Федеральный закон о реновации жилищного фонда в москве: основные положения. юридическое консультирование

Федеральный закон о реновации жилищного фонда в скором времени будет внесен в Государственную думу на рассмотрение. На этот раз его нормы коснутся не только жителей Москвы, но и остальных регионов РФ. О том, что в себе содержит закон РФ о реновации, какие основные гарантии жителям он предоставляет, а также в чём заключается его основное отличие от московской, расскажем далее.

Реновация в регионах

Программа обновления существующего жилья, иными словами, реновация, успешно реализуется в Москве. По ней уже несколько тысяч собственников помещений получили новое жилье либо компенсацию.

В ближайшее время планируется внесение названного закона (проекта) о реновации жилищного фонда в ряде регионов РФ на рассмотрение в Государственную думу.
Однако уже чётко определены основные отличия федеральной программы от московской (закона города Москвы о реновации).
Суть закона РФ о реновации:

Законопроект будет защищать права не только собственников помещений, но и нанимателей;
Нормативный акт четко устанавливает, что сносу будут подлежать не все жилые помещения;
Названный проект, помимо возможности сноса жилья, устанавливает возможность проведения реконструкции и модернизации части домов, с использованием энергоэффективных технологий, то есть таких, которые позволяют использовать меньшее количество энергии для обеспечения всего здания;
Проект закона РФ о реновации закрепляет невозможность сноса помещений и зданий, которые представляют собой градостроительную и культурную ценность;
В проекте установлена возможность освобождения от уплаты капитального ремонта только для тех жильцов, дом которых включён в краткосрочную программу.

[file] Скачать для просмотра и печати:

Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации О статусе столицы Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве»

[/file]

Суть законопроекта

Следует упомянуть, что не все регионы смогут пользоваться положениями названной программы. В первую очередь это будет возможно в регионах, успешно завершивших расселение, например, Санкт-Петербург, Республика Башкортостан.

Предположительно, что так же, как и в московской программе, жильцам будет предоставляться либо новое жилье, либо компенсация.

Одновременно с принятием названного акта будут вноситься соответствующие изменения в Градостроительный Кодекс РФ, а также [abbr title=»Кодекс об административных правонарушениях»]КоАП[/abbr] РФ, устанавливающий порядок, а также размер ответственности за нарушение законодательства в названной сфере.

Собственники жилья в пятиэтажках могут рассчитывать на участие в названной программе без сноса существующих зданий. Программа реновации позволяет производить ремонт зданий, а также надстройку дополнительных площадей (увеличивая этажность почти в три раза). При этом будет не только решён вопрос ремонта существующих помещений, но и организована продажа возведенного жилья.

[warning]Внимание! На проведение реконструкций с жильцами будет заключён договор (закон РФ о реновации (гарантиях), порядок оформления которого, а также содержание находится на стадии разработки.[/warning]

Гарантии жильцам

Закон РФ о реновации информирует о дополнительных гарантиях, которые будут предоставляться жильцам:

Предоставленные квартиры и выплаты по ним будут освобождены от уплаты налога [abbr title=»Налог на доходы физических лиц «]НДФЛ[/abbr];
Владельцы жилья смогут самостоятельно заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями;
Для начала проведения названной программы потребуется согласие всех собственников помещений в жилом здании;
Если закон (проект) о реновации в России будет принят, то согласно его условий, размер компенсации, подлежащей выплате, будет значительно превышать рыночную стоимость жилья. Это связано с тем, что при произведении расчетов будет учитываться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость принадлежащего гражданину земельного участка, расположенного под зданием. Для этого придётся названный участок поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать за ним право собственности;
При проведении переселения должен обязательно учитываться принцип добровольности переселения. При этом предоставляемое жилье для собственников должно быть не равнозначным, а равноценным, иными словами, стоимость предоставленных квартир должна быть не ниже той стоимости, в которую была оценена прежняя жилплощадь;
Нанимателям жилого помещения будет предоставляться равнозначное жилье.

Бесплатная консультация юриста!

Разъяснение основных положений программы реновации Москвы согласно Закону | Статьи по теме "Вторичное жилье" на портале недвижимости Move.ru

За несколько месяцев до подписания Президентом РФ 01.01.2017 г. Закона о реновации, мэр г. Москвы получил его устное согласие. Внедрение этого проекта в жизнь потребовало изменения немалого количества Законов (как показала практика – 9 штук), подзаконных документов и нормативных актов. Всем этим в авральном режиме занялась Мосгордума.

Разъяснение основных положений программы реновации Москвы согласно Закону

Пописанный Закон сразу напечатали в «Российской газете» и, таким образом, все поправки обрели законодательную базу. В документе учтены нюансы сноса старых аварийных домов, соблюдение жилищных прав граждан и гарантии расселения в новое жилье. Но многие вопросы остаются открытыми: финансирование, застройщики, гарантии качества и удобства застройки.

Очередность сноса домов

Власти Москвы после утверждения реновационной программы проведут анализ технического состояния домов, подпадающих под нее. Жители наименее удовлетворительного жилья будут переселены в новые квартиры в первую очередь.

Равнозначность получаемого жилья

Согласно Закону о реновации, жильцы квартир, подлежащих сносу, могут претендовать на равнозначное жилье, которое немного отличается от аналогичного понятия в Жилищном Кодексе. Новая жилплощадь должна быть:

с соответствующим количеством комнат;
с равной либо превышающей жилой площадью;
с превышающей общей площадью;
находиться в одном районе со старым жильем;
иметь лучшую отделку.

Получение возмещения

По программе возможно получение вместо жилья денежного возмещения (согласно его стоимости). Такая опция недоступна для хозяев залогового либо арестованного имущества, а также для семей с детьми и инвалидами.

Чтобы получить денежную компенсацию взамен новой квартиры, равнозначной старому жилью, нужно в 30-дневный срок с момента, когда получен проект договора на нее, подать заявление на возмещение. После этого заключается другой договор.

Получение равноценной квартиры

Также есть возможность получения квартиры, равной по цене той, которая находится в доме под снос. Процедура сделки соответствует процессу получения денежного возмещения: в месячный срок с получения проекта договора, написать заявление на получение равноценного жилья.

Условия для жителей коммунальных квартир

Согласно Закону о реновации, собственникам комнаты в коммунальной квартире полагается отдельная жилплощадь (квартира), в отличие от стандартных условий при аварийном сносе домов.

Условия для жителей муниципальных квартир

Для жильцов неприватизированных квартир есть выбор: по умолчанию предполагается проживание на основании аналогичного договора соцнайма в новой квартире, либо написать заявление на получение жилья в собственность.

Условия для претендующих на лучшие жилищные условия

Интересы семей, претендующих на улучшенное жилье согласно нормативам, будут учтены при реновации. Но за жильцами остается право взять равнозначную, равноценную квартиру или денежное возмещение, и продолжить стоять в очереди на улучшение.

Условия для владельцев заложенных квартир

Собственникам заложенного жилья также полагается равнозначная квартира. При этом залог, ипотека или арест будут автоматически переоформлены на новую недвижимость (бесплатно для должника). Сроки, ставки и прочие условия будут соответствовать предшествующему договору. Предварительное согласие участников сделки (заемщика и финансовой организации) не требуется.

Если старое жилье было застраховано, договор страхования по заявлению клиента перезаключается на новый адрес, сохраняя все прежние условия.

При нежелании жильца такой недвижимости (заемщика) выезжать и переоформлять документы – суд принудит его к этому на законном основании.

Условия для семей с нетрудоспособными и несовершеннолетними

Если в составе семьи, владеющей квартирой в аварийном доме, находятся несовершеннолетние дети и/или нетрудоспособные граждане, то им полагается взамен жилье (равноценное или равнозначное). Получить денежную компенсацию – невозможно.

Возможность получения лучшего жилья

При желании, можно претендовать на квартиру большей, чем была, площади. Но такая процедура предполагает доплату за разницу в квадратуре желаемой жилплощади (если, например, вместо однокомнатной получить двух- или трехкомнатную). Тогда как обмен на равнозначное и равноценное жилье никакой доплаты не предусматривает. В противном случае, необходимо обращаться с жалобой в прокуратуру.

Условия для собственников нежилой недвижимости

Собственникам нежилых помещений будет выплачена денежная компенсация. Если недвижимость в доме, предусмотренном к сносу, арендовалась у государства, арендатору будет предложено на таких же условиях аналогичное помещение в том же районе (минуя участие в торгах).

Если имеет место окончание срока действия государственной аренды с правом на заключение нового договора, предусмотрено подписание его сроком на 10 лет. Также сохранится право преимущественного (первоочередного) выкупа.

Условия переезда

Власти прописали в городском законодательстве, а затем утвердили в федеральном, возможность помощи жителям при переезде в новое жилье. Она полагается не всем и не во всех случаях, а условия ее предоставления определят в отдельных документах, которые будут приняты позже.

Если не предпринимать никаких шагов

Подписан закон об особенностях осуществления реновации жилищного фонда в Москве

Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве»

Настоящим федеральным законом:
устанавливается порядок выявления и учета мнения собственников помещений и нанимателей жилых помещений при формировании и реализации программы реновации, а также порядок информирования по вопросам ее осуществления;
устанавливаются особенности регулирования земельных отношений в городе Москве в целях реновации;
закрепляются гарантии жилищных прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации;
устанавливается порядок обеспечения прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации;
регламентируется порядок обеспечения прав субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации и находящихся в собственности города Москвы;
уточняется порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации;
определяются правовой статус Московского фонда реновации жилой застройки, цели его деятельности, задачи и функции, порядок управления.

В Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включена новая статья 41.1, регулирующая последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

Кроме того, соответствующие изменения, относящиеся к реновации, внесены в иные Федеральные законы, в том числе: «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», «О техническом регулировании», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации недвижимости» и другие, а также в Земельный кодекс РФ.

Установлено, что положения Закона РФ от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), регулирующие отношения, возникающие в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, не применяются к отношениям, возникающим в результате признания в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Разбираем Федеральный Закон № 494-ФЗ, который называют «Законом о всероссийской реновации»

В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Принят он был быстро. 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.

Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].

Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.

Вопрос 1. А правда, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?

Я очень хотел бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.

Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.

Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.

Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.

Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?

Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.

Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):

комплексное развитие территорий жилой застройки,
комплексное развитие территорий нежилой застройки,
комплексное развитие незастроенной территории,
комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

По понятным причинам, далее я буду писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.

Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):

Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
Главой местной администрации во всех остальных случаях.

Вопрос 5. А в каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.

Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:

подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
опубликование проекта решения,
проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.

Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?

Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).

Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).

Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).

Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч.

2 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?

Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).

Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.

Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
- а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
- б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
- в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
- г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
- д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.

Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?

Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.

Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).

В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но и это еще не все.

Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.

В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?

Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.

Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).

Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными.

Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).

К вопросу о реновации жилищного фонда в москве

К вопросу о реновации жилищного фонда в Москве

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учётом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Данная норма введена Федеральным законом от 01.07.

2017 N 141-ФЗ«О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» [1] (далее – Закон № 141-ФЗ).

В целях обеспечения успешной реализации программы реновации Законом № 141-ФЗ предусматривается создание специализированной некоммерческой организации — Московский фонд реновации жилой застройки (далее — Фонд), который сможет выступать как заказчиком нового строительства, так и непосредственно застройщиком.

Статьёй 7.

7 Закона № 141-ФЗ установлено, что фонд является унитарной некоммерческой организацией, созданной в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы в организационно-правовой форме фонда и осуществляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности либо на ином правовом титуле у Фонда.

При этом законом предусматривается субсидиарная ответственность города Москвы по обязательствам Фонда, что гарантирует ответственность городских властей перед населением.
Нормативным правовым актом города Москвы Фонд может быть наделен правом выступать в качестве застройщика и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве в порядке, установленном Законом о долевом строительстве.
Положения Закона № 141-ФЗ о наделении Фонда статусом застройщика не относятся к предмету регулирования Закона о статусе столицы, поэтому получение соответствующего статуса осуществляется путём дополнения в часть 4 статьи 1 Закона о долевом строительстве с соблюдений установленных им требований, направленных на обеспечение прав участников долевого строительства.

К сожалению, в законе отсутствует определение главного для проекта понятия «реновация жилищного фонда». В правоприменительной практике оно имеет различное толкование.

Отсутствие единого определения понятия «реновация жилищного фонда» делает неопределенной цель установления особенностей регулирования соответствующих правоотношений (пункт 2 статьи 1 проекта) и может негативно сказаться на единообразии применения проектируемых норм.

Федеральное законодательство также не содержит общих правил «реновации жилищного фонда». В то же время жилищным законодательством предусмотрены механизмы признания жилищного фонда аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и переселения в связи с этим граждан из такого жилищного фонда. Следовательно, вести речь об установлении особенностей реновации жилищного фонда представляется некорректным. В соответствии со статьёй 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается в случаях, прямо предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника его имущества допускается только по основаниям, указанным в пункте 2 данной статьи. Предусмотренное в Законе № 141-ФЗ основание прекращения права собственности по существу представляет собой новый вид изъятия имущества. При этом гарантии соблюдения прав собственника не очевидны. Например, принудительное изъятие недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 2392 ГК РФ, статья 32 Жилищного кодекса) возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 7.3. Закона РФ от 15.04.

1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Законом № 141-ФЗ собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее — собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав гарантирует взамен указанных жилых помещений равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы.

Представляется, что при определении равнозначности помещений не учитывается его рыночная стоимость (с учетом затрат собственника на неотделимые улучшения помещения), удаленность предоставляемого помещения от обмениваемого помещения, а значит, при прочих равных условиях помещения могут различаться в том числе не в пользу собственника и быть значительно удалены друг от друга, что, вероятно, скажется на их рыночной стоимости, в том числе с учетом возможного ухудшения их транспортной доступности. Кроме того, отсутствует указание на необходимость обеспечения условий доступности предоставляемых помещений для маломобильных граждан. В этой ситуации предоставляемое помещение вряд ли можно будет считать равнозначным и равноценным.

Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения.

Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению «также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 ст.

32 Жилищного кодекса называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д.

Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст.

15 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.

По мнению Президиума Верховного суда России, компенсация включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, но и сумму компенсации за не произведенный бывшим наймодателем капитальный ремонт[2].

К сожалению, данные вопросы никак не отражены в новеллах законодательствах, посвящённых реновации жилищного фонда в городе Москвы.

Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве».[3]

В соответствии с пунктом 6 Постановления№ 497-П Программа реновации принимается на срок до 2032 года. Существующий жилищный фонд города Москвы по состоянию на 1 января 2017 г. составляет 243,6 млн. кв. м. В программу включено 5144 дома.

В статье 7.6. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» установлен порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (далее — решение о выводе из эксплуатации).

Решение о выводе из эксплуатации должно содержать дату вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включённого в решение о реновации, и иные определённые нормативным правовым актом города Москвы сведения.

При этом решение о выводе из эксплуатации принимается не ранее дня выселения всех собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, включённом в решение о реновации, в соответствии с частью третьей настоящей статьи.

Со дня вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, осуществляется его отключение от сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей. Эксплуатация жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме не допускается.

В соответствии со статьей 8 Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г.

N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.[4]

Между тем в практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г.

Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве.

[5]

Кроме того, на законодательном уровне отсутствует необходимое правовое регулирование вопросов переселения граждан из сносимых многоквартирных домов.

Использование механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территории, расселения аварийного жилья предусматривает только изъятие недвижимости, которое не приемлемо с учетом масштабов программы реновации и социальных последствий.

Реновация затрагивает еще один вопрос – земельный. Приобретая здание в результате выкупа или обмена, Фонд действуя как застройщик получает все права на землю, которые были у бывшего владельца. А Гражданский кодекс определяет, что у покупателя возникает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавца недвижимости.

Из данных норм четко вытекает, что Фонд как новый собственник домов приобретёт в порядке правопреемства абсолютно все права на землю, расположенную под ними.

Более того, Закон о реновации и Земельный кодекс прямо считают, что таковая после расселения граждан (или перечисления им денежных средств) станет государственной или муниципальной собственностью, с дальнейшей передаче прав на участок Фонду.

Следовательно, реновация прекратит право собственности бывших жильцов на общедомовой надел. Не исключена ситуация, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном дом.

Поскольку положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

На это обстоятельство прямо указывает Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом 29.04.2014.[6] Данное положение применимо и к реновации.

Совершенно обоснованно в Жилищном кодексе уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.
Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.
В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.
К сожалению не все эти моменты учтены применительно к переселению граждан в связи с реновацией.