.

 Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами.

Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.  

Как избежать

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.

Как обезопасить квартиру от продажи мошенниками, если собственник – алкоголик или наркоман

Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. prozkh.ru

Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.

Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет.

Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру.

Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.

Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН

С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.

Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.

Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.

Способ №3. Тщательная проверка документов продавца

Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.

Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
  • выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
  • выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
  • справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах; 
  • справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.
Читайте также:  Покупка квартиры в браке: порядок действий и возможные нюансы

Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.

Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное право собственности продавца на недвижимость.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.

Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

«Меня обманул ипотечный брокер!». Невыдуманные истории о кредитных брокерах-мошенниках и советы, как от них защититься

  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть
  • Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как защитить свою квартиру от мошенников

В 2015 году Светлана Петровна вышла на пенсию и переехала жить к дочке, с внуками помогать. А свою квартиру в другом городе решила сдавать. Полгода она сдавала квартиру молодой семейной паре без детей за 25 000 руб. в месяц и радовалась, что есть прибавка к пенсии и попались такие хорошие арендаторы. Арендную плату платят вовремя, жалоб от соседей нет.

Беда пришла, откуда не ждали. Позвонила знакомая из родного города поболтать и поинтересовалась — с чего вдруг в квартире у Светланы Петровны идет грандиозный ремонт с заменой окон? Она собирается возвращаться и делает ремонт или продала квартиру?

Пенсионерка поговорила с дочерью. Дочь, заподозрив неладное, сделала запрос в Росреестр. Из выписки семья узнала, что собственниками квартиры числятся чужие люди.

Светлана Петровна сразу обратилась в полицию и суд, указав, что квартиру не продавала и доверенность на продажу имущества не подписывала. Затем были суды, в ходе которых выяснилось, что квартира была продана по поддельной доверенности арендатором квартиры.

В конечном итоге квартиру удалось вернуть, но сколько было потрачено на это времени, сил и нервов! Можно ли было этого избежать? ДА!

Бробанк расскажет, как защитить свою недвижимость от мошенников, наживающихся на незаконной продаже чужой собственности.

Что делать?

Способ простой, но многие владельцы недвижимости о нем не знают. Или если знают, то не делают. А зря. Недаром говорят: «Береженого Бог бережет!»

Каждый собственник недвижимого имущества вправе подать в Россестр заявление о запрете любых сделок без личного участия владельца. Так вы снизите риск мошеннических сделок с вашей недвижимостью по «липовым» доверенностям. В общем, нет собственника на сделке – нет и сделки!

Подать заявление в Росреестр на запрет осуществления сделок с имуществом без личного участия владельца можно:

  1. В личном кабинете на сайте Росреестра.
  2. При личном обращении в многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ).

После регистрации заявления в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Продажа, обременение объекта недвижимости и другие действия без личного участия собственника станут невозможны. Срока действия у заявления нет. Запретили один раз – и больше никто не сможет продать или подарить вашу квартиру или дом по доверенности.

Но если есть вступившее в законную силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя наличие в ЕГРН отметки о запрете не будет препятствием для смены владельца. И еще важный момент. Есть 3 основания для погашения записи о запрете сделок без личного участия:

  • сделка с участием собственника;
  • отзыв заявления заявителем (не бесплатно, придется заплатить госпошлину);
  • судебный акт.

Смерть владельца имущества в данный перечень не входит. Если собственник умер, а запись не отозвана, автоматически она не снимается! О прекращении записи должен заявлять наследник. Учитывайте это при принятии решения о подаче такого заявления.

Об авторе

Наталья Колбасина — высшее образование по специальности «Экономист по бухгалтерскому учету и аудиту» в Крымском государственном агротехнологическом университете. Повышала свою квалификацию в Московском государственном университете им. М.В.

Ломоносова, АНО «Институт финансового планирования» и финансовом университете при Правительстве Российской Федерации. Является консультантом по финансовой грамотности проекта Минфина России Вашифинансы.рф. Опыт успешной работы в финансовой сфере – более 20 лет.

kolbasina@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность..

…владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника

Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения.

Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации.

С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.

Оно может быть подано в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в офисе Федеральной кадастровой палаты и многофункциональном центре «Мои документы». При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт и правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.

Запись погашается на основании:

  • заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации;
  • решения государственного регистратора прав одновременно с осуществляемой при его личном участии госрегистрацией перехода или прекращения права собственности (заявления собственника или его законного представителя не требуется). В данном случае речь идет о ситуации, при которой недвижимость отчуждается в пользу другого лица. Так как внести запись можно только в отношении имущества, которое находится в собственности, то после отчуждения объекта недвижимости запись предыдущего собственника будет автоматически аннулирована;
  • вступившего в законную силу судебного акта.

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

18 июля этого года Государственной Думой во втором чтении был принят законопроект, предусматривающий защиту граждан от мошенничества при продаже недвижимости с помощью электронной подписи1.

Законопроектом устанавливается обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию сделок с недвижимостью в электронной форме. Для этого нужно будет дать разрешение лично или по почте, если оно заверено нотариусом.

Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, они будут возвращены заявителю.

Более того, ко второму чтению добавилась поправка, согласно которой Росреестр будет сообщать собственнику о поступлении заявки на электронную сделку в день подачи заявления. В случае принятия закон позволит защитить граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

Подробнее о законопроекте читайте в новости «Предлагается ограничить подачу документов об отчуждении недвижимости в электронной форме».

Читайте также:  Страхование квартиры от пожара и затопления — отзывы и цена

1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД

Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах.

Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».

Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.

Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.

Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги.

Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.

Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду).

Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.

Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.

Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.

С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.

«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.

Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.

Хотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть.

Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

«Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.

Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.

Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев.

«Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения», – советует он.

И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская.

«Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она.

Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская.

В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.

Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.

К сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.

На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики:

Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю.

На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете.

Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.

Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.

Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.

Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков.

Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта.

Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *