Ипотека под нежилое помещение

Недвижимость

Вы хотели бы купить в ипотеку машино-место, но не уверены, что вам дадут такой кредит? На самом деле, дадут. Все привыкли к тому, что ипотека оформляется при покупке жилья. Но ее можно получить и на нежилое помещение. Главное, чтобы это была недвижимость, которую банк согласится принять в виде залога.

Итак, в банке вполне можно занять деньги на покупку машино-места, гаража, кладовки в жилом доме и т. п. Мы не будем говорить про склады, офисы или магазины – кредиты на такие масштабные объекты, как правило, оформляют юридические лица, а для них предусмотрены особые условия кредитования.

Но если вы не бизнесмен, не предприниматель и покупаете нежилую недвижимость не для своей компании, а исключительно в личных целях, то можно подумать об ипотеке. Допустим, есть у вас квартира, но вот на машино-место денег не хватило, а оно вам необходимо.

В этом случае действительно может пригодиться кредит.

Сейчас при покупке жилья в некоторых новостройках сразу можно получить ипотечный кредит не только на саму квартиру, но и на подвальное помещение (келлер), кладовку или машино-место.

Разработаны специальные программы для приобретения таких объектов, подробности об условиях и ставках нужно узнавать у застройщика.

Чаще всего такие предложения действуют, когда одновременно оформляется ипотека на квартиру в этом же здании.

Ипотека под нежилое помещение

Имейте в виду, что у ипотеки на нежилые помещения есть несколько минусов. Основной – такой кредит всегда обходится заемщику дороже. Даже при самом выгодном раскладе ставка будет на 1-2% выше, чем при покупке жилья.

Условия кредитования на нежилой объект тоже, как правило, жестче. Для сравнения: оформить ипотеку на квартиру можно вообще без первоначального взноса, многие банки в партнерстве с застройщиками предлагают такие программы. Если же вы берете ипотеку на гараж, то даже самый лояльный банк потребует первоначальный взнос от 25% до 50% от стоимости недвижимости.

Существенным недостатком любой «коммерческой ипотеки» является также отсутствие налоговых вычетов, которые, положены при приобретении жилых помещений. Например, при покупке квартиры можно вернуть 13% с максимальной суммы 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Кроме того, можно рассчитывать на 13% с максимальной суммы 3 млн рублей за проценты по кредиту.

Если вы займете у банка деньги на гараж или кладовку, то налоговую льготу в форме вычета уже не получите.

Поскольку кредиты на покупку машино-мест сейчас довольно востребованы, некоторые банки даже разработали специальный продукт – гаражную ипотеку. По такой программе можно приобрести машино-место или отдельный гараж – причем не обязательно в новостройках, можно оформить кредит и на вторичном рынке.

Хотим предупредить: получить ипотеку на нежилые помещения сложнее, чем обычную ипотеку на жилье.

Если вы собираетесь купить, например, гараж, расположенный на земельном участке, то при оформлении в обеспечение по кредиту залога объекта недвижимости потребуется одновременное оформление залога этого земельного участка.

А общая проблема «нежилой» ипотеки заключается в том, что банку в качестве залога передается нежилое помещение от физического лица, и это довольно специфическая процедура.

Ипотечные менеджеры рекомендуют: если у вас есть квартира или дом, не обремененные ипотекой, можно оформить кредит на покупку гаража, машино-мест или кладовки под залог имеющегося жилья – в этом случае ставки будут ниже, а порядок оформления гораздо проще.

Ипотека на коммерческую недвижимость в Москве 2022 — оформите кредит на покупку нежилого помещения в городе Москва | Банки.ру

Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  • имущественное
  • личное
  • титульное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения от 1 до 5 дней
Cрок рассмотрения: от 1 до 5 дней
Срок действия положительного решения
Электронная регистрация сделки: Да

Коммерческая недвижимость

Возраст заемщика: oт 20 до 85 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  1. имущественное
  2. личное
  3. титульное
Преимущества: срок рассмотрения — один день
Cрок рассмотрения: один день
Срок действия положительного решения 2 мес.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 21 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  • имущественное
  • личное
  • титульное
Преимущества: срок рассмотрения от 3 до 5 дней
Cрок рассмотрения: от 3 до 5 дней
Срок действия положительного решения 4 мес.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: для мужчин oт 18 до 70 лет на дату получения кредита для женщин oт 18 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  1. имущественное
  2. личное
  3. титульное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения от 1 до 5 дней
Cрок рассмотрения: от 1 до 5 дней
Срок действия положительного решения
Электронная регистрация сделки: Да

Коммерческая недвижимость

Возраст заемщика: oт 18 до 70 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  • имущественное
  • личное
  • титульное
Преимущества: Без подтверждения дохода срок рассмотрения от 1 до 5 дней
Cрок рассмотрения: от 1 до 5 дней
Срок действия положительного решения
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 18 до 70 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от
Страхование: имущественное личное
Преимущества: срок рассмотрения от 2 до 5 дней
Cрок рассмотрения: от 2 до 5 дней
Срок действия положительного решения 3 мес.
Электронная регистрация сделки: Да
Возраст заемщика: oт 22 до 65 лет на дату получения кредита
Стаж работы: общий от 1 года
Страхование:
  1. имущественное
  2. личное
  3. титульное
Преимущества: срок рассмотрения от 1 до 4 дней
Cрок рассмотрения: от 1 до 4 дней
Срок действия положительного решения 3 мес.
Электронная регистрация сделки: Да

Тема ипотечного кредитования занимает огромную нишу в банковской экономике. Сегодня долгосрочную ссуду можно взять не только на жилье, но и на нежилое помещение. В эту категорию построек входят объекты, используемые под офисы, склады, торговые точки, рестораны, гостиницы, склады или производство. Рассмотрим подробней тему ипотеки на коммерческую недвижимость в Москве.

Для кого предназначен продукт

Такой вид рассрочки предусмотрен для юридических и физических лиц, включая бизнесменов, топ-менеджеров компаний и индивидуальных предпринимателей. В обоих случаях банк потребует стандартный пакет документов, а именно:

  • паспорт, страховой полис и СНИЛС;
  • свидетельство о браке и рождении детей, если таковые имеются;
  • военный билет, если клиент мужчина призывного возраста;
  • бумаги, подтверждающие предпринимательскую деятельность;
  • справка о доходах за последние полгода;
  • документы на приобретаемый объект, включая договор о купле-продаже, оценка здания.

Отметим, что требования финансовых организаций по ипотеке на коммерческую недвижимость в Москве могут отличаться от условий в других регионах.

Способы оформления коммерческого кредита

  1. Между продавцом и покупателем оформляется договор, после чего за помещение вносится первый платеж. Далее банк дает гарантию выплаты оставшейся суммы после подписания договора о передаче права собственности между субъектами купли-продажи.
  2. Залог оформляет сам продавец на заказчика, который покупает обремененную по его же займу помещение.

  3. Помещение регистрируют на новое юридическое лицо, которое заказчик приобретает. Он не имеет право отчуждать объект, пока не покроет все платежи.

Всю необходимую информацию о банковских предложениях можно найти на сайте Banki.ru.

Интернет-сервис выдаст все актуальные программы, бесплатно рассчитает кредитный рейтинг и примерные ежемесячные взносы.

Самый большой  финансовый супермаркет в России*

ООО ИА «Банки.ру» использует файлы cookie для повышения удобства пользователей и обеспечения должного уровня работоспособности сайта и сервисов. Cookie называются небольшие файлы, содержащие информацию о настройках и предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы не хотите использовать файлы cookie, то можете изменить настройки браузера. Условия использования смотрите здесь.

Читайте также:  Составление межевого акта, договора межевания, заявления на межевание и искового заявления

*На основании исследования Tiburon Research, июнь 2021 года

Ипотека на коммерческую недвижимость

В большинстве случаев ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц предусматривает статуса последних как ИП или самозанятого. В этом случае бизнес становится законными и полностью легальным. Получить ипотечный кредит на покупку нежилого помещения обычным гражданам намного сложнее, так как банки неохотно идут на такие условия сотрудничества.

В остальном коммерческая ипотека мало отличается от обычной. Она характеризуется:

  • относительно невысокой, при сравнении с другими видами кредитования, процентной ставкой;
  • длительным сроком финансирования, нередко составляющим два-три десятка лет;
  • большим лимитом кредитования, доходящим до 20-30 млн. руб. и выше;
  • обязательное оформление залога на приобретаемый объект недвижимости;
  • оформление страховки – имущественной (обязательно) и личной жизни/здоровья заемщика (желательно, стимулируется снижением процентной ставки, ряд банков требуется личное страхование в обязательном порядке).

Основными отличиями коммерческой ипотеки от обычной выступают:

  • более высокая процентная ставка;
  • больший набор требований к потенциальному заемщику;
  • меньшие шансы на одобрение кредита банком (желателен или обязателен статус ИП или самозанятого).

Вероятность одобрения сделки выдачи ипотечного кредита на нежилое помещение физлицу намного выше, если речь идет об ИП или самозанятом. Другие требования к потенциальному заемщику не отличаются от стандартных и включают:

  • гражданство России;
  • возраст – от 21-22 лет (на дату оформления кредитного договора) до 65-75 лет (на момент окончания его срока действия);
  • проживание и ведение бизнес-деятельности в регионе присутствия банка;
  • официальное трудоустройство или зарегистрированный собственный бизнес;
  • подтверждение дохода, достаточного для погашения и обслуживания финансовых обязательств по ипотечному кредиту;
  • отсутствие долгов перед фискальными органами, социальными фондами и другими подобными организациями;
  • положительная кредитная история;
  • отсутствие судебных разбирательств по финансовым спорам.

Перечень требований приобретаемому коммерческому объекту недвижимости определяется правилами банка. В общем случае речь идет о выполнении нескольких обязательных условий:

  • расположение в регионе присутствия банковского учреждения;
  • присутствие сведений о нежилом помещении в общефедеральной базе данных ЕГРН;
  • предоставление правоустанавливающей документации – договора купли-продажи, обмена или дарения, документы о вступлении в наследство и т.д.;
  • предоставление технического паспорта и кадастрового плана (второй необходим, когда речь идет о земельном участке, на котором размещен объект);
  • свободный доступ к помещениям сотрудников банка (для оценки стоимости или состояния);

Ипотека на коммерческую недвижимость от 4.4% для физических лиц

При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.

Коммерческая ипотека предполагает выдачу финансов на приобретение нежилого типа здания или помещения, которое можно использовать под офисы, магазины, салоны и склады. В нашей стране условия зависят от разных факторов, поэтому в одном и том же финансовом учреждении для разных предпринимателей будут предложены неравнозначные условия.

Нужно понимать, что условия по коммерческой ипотеке более жесткие, финансовые организации часто сокращают срок кредитования, требуют предоставить первый взнос, размер которого начинается от 25%.

Оценка площадей происходит без учета строгих стандартов, поэтому каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Несмотря на сложности, коммерческая ипотека позволяет вносить оплату частями, можно договориться с банком о дополнительном финансировании, изменении графиков платежей. Есть банки, где деньги выдаются без закладной.

Кто может взять?

Получить деньги могут преимущественно предприниматели, держатели фермерских хозяйств, руководители малого и среднего бизнеса. Есть предложения и для физических лиц. Взять в ипотеку коммерческую недвижимость можно после оценки огромного количества параметров, влияющих на платежеспособность потенциального клиента.

Добросовестные представители бизнеса, способные подтвердить свой уровень дохода, работающие по принципу прозрачного бизнеса, обычно получают нужный объем денежных средств. Большинство актуальных предложений ориентированы на граждан в возрасте от 21 до 65 лет. Занятие коммерческой деятельностью – не обязательное условие.

Какое помещение можно купить?

Обычно деньги получают на приобретение коммерческой недвижимости следующих сфер:

  • производственной (склады, цехи, ангары, тех. строения);
  • торговой (сооружения и помещения под заведения общественного питания и общепита);
  • офисной (офисы, бизнес-центры);
  • социальной (частные учебные заведения, спортзалы, медучреждения).

Все нежилые объекты должны соответствовать следующим требованиям:

  • общая площадь составлять не меньше 150 кв. м.;
  • постройка должна носить капитальный характер;
  • расположение объекта должно находиться в регионе, где выдаются средства.

Некоторые финансовые организации предъявляют свои требования к подобному типу недвижимости. Само помещение должно быть юридически чистым, все правоустанавливающие документы должны быть в порядке. Недвижимость должна быть свободна и от претензий третьих лиц. Обязательное требование – соответствие помещения целевому назначению.

Банки, дающие ипотеку на коммерческую недвижимость

На покупку коммерческого помещения можно получить необходимую сумму как в крупных, так и в небольших финансовых организациях. Есть обычные программы и с помощью от государства. Выгодные условия предлагают:

  • МосИнвестФинанс. Получить можно ипотеку по двум документам без подтверждения дохода. Получить разрешается до 300 млн. рублей на срок до 30 лет. Решение банком принимается в день обращения, ставка составляет 6 процентов.
  • Банк ДОМ. РФ. «Апартаменты» -программа со ставкой под 6,7% годовых, с суммой выдачи до 50 млн. рублей и сроком от 3 до 30 лет. Потребуется только паспорт, можно получить деньги без справки о доходах на новостройку или объект, расположенный на вторичном рынке.
  • Росбанк. Ипотечное жилищное кредитование предполагает возможность выбора типа помещения. Выплачивать по ставке в 7,35% можно до 30 лет. Выдача происходит сумм до 60 млн. рублей. Обязательно подтверждение платежеспособности.
  • Открытие. Ипотека с господдержкой выдается на сумму до 12 млн. рублей по ставке от 5,59% на срок до 30 лет. Предварительное решение банк принимает практически моментально, первоначальный взнос составляет от 15%.
  • ТКБ. Программа «Ипотека под коммерческую недвижимость» на сумму до 6 млн. рублей выдается по ставке от 12,54%. Нужен первый взнос от 50%. Срок возврата долга составляет до 15 лет. На принятие решения банку может потребоваться от 3 до 5 дней.

Есть и банки, предлагающие рефинансирование коммерческой ипотеки. По таким программам можно сменить выбранные ранее условия на более выгодные.

Документы

Оформление ипотеки предполагает подготовку документов, их перечень зависит от того, кто планирует оформление сделки. На сам объект предоставляется:

  • технический паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • чертеж плана здания;
  • проектно-сметная документация;
  • отчет оценщика.

Банки часто запрашивают и дополнительные бумаги на недвижимость. Для всех будущих клиентов важное условие – предоставление заявления, согласия на обработку персональных данных.

С юридических лиц потребуются:

  • регистрационные и учредительные документы,
  • лицензии,
  • бухгалтерская отчетность,
  • карточки с образцами подписи ответственных лиц.

Физическим лицам нужно предоставить:

  • паспорт,
  • копии трудовой книжки,
  • официальные бумаги о доходах,
  • СНИЛС,
  • бланки, подтверждающие наличие трудового стажа.

Предприниматели предоставляют:

  • документ, удостоверяющий личность,
  • свидетельство из ЕГРИП,
  • лицензии,
  • бухгалтерские бумаги.

Как рассчитать?

Самый простой способ – применить калькулятор коммерческой ипотеки, размещенный на нашем сайте. Указав конкретные параметры, вы сможете легко найти подходящее решение, произвести предварительные расчеты и использовать в дальнейшем лучшие условия.

Читайте также:  Акт о непроживании по месту прописки – зачем нужен, образец документа

Если хотите получить больше конкретной информации, перейдите на страницу выбранной программы. В результате сможете увидеть ежемесячный платеж, график выплат, сразу ознакомитесь с условиями и запрашиваемыми документами.

Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку?

На первом этапе сделайте расчет коммерческой ипотеки для определения финансовой нагрузки, учитывая суммы первоначального платежа. Есть два варианта покупки:

Первый:

  1. Между продавцом и покупателем составляется контракт.
  2. Кредитополучатель вносит часть заранее определенного количества денег.
  3. Предоставляет гарантийное письмо из выбранного финансового учреждение.
  4. После оформления кредитуемый передает здание в залог, деньги выплачиваются в полном объеме.

Второй:

  1. Покупатель вносит аванс.
  2. Собственник передает объект в залог банку.
  3. Происходит подписание договора купли-продажи.
  4. Новый владелец производит регистрацию.

Независимо от выбранного варианта, рекомендуется сначала выбрать банк и программу кредитования, встретиться с ипотечный консультантом и получить одобрение.

Дополнительно может потребоваться произвести страхование недвижимости. Оно защищает страхователя и кредитополучателя от разных рисков. Во многих ситуациях обязательное условие и оформление закладной.

Под ней понимается ценная бумага, подтверждающая факт передачи объекта в залог банку.

Можно ли получить ипотеку на коммерческую недвижимость без первого взноса?

Такие предложения есть на рынке, если можете предложить банку в залог уже имеющиеся объекты. Иногда финансовые организации идут на уступки, когда клиент ранее подтвердил свою благонадежность.

Можно ли рефинансировать коммерческую ипотеку?

Существуют предложения по рефинансированию ипотеки. Прежде чем воспользоваться ими, оцените реальную выгоду. Для этого можно применить онлайн-калькулятор. При правильном подходе программа позволяет значительно сэкономить на переплате, изменить сроки кредитования и размер платежа, объединить несколько долговых обязательств в одно.

Выдает ли Сбербанк ипотеку на коммерческую недвижимость?

Сбербанк предлагает несколько видов программ по покупке недвижимости. Есть варианты для компаний, имеющих годовую выручку меньше 400 млн. рублей. Есть и экспресс-ипотека для тех юридических лиц, которые имеют доход меньше 60 млн. рублей. В зависимости от статуса компании могут пригодится и другие программы. Многие их них предполагают выдачу суммы на срок до 10 лет.

Можно ли взять ипотеку на покупку магазина?

Ипотека для физических лиц распространяется только на приобретение жилой недвижимости. Однако можно подать запрос на коммерческий кредит. Лучшие предложения представлены на данной странице.

Бизнес-Ипотека

Как нельзя тратить кредит

  • Снимать наличные со счёта по чеку или по картам Альфа-Сash;
  • Погашать любую задолженность перед банком;
  • Предоставлять и погашать займы и кредиты;
  • Приобретать эмиссионные ценные бумаги;
  • Приобретать и (или) погашать векселя, паи паевых инвестиционных фондов;
  • Оплачивать инкассовые и иные документы на бесспорное списание денежных средств;
  • Выплачивать дивиденды;
  • Вкладывать деньги в уставные капиталы;
  • Переводить деньги на карту или другие расчётные счета, размещать в депозиты;
  • Погашать просроченную задолженность по налогам/сборам/в бюджеты;
  • Оплачивать участие в конкурсах / тендерах / аукционах.

Продавцом могут быть:

  • Юрлицо,
  • ИП,
  • Физлицо,
  • Федеральные и муниципальные органы.

Продавец не должен быть связан с заёмщиком.Если продавец ИП или физлицо, ему должно быть от 18 лет.

Юрлицо

  • Срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика — от 9 месяцев на дату подачи заявки;
  • Суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале предприятия — не более 25%;
  • Юридический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка;
  • Фактический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.
  • ИП
  • Срок регистрации и ведения деятельности от 9 месяцев на дату подачи заявки;
  • Возраст не менее 18 лет;
  • Гражданство РФ;
  • Наличие личного номера мобильного телефона и номера телефона для ведения бизнеса (может совпадать с личным номером телефона);
  • Заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе с отделением Альфа-Банка;
  • Заёмщик должен вести бизнес в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк.

Место фактического ведения бизнеса должно находиться в городе присутствия офиса Альфа-Банка. Либо в пределах определённого расстояния от города присутствия банка. Узнать, находится ли ваш город в зоне кредитования, вы можете у менеджеров банка.

Если заёмщик — ИП

  • Поручительство не менее одного физлица, поручительство супруга или супруги, если заёмщик состоит в браке или иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика;
  • Поручительство залогодателя или залогодателей.
  1. Если заёмщик — юрлицо
  • Поручительство не менее одного физического лица;
  • Учредителя или учредителей заёмщика — физических или юридических лиц с совокупной долей в уставном капитале заёмщика — от 50%;
  • Фактических собственников бизнеса заёмщика;
  • Поручительство залогодателей;
  • Иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика.

Количество поручителей рассчитывается по итогам рассмотрения заявки на кредит.

Во всех случаях могут понадобится дополнительные документы, не указанные ниже.

  1. Анкета предприятия или ИП: с информацией о заёмщике (юрлице или ИП), согласием на получение Альфа-Банком отчёта из Бюро кредитных историй и сведений о расчётах от операторов фискальных данных.

  2. Анкета физлица: с информацией об участниках сделки — заёмщике-физлице или поручителях (по количеству поручителей по кредиту), согласием на обработку персональных и фискальных данных и на получение Альфа-Банком отчёта из Бюро кредитных историй.

  3. Заявка на предоставление кредитного продукта: с информацией об участниках сделки и параметрами запрашиваемого кредита.

  4. Копии паспортов физлиц, участвующих в сделке. Обязательно: разворот с фото, страница со штампом о текущей регистрации, семейное положение, сведения о ранее выданных паспортах.

  5. Дополнительно могут понадобиться:

    1. подтверждение целевого использования кредита;

    2. подтверждение финансового положения заёмщика;

    3. при наличии других кредитных договоров у заёмщика или поручителей — их копии (можно предоставить только копии графика погашения кредита) или справка из банка, подтверждающая сумму задолженности, сумму ежемесячного платежа и сроки выплат по кредиту, если они есть;

    4. выписка из реестра акционеров или реестра владельцев именных ценных бумаг, составленная не ранее чем за 1 месяц на дату подачи заявки на кредит — при оформлении кредита АО, ПАО (ОАО или ЗАО).

Кредит предоставляется под залог жилой или коммерческой недвижимости.Вся недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе, где есть отделение Альфа-Банка, но не более 100 км от города, где находится банк. Без ограничений на доступ к объекту — ЗАТО, режимный объект и т.д.

Основные требования к залогу:

  • Объекты, находящиеся в собственности залогодателя, зарегистрированные по закону;
  • Чёткие идентификационные признаки и полный комплект документов, подтверждающих право собственности;
  • Возможность беспрепятственного контроля со стороны банка — без ограничений на доступ к объекту залога — ЗАТО, режимный объект и т.д.;
  • Объект недвижимости не обременённый ипотекой других банков;
  • Без других существенных обременений и особенностей.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – это помещение, при использовании которого можно получать прибыль. Ими могут быть, например, офисы, склады, помещения под магазины. Приобрести такую недвижимость можно и в ипотеку, но условия кредитования при этом будут несколько отличаться от стандартной ипотеки на жилой дом. Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости могут:

  • физические лица;
  • предприниматели;
  • собственники малого и среднего бизнеса.

При оформлении ипотечного кредита на коммерческую недвижимость могут возникнуть некоторые сложности. Учитывайте нюансы и детали при получении такого типа кредитования, так как процесс выдачи средств отличается от обычной ипотеки. Чаще всего сложности возникают у физических лиц, так как программы кредитования под покупку коммерческих помещений разработаны именно для поддержки бизнеса.

Особенности коммерческой ипотеки

Физические лица, которые решат оформить ипотеку на коммерческую недвижимость, столкнутся с некоторыми особенностями:

  1. Повышенная процентная ставка, по сравнению с ипотекой на квартиру.
  2. Период кредитования значительно меньше – до 10 лет, а не 15-25.
  3. Первоначальный платеж больше – от 30%, при классической ипотеке можно найти предложения и от 10-15%.
  4. К заемщикам предъявляют больше требований.
  5. При приобретении недвижимости участок земли тоже становится частью обеспечения.

Как и при классическом ипотечном кредитовании, в этом случае недвижимость, становится залогом. До завершения выплат банку права заемщика на распоряжение имуществом будут ограничены.

Оформление залога происходит так: продавец получает предоплату, передает права собственности новому владельцу и недвижимость становится залогом. После этого заключают кредитный договор, прежний владелец получает оставшиеся деньги.

Читайте также:  Что такое вынос границ земельного участка в натуру и как он проводится?

Условия к получателям коммерческой ипотеки

Банки могут выдвигать разные условия оформления ипотеки, законодательством требования не регулируют. Чаще всего при оформлении коммерческой ипотеки индивидуальным предпринимателем проверяют:

  • наличие гражданства Российской Федерации;
  • возрастные ограничения – от 21 года до 65 лет;
  • расположение заемщика и регистрация на территории России в районе действия банка;
  • наличие мобильного телефона, который используется в работе, это может быть и личный номер заемщика.

Требования по ипотеке к юридическим лицам:

  1. Срок государственной регистрации на момент подачи заявки – не менее 9 месяцев.
  2. Общая доля участия РФ, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций, нерезидентов, фондов в уставном капитале – до 25%.
  3. Юридический адрес заемщика в регионе действия банка.
  4. Фактическое расположение заемщика – в регионе действия банка.

По коммерческой ипотеке невозможно внести часть платежа за счет материнского капитала или других жилищных субсидий. Также невозможно получить имущественный вычет.

Выдача займа

До оформления ипотеки на коммерческую недвижимость подайте заявку. Удобнее это сделать онлайн на сайте банка, но можно и в отделении. Из документов понадобятся:

  • паспорт гражданина Российской Федерации с постоянной пропиской;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
  • устав юрлица;
  • лицензии, если это обусловлено видом деятельности;
  • протокол о назначении руководителя;
  • приказ о назначении главного бухгалтера или о переводе обязанностей бухгалтера на руководителя;
  • бухгалтерская отчетность;
  • налоговые декларации;
  • документы о покупаемой недвижимости.

Если банк одобряет ипотеку, начинается процесс выдачи денег на покупку недвижимости.

Так как законодательством не регулируется залог по коммерческой ипотеке, оформление закладной может произойти только после передачи имущества в собственность заемщика.

Это создает большие риски для банка, так как получается, что на определенный срок кредит оказывается без обеспечения. Банк сначала выдает деньги, и только потом оформляет помещение в залог и страхует свои риски.

Способы получения коммерческой ипотеки

Существует несколько схем оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  1. Через договор купли-продажи. Покупатель выплачивает продавцу часть суммы, банк дает гарантию получения оставшихся денег. После этого права собственности регистрируют на покупателя. Между заемщиком и банком заключают договор и оформляют недвижимость в залог. Банк выдает заемные средства, и покупатель перечисляет их продавцу.
  2. По предварительному договору. Покупатель выплачивает часть суммы продавцу. Недвижимость оформляют в собственность заемщику и в залог банку. Банк выплачивает оставшуюся сумму продавцу.
  3. Выкуп юридическим лицом. Сначала создают компанию-пустышку. Недвижимость оформляют в залог этой компании. Заемщик выкупает акции компании, то есть оплачивает кредит. Когда он выкупит все акции, собственность компании перейдет ему.
  4. Оформление на физическое лицо. Ипотеку оформляет частное лицо – собственник бизнеса. Банк оценивает платежеспособность заемщика и его активов. Оценивают также деятельность компании. После этого банк выдает кредит.

Любым из этих способов можно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость.

Плюсы и минусы коммерческой ипотеки

У коммерческого кредита можно выделить несколько минусов:

  1. Длительный срок ожидания решения банка. Обычно ответ приходит не раньше, чем через 5 дней. Но во многих ситуациях рассмотрение заявки может растянуться и до двух недель. Это обусловлено тем, что банк проверяет не только самого заемщика, но и его бизнес и недвижимость.
  2. Некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки на оформление коммерческой ипотеки.
  3. Такой вид кредитования чаще предлагают оформить только в больших городах. В небольших населенных пунктах такая ипотека чаще недоступна.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • некоторые банки позволяют заемщикам взять отсрочку по выплате ипотеки на срок до 6 месяцев или года;
  • можно выбрать разные схемы оплаты долга: равными платежами или сезонными выплатами, это особенно выгодно тем компаниям, которые зависят от времени года;
  • некоторые банки не обязывают оформлять закладную по ипотеке.

Брать коммерческую ипотеку желательно только тогда, когда есть выгода для конкретного предприятия. Иначе ввязываться в долгосрочный кредит с залогом недвижимости может быть нецелесообразно.

Какой банк лучше выбрать

В каком банке лучше оформлять коммерческую ипотеку, зависит от того, какие параметры кредита наиболее важные.

Например, если нужен минимальный первоначальный взнос, сравнивайте этот параметр по предложениям разных банков. Если важнее размер процентной ставки, ищите банк, по этому критерию.

Также учитывайте, что на размер процентной ставки влияют доходы, кредитный рейтинг, устойчивость бизнеса и качество залога.

Выбирайте наиболее подходящие условия банка и оформляйте заявку. Это можно сделать онлайн на официальном сайте. Ожидание ответа кредитора может затянуться до нескольких дней.

Значительно повышает шансы на одобрение кредита наличие поручительства или залогового имущества, которое уже находится в собственности потенциального заемщика.

Тогда риски банка уменьшаются, и он готов идти на уступки клиенту – снижать процентную ставку, уменьшать размер первоначального взноса или продлевать максимальный срок коммерческой ипотеки.

Рекомендации при оформлении ипотеки

Чтобы повысить шансы одобрения ипотеки и получения более выгодных условий, обращайтесь в банк, с которым вы уже сотрудничали ранее. Если до обращения у вас не было спорных ситуаций, банк может одобрить наиболее выгодные условия. Нелогично обращаться за услугами в разные кредитные организации, поэтому в первую очередь следует рассмотреть банк, где у бизнесмена открыт расчетный счет.

К ипотеке на коммерческую недвижимость рекомендуют относиться как к инвестициям. Составьте бизнес-план, рассчитайте выгоду. Если перекрывает затраты на выплату процента, ипотеку можно оформлять, потому что она принесет прибыль бизнесу либо позволит сэкономить на аренде помещений.

Частые вопросы

Нужен ли поручитель или созаемщик при оформлении коммерческой ипотеки? Как поручителя, так и созаемщика можно привлечь при оформлении коммерческой ипотеки, но это не обязательное требование банка. Хотя некоторые программы кредитования допускают, что на один объект коммерческой недвижимости может быть привлечено до 4 созаемщиков.

Можно ли оформить еще одну коммерческую ипотеку при наличии действующей? Нет. Банк не пойдет на такой риск, так как два платежа в месяц по ипотеке заемщик может не потянуть. Можно ли продать коммерческую недвижимость, которая находится в залоге? Не каждый банк может пойти на такую сделку, но она возможна.

Все зависит от условий оформления ипотеки в банке и формы оплаты покупателем. Но большинство банков откажут в проведении купли-продажи залога. Поэтому придется вначале погасить заем, снять обременение и только после этого продавать недвижимость. Можно ли рефинансировать коммерческую ипотеку? Можно, но банков, которые предлагают такие программы, очень мало.

Кроме того рефинансирование, скорее всего, не одобрят в том же банке, где был оформлен первоначальный заем. Сколько времени занимает оформление коммерческой ипотеки? Оформление коммерческой ипотеки достаточно длительный процесс. Когда документы уже собраны, банк рассматривает заявку до 14 дней. У некоторых кредитных организаций срок достигать месяца.

Бывает так, что заемщики подают заявки сразу в 2 или 3 банка, чтобы сэкономить время. Но такое поведение может привести к обратному эффекту – и их отклонят все. Об авторе

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Большое спасибо 🙂

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *