Как можно использовать земли населенных пунктов для садоводства?

В российской правовой системе земельное законодательство представляет собой одну из наиболее развивающихся отраслей. Законопроектная деятельность по части урегулирования земельных отношений ведется неустанно.

Особое значение при этом отводится зонированию территорий и способу их использования.

Разделение земель по способу их использования

В соответствии с Земельным Кодексом РФ различается семь видов земель по целевому предназначению.

Они имеют такие назначения:

сельскохозяйственное;
для населенных пунктов;
для промышленности и промышленных объектов;
охраняемые объекты и территории;
лесной фонд;
водный фонд;
земли запаса.

Кроме четкого целевого предназначения все земли обладают официально закрепленным видом их разрешенного использования.
В зависимости от разрешенного вида использования, коих существует около трех тысяч, обусловливается, какая деятельность может реализовываться на данной земле.
Так предназначение реализуемой земли может быть следующим:

СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;
ЛПХ – личное подсобное хозяйство (анахронизм, оставшийся в наследие от советских времен).

В зависимости от назначения выявляются преимущества и недостатки каждого из типов земли.

Земли СНТ: как можно использовать, их плюсы и минусы?

Земельные участки СНТ и земли ДНП практически идентичны.

Использование таких земель предполагает взращивание сельскохозяйственных культур, но при желании возможно использовать их для постройки загородного дома.

сравнительно невысокая стоимость участка, намного дешевле, чем у земель ИЖС;
расположение за пределами городской черты, в сельском районе;
возможность использования для выращивания растений без возведения дома.

Минусы земли в СНТ:

затруднительность оформления постоянной регистрации в доме, находящемся на земле сельскохозяйственного предназначения (Конституционным судом РФ признается право обладателя жилья на постоянную регистрацию в жилище на земле СНТ, но исполнить это в реальности довольно сложно и долго);
оценка построенной недвижимости на земле СНТ будет низкой, поскольку вне зависимости от размера постройка будет считаться дачным домиком;
трудность подведения к участку коммуникаций, к тому же обустройство осуществляется за счет владельца;
земли СНТ очень редко принимаются в качестве залога.

Как правило, земли СНТ располагаются в более экологически благоприятных и живописных районах. Поэтому единственным отличием зачастую является более высокая стоимость земельных участков СНТ за счет большей плодородности почвы.

Участки ИЖС считаются наиболее престижными землями и они выгодно отличаются от садоводств и дачного строительства. Как правило, их используют для строительства жилых зданий, коттеджей, домов.

Плюсы земли под ИЖС:

наличие юридического адреса;
в отличии от построек, возведенных в СНТ, на землях ИЖС можно построить капитальный жилой дом и легко прописаться в нем;
обеспечение муниципальными властями необходимой инфраструктуры;
возможность предоставления участка в качестве залогового обеспечения.

Минусы земли под ИЖС:

четкая ограниченность площади участка;
необходимость обеспечения согласованности проекта строительства при возведении дома с определенными службами и организациями;
получение разрешения на строительство;
необходимость выполнения при строительстве правил СНиПов и соблюдение всех ГОСТов.

Располагаются такие земли в пределах жилых поселений, что увеличивает их стоимость по сравнению с прочими землями.

Отличие земель ЛПХ от участков СНТ и ИЖС в том, что они могут располагаться как в пределах населенных пунктов – приусадебные земельные участки, так и за чертой населенных пунктов – полевые земельные участки.
Приусадебный участок земли может применяться для производства продукции сельскохозяйственного назначения и для сооружения жилых, производственных и бытовых зданий с соблюдением всех нормативов и правил.
Полевой участок земли используется только для производства сельскохозяйственной продукции и не предназначен для строительства каких-либо объектов.

Землю ЛПХ можно оформить в собственность. Однако строительство дома на таком участке может зависеть от решения местной администрации, которая может запретить возведение зданий при нахождении земли за чертой населенного пункта и не граничащей с ним.

Плюсы земли ЛПХ:

возможность перевода земли ЛПХ в ИЖС, при нахождении участка в пределах населенного пункта;
льготная налоговая ставка, которая не может превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.

Основной недостаток земель ЛПХ – отсутствие в современном законодательстве понятия ЛПХ как такового, что может стать причиной возникновения дополнительных сложностей и правовых рисков.

Какие типы участков лучше для землепользователя?

Его основным минусом является затруднительность прописки, но при некоторой настойчивости, все же можно оформить постоянную регистрацию в доме, возведенном на данном участке.

Для землепользователя такой участок привлекателен, прежде всего, более низкой стоимостью и возможностью возведения капитального здания. Таким образом, приобретение земли СНТ позволяет сэкономить средства.

Однако, несмотря на то, что земли СНТ можно использовать, как и земли ЛПХ для выращивания сельскохозяйственных культур, у них есть существенный недостаток. Как правило, такие участки имеют небольшую площадь, от 5 до 15 соток.

Получить участок СНТ можно в аренду посредством вступления в садовое товарищество. Единственным условием для получения участка является бесхозность земли, она не должна быть приватизирована.

Арендуя участок в садовом товариществе, необходимо выплачивать членские взносы наравне с собственниками, а в будущем можно приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем.
Арендатор участка СНТ имеет право на возведение садового домика и подсобных помещений, но для регистрации жилого дома необходимо право собственности на землю и соответствие здания жилым техническим характеристикам.
Если целью приобретения земельного участка не является выращивание сельскохозяйственной продукции и земля приобретается для строительства жилого дома, предпочтительнее выбрать земли ИЖС.
В этом случае можно рассчитывать на наличие необходимых коммуникаций, развитой инфраструктуры и дорог.
Несмотря на то, что земли ИЖС имеют более высокую стоимость, это весьма выгодное капиталовложение.
В сравнении с другими видами земли ИЖС дорожают с каждым годом, и при необходимости можно будет продать их дороже первоначальной стоимости.
При покупке земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, нужно тщательно проверить все документы, что имеются на участок у продавца:

Видео: Фермерство и основные отличия ЛПХ и КФХ

В видеосюжете специалист рассказывает, в чем принципиальное различие между личным подсобным хозяйством (ЛПХ) и крестьянско-фермерским хозяйством (КФХ).
Разъясняется, кто считается фермером согласно российскому законодательству и объясняется как можно получить данный статус.

Возможно Вас так же заинтересует:

На каких землях можно построить дачу?

Многие по-доброму завидуют бабушке из всем известной рекламы, у которой есть свой домик в деревне. Хотя, мечтая о своём — хоть дачном, хоть деревенском — участке, на который можно приезжать отдыхать всей семьей и сажать картошку, каждому следует задуматься о множестве нюансов и просчитать огромное количество рисков. Так что необходимо учесть?

Photo: Yuri Virovets

«Правильные» и «неправильные» земли

Казалось бы, бесхозных территорий на просторах нашей необъятной родины несчетное количество, но взять и просто так построить дачу вряд ли получится. Вся земля давно поделена. И поделена она не собственниками (с которыми можно было бы, скажем, договориться), а законодательно. Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, земли разделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли лесного фонда;
4. земли водного фонда;
5. земли особо охраняемых территорий и объектов;
6. земли промышленности, энергетики, транспорта и связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специалного назначения;

7. земли запаса.

Photo: Peretz Partensky

Такое разделение было придумано не просто так, а для охраны и систематизации. Сегодня мы поговорим о первых двух категориях, потому что именно на них мы можем построить дачу. На остальных ни дачу, ни дом не построить.

Земли сельхозназначения логично отданы под нужды сельского хозяйства и находятся преимущественно за городом. На них размещаются территории для выгула скота, их отводят под пашню или многолетние насаждения (Земельный кодекс РФ, п. 1, ст. 77). Из этого числа выбираются территории, на которых не будут проводиться сельхозработы, и они отдаются под дачи.

Земли населённых пунктов – территории в пригороде, на которых, в основном, размещаются сельские поселения, деревни. Данная территория продолжает город и не располагается особняком (Земельный кодекс РФ, ст. 85). На территории населённых пунктов строить можно лишь по всем правилам градостроительного плана.

Земли для огородничества дадут вам в будущем право поставить вагончик (максимум) и засадить поле картошкой.

Но и здесь не всё так просто: нельзя по своему хотению построить дачу на территории этих земель — следует учесть, что территории делятся на подгруппы, каждая из которых предусматривает своё направление. На одних разрешено вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), другие предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Есть участки для ведения садоводства, а есть для дачного хозяйства.

Чтобы было понятней, определимся со следующим: на землях сельскохозяйственного назначения дачу можно построить на участках, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного строительства. А вот на землях населённых пунктов — на территориях, отведённых под ИЖС, а также для садоводства, огородничества и дачного строительства.

Что дает каждая категория земли? Если мы покупаем участок на земле сельскохозяйственного назначения, которая пригодна для дачного строительства, мы можем рассчитывать на то, что в построенном дачном домике со временем будет реально прописаться, если захотеть, конечно. Земли под садоводство дадут нам право построить дачу и жить в ней хоть круглогодично, но прописаться мы в ней не сможем, увы. Земли для огородничества дадут в будущем право поставить вагончик (максимум) и засадить поле картошкой.

Photo: Artur (RUS) Potosi

В случае, если дача будет находиться на землях населённых пунктов, предусматривающих ИЖС, то тут все карты в руки: где на участке будет находиться дачный домик, сколько этажей в нём будет и из каких материалов он будет построен – решать хозяину. А вот земли под садоводство, огородничество и дачное строительство такой свободы не дают. Возводя на такой территории дачку, мы будем придерживаться рамок садоводческого товарищества.

Кому — дворец, кому — беседка

Определившись с землёй, хозяину будущей дачи следует серьёзно задуматься о том, какой будет эта дача и как он планирует её использовать. Это может быть маленькая беседка для тех, кто приезжает время от времени на шашлыки, или основательный дом со всеми коммуникациями, пригодный для круглогодичного проживания.

Самый надёжный вариант — построить дачу на землях, выделенных под индивидуальное жилое строительство. На такой территории можно возвести хороший дом — строятся такие, что называется, на века.

Они «социально защищены», так как там должны быть и дороги, и освещение, и разного рода коммуникации. На рынке недвижимости они, опять же, востребованы, и прописываться в них можно без проблем.

Самое главное отличие от участков в садоводствах – проект на дом необходимо делать в лицензированных компаниях и после согласовывать в госинстанциях.

Построить дачу можно и на землях для ведения хозяйства: крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйствах. Эти два варианта предполагают земли больших площадей что, вероятно, для дачников является единственным плюсом. Чтобы построить дом на территории личного подсобного хозяйства по закону, участок должен располагаться в городской черте.

Если он за городом, то будет считаться «бахчевым», и толку от него будет мало, — если только свёклу и картошку посадить. Крестьянско-фермерские хозяйства тоже обладают большой площадью, на территории можно строить жилой дом, но с одним «но»: хозяин такой земли обязан заниматься фермерством.

Многие, конечно, идут на ухищрения, став «фермерами» только на бумагах: построив конюшню на территории или разбив, скажем, яблоневый сад. Если ещё к концу отчётного сезона пригласить бухгалтера, который подготовит для налоговой все необходимые документы о ведении вашего так называемого «хозяйства», то псевдофермеру всё может сойти с рук.

Но с налоговой шутки плохи. Стоит ли игра свеч, если в случае проверки можно вообще всё потерять?

Один из плюсов садового участка — его «шаблонность»: участки одинаковые, габариты построек заданы, инженерная инфраструктура имеется.

Разумеется, возможно построить дом на землях, отведенных под дачное строительство.

Оно сейчас мало отличается от ИЖС, и если участок находится в населённой черте, то, в нём можно даже прописаться, приложив некоторые усилия.

Стоит отметить, что дачное строительство перед ИЖС имеет огромный плюс в плане застройки: строящееся здание не имеет определённой этажности и габаритности (для ИЖС – не выше трех этажей).

Строиться можно и на землях садоводств. Сейчас они имеют разную форму организации: садоводческое некоммерческое товарищество или партнёрство, садоводческий потребительский кооператив — различия заключаются лишь в доли арендатора при сделках отчуждения.

Плюсов у садоводств довольно много. Один из них — так называемая «шаблонность»: у всех одинаковые участки (споров с соседями не будет), габариты построек известны (не надо ломать голову), в большинстве случаев имеется инженерная инфраструктура. А ещё в садоводстве можно прописаться, но эта процедура решается через суд.

Оплачивая взнос, «садовод» уверен: дачу защищает сторож, шлагбаум при въезде поднимает охранник, мусор вывезут в срок.

Самая большая головная боль возникает при решении вопросов с правами на собственность. Собственником участка является товарищество, а члены садоводств владеют не дачными участками, а долями в них.

Территории участков не размежеваны, и договориться о процессе межевания может быть проблемным.

В таких случаях после продажи участка бывший собственник покидает товарищество, и новый хозяин занимает его место.

Инфраструктура в таких садоводствах развита настолько, что может предполагать круглогодичное проживание на участке. Естественно, всё не бесплатно: на сторожа, освещение, хорошие дороги, газ сбрасываются все члены товарищества.

Стоит отметить, что помимо налога на землю каждый член садоводства обязан платить членские взносы, на которые поддерживается благополучное функционирование объединения. Оплачивая взнос, «садовод» уверен, что его дачу защитит сторож, шлагбаум при въезде поднимет охранник, дороги будут заасфальтированы, а мусор вывезен в срок.

Теперь о нарушении закона: предположим, вы не придали значения всем этим сложным комбинациям земельных отношений и подгрупп, закрыли на всё это глаза и поставили дачу там, где захотели.

На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ ваша любимая дача будет признана самовольной постройкой, которая подлежит сносу за ваш же счёт.

Естественно, говорить о праве продажи, дарения и сдачи в аренду не приходится.

Photo: Paul L Dineen

Мерить или не мерить?

Итак, решив приобрести дачу, вы обращаете внимание на категорию земли и разрешённый вид её использования, чтобы получить максимальные права. Что еще нужно учесть? Одним из плюсов к покупке определённого участка станет его технический и межевой план на участок.

На сегодняшний день проведение межевания перед сделками купли/продажи по законодательству не является обязательным, но нередко без него не обойтись.

Если вы покупаете земельный участок под будущую дачу в чистом поле, если этот участок имеет сложную геометрическую форму, если ваши соседи, как вам кажется, прихватили кусок вашей земли, необходимо проводить межевание.

Если вы желаете перед покупкой определить границы участка, в дальнейшем планируете заключать различные сделки с землёй и хотите избежать спора со строителями (при застройке района ваш кадастровый план не даст права им на незаконное размещение объектов), межевание также необходимо провести.

Стоит сразу оговориться, что земельный участок, на котором проведено межевание, будет стоить на порядок выше «неразмежеванного». Решение в данном случае остается за вами.

Photo: Maarten

Идеальный пакет документов

Земля найдена, дачу на ней строить можно, участок с уточнёнными границами имеется, продавец готов. Какие документы необходимо получить от стороны, продающей дачу? В идеале это:

Свидетельство о госрегистрации права собственности со всеми приложениями, заверенными нотариально.
Выписка из ЕГРП, которая подтвердит, что дом не находится в залоге и на него не наложено какое-либо обременение.
Все платежные документы, подтверждающие, что долгов (коммунальных и налоговых) за домом не числится.
Заверенное у нотариуса заявление на право отчуждения имущества (чтобы быть спокойными, что никакие жены или дети не против проведения сделки).
Два кадастровых паспорта (на участок и на дом).
Межевой план участка.
Технический паспорт на дом.

Покупая «дачу своей мечты», следует очень внимательно изучить Земельный кодекс РФ, проверить все документы на участок и взвесить все «за» и «против», чтобы в итоге не оказаться у разбитого корыта.

Ангелина Беркут

06.07.2016

Особенности ведения садоводства на землях населенных пунктов при индивидуальном и коллективном использовании

Такие земельные участки предназначены не просто для выращивания фруктов, овощей или цветов.
Эти территории настоящее сокровище для тех, кто мечтает жизнь за городом, иметь частный дом или коттедж, а также постоянно проживать в доме мечты.
Приобретение участка, в документах к которому имеется пометка о разрешенном использовании под садоводство, дает возможность владельцу в полной мере осуществлять на земле свои крестьянско-фермерские фантазии, а также является хорошим вложением капитала.

Что такое ЗНП

Вся территории Российской Федерации классифицирована и разделена на определенные категории в соответствии с целевым назначением земли. Одной из самых востребованных категорий являются земли населенных пунктов (ЗНП).

ЗНП – это особые земельные участки, дорогие сердцу каждого риелтора и землевладельца. Они находятся как внутри самого населенного пункта, так и в пределах его границ и могут быть использованы для расширения и целесообразного развития самого муниципального образования (села, города, деревни и т.д.).

Земельный кодекс РФ подразделяет все ЗНП на несколько зон (ЗК РФ ст.85):

жилая – используется под жилую застройку (частный сектор, многоквартирные дома и т.д.);
общественно-деловая – территории, предназначены для возведения торговых центров, больниц, школ и т.д.;
рекреационная – земельные наделы, отведенные для создания зон отдыха и оздоровления;
производственная – используемые для возведения промышленных объектов недвижимости;
сельскохозяйственная – земли внутри населенных пунктов, предназначенные не только для жилой застройки, но и ведения подсобного хозяйства или дачного строительства;
инженерная – территории, отведенные под коммуникации, линии электроснабжения, связи и т.д.;
военная – земли, используемые для возведения зданий и сооружений, используемых для нужд Министерства обороны, а также обустройства полигонов и т.д.;
земли специального назначения – территории, находящиеся в запасе и используемые исключительно для нужд федерального значения.

Тем, кто мечтает заниматься садоводством, не покидая родного города или села, рекомендуем обратить внимание на сельскохозяйственную зону ЗНП.

Особенности участков для ведения садоводческой деятельности

Именно поэтому для этих целей чаще всего выделяют земли сельхозназначения, то есть расположенные за пределами городских и сельских поселений.
Но в некоторых случаях земли могут быть буквально одним росчерком пера превращены в ЗНП.
В условиях современного развития границы городов и других населенных пунктов не могут оставаться неизменными.
И именно расширение населенных пунктов во всех направлениях, дает шанс многим гражданам стать владельцами ликвидных участков земли – расположенных уже в границах населенных пунктов.
Такие присоединенные участки земли чаще всего имеют код 13.2 (Ведение садоводства) по Классификатору ВРИ 2015 года и предполагают осуществление следующей деятельности:

выращивание любых агрокультур, плодовых деревьев, кустарников и т.д.;
строительство садового дома для отдыха и временного проживания;
размещение хозяйственных построек и вспомогательных сооружений.

Основным недостатком ЗНП с ВРИ «Ведение садоводства» по действующему законодательству (ФЗ №66-ФЗ) является невозможность госрегистрации построенного дома в качестве жилого строения и прописки по месту жительства.

Но законодательная инициатива Правительства РФ дарит всем любителям жить на свежем воздухе шанс перевести свои садовые дома в разряд жилых построек.
Новый закон о садоводстве и огородничестве, принятый в 2017 году вступит в силу с 1 января 2019 и разрешит садоводам не только строить капитальные дома на своих земельных участках, но и прописываться в них.
Проще всего приобрести земельный участок с ВРИ «Ведение садоводства» в приглянувшемся садовом товариществе.
Эти объединения граждан создаются на добровольных началах для помощи ее членам в решении общих задач ведения садоводства.
Граждане имеют право:

вступать в ряды членов СНТ и становиться участником коллективного использования общей земли;
оставаться индивидуальным владельцем собственного участка земли, входящего в состав СНТ.

И члены СНТ и так называемые «индивидуалы» обладает равными правами. Но садоводам-одиночкам, в отличие от членов СНТ, еще придется решать вопрос о пользовании общей инфраструктурой садоводства за определенную плату (заключать договор).

Строительство

Владея земельным участком в границах населенного пункта с разрешенным использования под садоводство, собственник может себе позволить строительство:

Садового дома. Несмотря на то, что действующее законодательство подразумевает под этим понятием некапитальное строение для отдыха и временного проживания, вступление в силу закона ФЗ №217-ФЗ в 2019 году позволит садоводам возводить полноценные жилые дома и прописываться в них.
Хозяйственных построек. В отношении подобных зданий и сооружения никаких запретов нет. Фантазия и желание садоводов ограничиваются лишь их собственными материальными и территориальными возможностями:

сараи;
беседки;
бани;
парковочные места;
навесы;
теплицы;
шпалеры;
санитарные помещения и т.д.

При строительстве любого объекта недвижимости на принадлежащем вам земельном участке, необходимо соблюдать требования СниПов и соблюдать предписанные расстояния между постройками и границами соседних наделов.

Статусы земли и виды разрешенного использования | Загород.ру

Этой статьей мы начинаем серию публикаций посвященных юридическим аспектам сделки с загородной недвижимостью. Данные вопросы одни из самых важных, любая ошибка или не внимательность может стоить покупателю собственного дома или участка. Будем двигаться от простого к сложному и начнем с базовых понятий и определений, в частности затронем вопрос о категориях и видах разрешенного использования земель, об их отличиях и возможности перевода из одной категории в другую.

По целевому назначению земли подразделяются на категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Такое разделение сделано с целью их охраны и использования только по назначению, чтобы сохранить первоначальные свойства участка. Из данного перечня нас интересует только первые два пункта, так как только на этих землях разрешено строительство жилых построек, домов, дач и коттеджей.

Каждая из перечисленных семи категорий имеет свои подразделы — виды разрешенного использования. Всего их около 3000, но мы рассмотрим только самые распространенные и относящиеся к категориям земель поселений и сельскохозяйственного назначения.

Земли населенных пунктов могут иметь виды разрешенного использования:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Дачное строительство (ДНП)

Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь виды разрешенного использования:

Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Дачное строительство (ДНП)
Садоводство (СНТ, СНП)

Некоммерческая организация, юридическое лицо, учреждаемое группой граждан с целью ведения садоводства. Вся собственность приобретаемая для нужд ДНП становится в последствии собственностью дачного некоммерческого партнерства. Ограничения по разрешенным габаритам домов и размерам участков практически нет. Схема управления схожа со схемой управления ТСЖ в многоэтажных домах.

Земельный участок в черте города или населенного пункта, собственникам жилья на такой земле доступны те же услуги что и городским жителям, социальное и коммунальное обслуживание.

Практически не действуют ограничения на габариты дома и земельного участка. Но перед строительством коттеджа, его проект нужно согласовать в соответствующей инстанции.

Также такие земли облагаются налогом несколько выше, нежели на земли ДНП.

Здесь практически невозможно прописаться. Иногда существуют жесткие ограничения на площадь земельного участка и дома.

Как мы видим, один и тот же вид разрешенного использования может присутствовать как в категории земель населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения.

Разница между видами внутри категорий минимальна и серьезной роли не играет.

Основные отличия содержатся между категориями, в нашем случае между категорией земель населенных пунктов и категорией земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим эти отличия подробней.

Земли населенных пунктов это территории относящиеся к городу, селу, деревне.

Если мы говорим про загородную недвижимость, то такие земли не могут стоять особняком, они всегда в городской черте, являются её продолжением, её частью.

В то время как земли сельскохозяйственного назначения, могут находиться в десятке километров от «цивилизации», в каком-нибудь глухом, одиноком поле. Правда, кто-то может увидеть и преимущества в таком уединении.

Здесь уместно ответить на самый насущный вопрос: в чем разница между ДНП и ИЖС. Если ДНП находится не на землях поселений, то их отличие заключается в возможности прописки в собственном доме.

Всё дело в том, что данная категория подразумевалась законотворцами как земли предназначенные для строительства дачных домиков, от есть жилья для не постоянного проживания, соответственно и регистрацию в таких постройках они посчитали неуместной.

То есть с точки зрения властей строительство, например, таунхаусов на землях предназначенных для дачного строительства — незаконно.

Тем не менее, некоторым гражданам всё-таки удаётся зарегистрироваться на сельхоз земле, но только через суд и только после успешного прохождения экспертизы, о том, что твой загородный дом пригоден для постоянного проживания. Все эти процедуры забирают много сил, времени и денег и могут занять не один год.

Как правило, для клиентов возможность прописки в загородном доме решающей роли не играет, им достаточно прописки в собственной городской квартире. Но всё-таки некоторые преимущества в регистрации есть. Во-первых, теперь собственник имеет право на полное социальное обслуживание, местную школу, детский сад.

Другой вопрос, что все эти «блага» обычно не соответствуют ожиданиям покупателей.

Тем не менее, такой посёлок находится на балансе у муниципальных властей и теоретически они обязаны о вас заботиться, вывозить мусор, чистить снег, обеспечить инженерией и инфраструктурой, но это только теоретически, на практике, практически ничего из этих пунктов не выполняется.

На землях ИЖС все проходит на более цивилизованном уровне, нежели в садоводствах где, как правило, даже не имеется документов о наличии и объемах энергоресурсов, ограничиваясь обычными техническими условиями, которые практически ничего не гарантируют.

Другой животрепещущий вопрос, который следует из этих рассуждений, а можно ли перевести землю из одной категории в другую? Как мы уже упоминали, одни и те же виды разрешенного использования земель могут встречаться как сельхоз землях, так и на землях поселений.

Перевод земли из одного вида в другой, как правило, не составляет большого труда. А вот если вы захотите перевести земли из одной категории в другую, то есть сельхозку перевести в землю населенных пунктов, то это затея практически обречена на провал. Палки в колеса ставят всё те же муниципальные власти, которым совсем не нужно это обременение в лице новых жителей и необходимости обеспечивать их без того перегруженной инфраструктурой.

И всё-таки на практике разница между рассматриваемыми категориями и видами разрешенного использования не так значительна, как это кажется в теории. Сегодня большая часть коттеджных посёлков строится именно на сельхоз землях.

Земли ИЖС явление куда более редкое, да ещё и более дорогое, так как рыночная цена и земельный налог на такие участки немного выше.

При покупке участка или домовладения ориентироваться в первую очередь стоит на такие вещи как удобство расположения, инфраструктуру, цену предложения и другие факторы не зацикливаясь при этом на разнице между ИЖС и ДНП.

19 ноября 2012, 00:43просмотров: 208388

Как перевести дачный/садовый участок СНТ в ИЖС

Проживём.com≫
Земля≫
Перевод≫
Дачный в ИЖС

Статья обновлена: 10 января 2022 г.

Здравствуйте.

Инструкция на этой странице подходит для любых дачных (садовых) участков, которые оформлены в частную собственность. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте он находится.

Эта инструкция не подойдет для участков, которые находятся в аренде или пользовании. Надеюсь с этим разобрались.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Чтобы изменить ВРИ своего дачного участка на ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если для земли ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, то для изменения ВРИ нужно еще получить разрешения от местной администрации.

Прежде чем вообще что-либо предпринимать, прочитайте сначала теорию и требования для перевода.

Важная теория

У каждого земельного участка есть ВРИ (вид разрешенного использования) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК РФ. Моя статья написана как раз о том, как изменить нынешний вид разрешенного использования участка на другой вид, а именно на ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Под переводом в ИЖС я это буду иметь в виду. В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому. С 2019 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно. Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.
Помимо ВРИ, любой участок (садовый или огородный) имеет категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель. Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ. Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ. Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть. В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться — подробнее. Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено. Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Инструкция — заказать выписку из ЕГРН на землю; 2) на публичной кадастровой карте Росреестра. ВРИ и категория участка в свидетельстве о собственности (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить) ВРИ и категория в выписке из ЕГРН

Другие статьи

Другие статьи про перевод земли: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»Как зарегистрировать в собственность земельный участок

Требования для перевода

Участок должен стоять на кадастровом учете