- Главная
- Строительство и ремонт
- Законы и финансы
1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем о том, что такое компенсационный фонд, эскроу-счет, что делать, если застройщик обанкротился и о новых правилах по защите обманутых дольщиков в 2019 году. 
Shutterstock
В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.
Все о нововведениях в закон
Предметы и понятияКто такие обманутые дольщикиПроблемы долевого строительстваТребования к застройщикуТребования к ДДУОтветственность за изменение сроковКомпенсационный фондБанкротство девелопераЭскроу-счётГарантииПерспективы нововведений
О предметах и понятиях
Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.
Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.
Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом.
Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.
Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:
- был заключён именно договор долевого участия;
- исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
- у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
- обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:
- в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
- дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
- дом строится на участке, где это не допускается;
- дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.
Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.
Проблемы долевого строительства
В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.
Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.
К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.
Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.
Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения.
Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта.
Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено.
При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика).
В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.
В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица.
Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство).
В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).
В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.
Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:
- Изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию.
- Самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете в интернете, — съездить на любую из строек и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся.
- Прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь.
- При возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях.
Новые требования к застройщику
До дня заключения договора с первым участником долевого строительства девелопер не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте.
Застройщик обязан предоставлять дольщику по его требованию:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- заключение государственной экспертизы проектной документации;
- проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Также он должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.
В соответствии с ДДУ, одна сторона (дольщик) обязуется оплатить зафиксированную в документе долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счёт привлечённых или собственных средств в предусмотренный договором срок построить и сдать данный объект в эксплуатацию.
Договор в обязательном порядке должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
- указание срока передачи объекта долевого строительства дольщику;
- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении строящегося объекта.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным. Каждый ДДУ должен быть зарегистрирован в региональном подразделении Росреестра для того, чтобы избежать двойных продаж.
Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, например:
- возникли проблемы со сроками;
- существенно нарушены требования к качеству объекта недвижимости;
- меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир.
В случае расторжения договора дольщиком застройщик обязан возвратить дольщикам не только денежные средства, но и проценты за пользование заёмными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. При этом компания может расторгнуть договор только через суд по истечении 3 мес.
Застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи устанавливается для всех участников, он единый.
Если процесс затягивается, девелопер обязан выплатить неустойку (пеню) покупателям в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В случае, если построить дом в зафиксированный в договоре срок невозможно, компания обязана в течение 2 мес. письменно уведомить об этом дольщиков и предложить внести изменения в договор.
Кроме того, в ДДУ устанавливаются определённые сроки передачи недвижимости дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение 2 мес. после приёмки госкомиссией.
Компенсационный фонд для защиты обманутых дольщиков
Обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд.
Все компании, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств по договору 1,2 % от цены каждого ДДУ. Законом предусмотрена ежегодная оценка обязательств для корректировки размера взносов по итогам оценки, но не чаще 1 раз в год.
Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости. Возглавляет компенсационный фонд генеральный директор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК). Очень важно то, что в задачи фонда не входит сбор определённой суммы, нужно лишь, чтобы он обеспечивал финансовое покрытие существующих рисков.
Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется исходя из общей площади строящихся объектов и цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе.
Компенсационный фонд поможет защитить права новых дольщиков; для помощи тем дольщикам, кто уже столкнулся с трудностями, региональные власти составили графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения.
Если застройщик — банкрот
Общий срок проведения процедуры банкротства сокращён за счёт отмены процедур финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, проводимых арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве.
Первой вводится процедура конкурсного производства, при этом руководить компанией-банкротом должен профессиональный руководитель, уже имеющий опыт работы в строительной сфере.
Новый конкурсный управляющий направляет дольщикам письмо, в котором будет описана дальнейшая процедура и алгоритм действий.
Закон «О банкротстве» устанавливает, что требования всех дольщиков предъявляются конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд не позднее 2 мес. со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Управляющий рассматривает требования и включает их в реестр.
Если же в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платёжеспособность застройщика-должника может быть восстановлена, возможен переход к внешнему управлению.
Конкурсный управляющий обязан осуществлять необходимые действия для поиска и привлечения иного исполнителя. Есть и другой вариант — собрание дольщиков вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств путём получения возмещения от Компенсационного фонда.
Кроме того, остаётся возможность погашения требований путём передачи дольщикам объекта незавершённого строительства или передачи жилых помещений (если объект уже построен).
Решение принимается отдельно по каждому строящемуся дому общим собранием будущих жильцов, необходимо получить одобрение ¾ дольщиков.
Обратите внимание: при банкротстве девелопера наиболее уязвимой категорией владельцев недвижимости оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых входят апартаменты.
Земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников долевого строительства до момента исполнения застройщиком своих обязательств; при этом право собственности на недвижимость переходит к дольщику в момент регистрации договора долевого участия.
Что такое эскроу-счёт
Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Система эскроу-счетов в России появилась в 2014 г., но использовать эту схему начали только в 2018 г.
Проценты на средства, размещённые на эскроу-счетах, не начисляются, и банк, где открыты такие счета, не получает вознаграждения. По сути, эскроу-счёт — беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес.
При использовании счетов эскроу дольщики не принимают финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в предусмотренных законом случаях.
В том случае, если банк будет объявлен банкротом, девелопер перезаключает договор с новым банком-агентом, застрахованные деньги будут перечислены на новый счёт.
Компания получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.
Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств компании по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства.
Дольщик вправе требовать бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму. Кроме того, дольщик может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Перспективы нововведений
С 1 июля 2019 г. изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ начали действовать в полном объёме. Долевое строительство должно быть заменено проектным, должен быть создан реестр (он поможет проверять надёжность девелопера).
Также с 1 июля 2019 года поменялась процедура продажи квартир в новостройках. В соответствии с законом теперь компания будет получать деньги не от дольщика на продолжение строительства, а от аккредитованных банков и хранить их на эскроу-счетах.
Но не все застройщики будут работать по данной схеме. Согласно постановлению, девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров — не меньше 10%.Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ.
Гарантировать защиту прав дольщика может только договор долевого участия, поэтому покупателю нельзя соглашаться на предложение застройщика оформить вместо него вексель, или договор уступки права, или договор софинансирования.
Эксперты в области недвижимости полагают, что изменения в Закон № 214-ФЗ заставит мелкие и средние компании уйти с рынка, поскольку цель нововведений состоит в санации строительной отрасли. С другой стороны, такая ситуация может вызвать существенные изменения на рынке ипотечных кредитов, заставив банки предложить более выгодные кредитные решения для тех, кто хочет купить жильё.
Материал подготовила
Была ли статья интересна?
Банкротство застройщика при долевом строительстве — что делать в 2019 году?
Граждане России, в рамках нашего Законодательства, должны понимать главное: участие в долевом строительстве – это еще не покупка жилья. Даже если дольщик подписал все необходимые документы и внес оплату по договору, то это далеко не гарантия того, что он зарегистрирует право собственности по истечению того срока, который указан в договоре.
По факту, банкротство компании застройщика для дольщиков — это как банкротство продавца недвижимости для покупателя. Какие права имеют дольщики при признании застройщика банкротом? Как не впасть в отчаяние? Каким образом российское законодательство уберегает потребителей от потерь? Все эти вопросы разберем в данной статье, посвященной банкротству компании – застройщика.
Нормативно – правовая база, регулирующая споры по банкротству застройщика
- Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (ред. от 27 декабря 2018 года) «О несостоятельности (банкротстве)». Дополнения и изменения в данном Законе вступили в силу с 1 января 2019 года.
Конкретно банкротству застройщиков посвящен параграф №7 (под одноименным названием).
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред.
от 25 декабря 2018 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
. В статье 23 пункте 2 данного закона регламентированы все права граждан — участников долевого строительства.
«В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан», — отметил председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев.
- Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Дополнения и изменения данного Закона вступили в силу с 1 января 2019 года.
- Частные Определения Верховного Суда по конкретным делам и положениям.
Проблема банкротства строительных компаний
К сожалению, банкротство застройщиков далеко не редкий факт. К несостоятельности компании могут привести следующие факторы:
- Изначально не грамотно составленный бизнес план;
- Резкие изменения на валютном рынке;
- Форс-мажорные обстоятельства;
- Рост цен на строительные материалы и подрядные работы, и иные обстоятельства.
В 2015 году началось, можно сказать, массовое банкротство строительных компаний и подрядчиков. Эксперты уверены, что виной тому послужила девальвация рубля, что, тем самым поспособствовав резкому падению спроса россиян на недвижимость, в целом, а тем более, на новостройки.
Снижение реальных доходов, высокая инфляция и удорожание ипотечных кредитов – совокупность причин, повлиявших на кризис в сфере долевого строительства.
Таким образом, в 2015 году банкротами были признаны более 2,5 тысяч российских компаний – застройщиков. Все они были ликвидированы. Количество банкротов в сфере жилищного строительства не уменьшается, и по сей день.
К тому же, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, данная негативная тенденция сохранится и в 2019 году.
К слову, по данным интернет – портала Россия Сегодня (Иносми.Ру), по итогам 2018 года, закрылись или обанкротились 1200 строительных компаний, а это 20% от их общего числа в России. Из оставшихся компаний, почти 30% работают в убыток, большая часть из которых уже находится на пороге банкротства.
Экскурс в историю
Изначально, до 2011 года практика применения Закона о банкротстве была такова: даже если покупатель строящейся недвижимости осуществил предоплату, в случае банкротства застройщика, он практически оставался «в невесомости» дела.
Условно считалось, что дольщик, как покупатель жилья, фактически еще не имеет собственности, и он выступает с позиции обычного, рядового конкурсного кредитора. И, даже то, что дольщики заключили официальный договор, имеющий юридическую силу, при этом, заплатив определенную сумму денежных средств, никак не выделяло их из общей массы кредиторов.
Но с начала 2012 года, после массовых недовольств и забастовок «обманутых» дольщиков, произошел кардинальный прорыв: тогда дольщиком впервые было дано право предъявлять требования в реестр требований о передачи жилых помещений.
Интересный факт! Если дольщик заключил со строительной компанией договор купли-продажи жилья и уже полностью за него заплатил, а после чего, застройщик обанкротился, то ни Президиум Верховного Суда, ни коллегия по экономическим спорам не могут точно констатировать право дольщика на регистрацию перехода права собственности!
«РосБизнесКонсалтинг» объясняет, что даже в 2018 году ситуация обстояла следующим образом: если застройщик обанкротился, право на недвижимость имели только покупатели квартир. А вот требования по нежилому фонду попадали только в четвертую очередь кредиторов.
При этом, удовлетворяются такие требования, как денежные – по остаточному принципу.
Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, в то время, сообщил, что: «Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в данный момент формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса».
Ввиду громких дел обанкротившихся строительных компаний в 2015-2018 годах, было принято решение, и, согласно документальным разработкам, в 2019 году, если нежилое помещение не превышает 7 кв.
м, то инвестор сможет рассчитывать не на денежную компенсацию, а на саму площадь в достроенном доме. Кстати, при этом приоритет требований дольщиков повышается до третьей очереди.
Какие еще права приобретают дольщики в 2019 году?
Изменения в системе долевого строительства, а так же в делах по банкротству строительных компаний в 2019 году
11 декабря 2018 года Президент России, Владимир Владимирович Путин, дал поручения Правительству усилить контроль над застройщиками многоквартирных жилых домов и разработать комплекс мер в сфере жилищного строительства, в том числе создать специализированный банк. Ответственным за исполнение поручения назначен премьер-министр Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев.
Также президент поручил обеспечить ускоренное рассмотрение в судах дел о банкротстве застройщиков. К завершению первого квартала 2019 года Правительству РФ так же необходимо будет разработать ускоренный порядок передачи проблемного объекта для достройки другому застройщику. Срок исполнения всех поручений назначен до 15 апреля 2019 года.
Ввиду изменений в Федеральном Законе №214-ФЗ, с 1 июля 2019 года, прошлая система долевого строительства в России «уйдет в историю». Фактически, долевое строительство прекратит свое существование. Ведь данная отрасль обязана будет перейти на полное проектное финансирование.
Главной целью создания инициатив Правительства явилось минимизация рисков и защита покупателя строящегося жилья в будущем. Теперь, по сути, средства дольщиков будут заменяться кредитными средствами строительных компаний (проектное финансирование).
Все дольщики застройщиков – банкротов делятся на 3 категории:
- Дольщики, которые внесли предоплату (оформив договор долевого строительства), но, жилье которых, не было достроено;
- Дольщики, имеющие договор долевого участия, жилье которых было достроено на момент банкротства компании;
- Дольщики, оплатившие 100% стоимость строящегося жилья (или уже достроенного).
Если передаточный акт на недвижимость был подписан сторонами до принятия застройщика банкротом, то, в 2019 году дольщик должен написать заявление в арбитражный суд о признании права собственности на объект недвижимости, прописанный в акте.
Данное заявление должно быть рассмотрено в соответствии со статьей № 201.8 «Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика» и статьей № 201.11 «Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино — мест и нежилых помещений» Федерального Закона №127 – ФЗ от 26 октября 2002 года.
Внимание! Форма и содержание такого искового заявления должны строго отвечать требованиям статей № 125 «Форма и содержание искового заявления» и № 126 «Документы, прилагаемые к исковому заявлению» Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (ред. от 25.12.2018).
Если процесс по банкротству застройщика уже начался, и объект на тот момент уже был завершен (достроен), то, в таком случае, дольщик в 2019 году имеет полное право предъявить требование о передаче ему в собственность объекта недвижимости в судебном порядке. А так же, имеет право требовать включения объекта недвижимости в реестр требований кредиторов (в соответствии со статьями № 201.1, пунктом 2, № 201.4, № 201.6 и №201.7 Федерального Закона № 127- ФЗ).
При ситуации, если застройщик, будучи на этапе конкурсного производства, откажется исполнять договорные обязательства, то дольщик в 2019 году имеет право обратиться в суд требованием денежной компенсации (в соответствии со статьями № 201.1 «Общие положения» и № 201.5 «Особенности установления денежных требований участников строительства» Федерального Закона № 127-ФЗ).
Кроме прочих нововведений, в 2019 году будет создан Единый Реестр всех застройщиков. Данный реестр будет отражать характеристику каждой компании-застройщика, что существенно облегчит выбор потенциального клиента.
Эскроу-счета как гарантия безопасности дольщиков
25 декабря 2018 года Президентом России был подписан, и сразу же опубликован на официальном портале правовой информации, документ, отражающий поправки в Закон о долевом строительстве.
Согласно поправкам, с 1 июля 2019 года все российские компании-застройщики будут обязаны перейти на иную систему долевого строительства жилой недвижимости.
А именно, с применением эскроу-счетов.
По расчетам Правительства, уже до конца 2020 года доля договоров долевого участия по новой схеме должна составить более 95% (то есть, должен быть осуществлен практически полный переход).
Что такое эскроу-счета? Это специализированные счета в банке, которые будут служить при кредитовании девелоперов в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Фактически, такой счет – это инструмент защиты интересов субъектов сделки.
К справке, Девелопер — это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости.
При реализации сделки через эскроу — счета, деньги покупателей будущей недвижимости не будут отдаваться напрямую застройщику, а будут переводиться на специализированные счета.
Интересная особенность! На эскроу — счете деньги замораживаются до того времени, пока застройщик не передаст покупателю уже готовую квартиру. Проще говоря, девелопер не сможет использовать средства дольщиков до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
В 2019 году компании — застройщики должны открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство, строго в уполномоченном банке. Теперь будет действовать правило: 1 разрешение на строительство – 1 счет – 1 застройщик.
Согласно новым поправкам к Закону, денежные средства дольщиков на эскроу-счете будут страховаться, подобно депозитам, в Ассоциации страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
Важно! В случае банкротства строительной компании средства покупателей вернутся дольщикам!
«Нормы, которые обязывают застройщиков использовать эскроу-счета при строительстве, призваны защитить граждан от обмана», — заявил заместитель председателя Правительства Российской Федерации по вопросам строительства и регионального развития Виталий Леонтьевич Мутко. При этом, добавив, что «вместе с этим их введение будет означать «определенный рост» цен».
Мнения независимых экспертов об изменениях в Федеральном Законе № 214-ФЗ
Все ли российские компании – застройщики готовы к грядущим переменам? Конечно, нет.
Ситуация на рынке долевого строительства в 2019 году поменяется в корне, и «на плаву» останутся лишь самые крепкие компании. Надежными застройщиками будут признаны те компании, уставный капитал которых будет составлять минимум 4% от стоимости будущих объектов.
Виталий Леонтьевич Мутко, в ходе интервью телеканалу «Россия 24», спрогнозировал рост цен на недвижимость при переходе на проектное финансирование застройщиков минимум 8%. А вот, по словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, стоимость жилья, после перехода на эскроу-счета, в Подмосковье может подняться до 15%.
Управляющий партнер риэлтерской и консалтинговой компании «Метриум», Мария Литинецкая, уверена, что «Не все застройщики до конца готовы к предстоящим поправкам». Руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея», Олег Ступеньков, поддерживает: «Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали».
Финансовые аналитики уверены, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создаст существенные риски для рынка недвижимости. Ведь проектное финансирование — это существенные дополнительные затраты для строительных компаний любого масштаба.
Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков
27 июня Президент РФ подписал Закон № 151-ФЗ о внесении масштабных изменений в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Изменениям подверглись, в частности, не только ЗК, ГрК РФ и сам Закон об участии в долевом строительстве, но и законодательство о банкротстве, статусе столицы РФ, государственной регистрации недвижимости и др.
Основные нововведения
Теперь действие Закона об участии в долевом строительстве распространено и на нежилые помещения, приобретаемые дольщиками.
Договор долевого участия может заключаться в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью, а договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) в рамках долевого строительства не подлежит госрегистрации.
Согласно изменениям в Закон о банкротстве требования о взыскании финансовых санкций с застройщика удовлетворяются в третьей очереди кредиторов.
В информации о застройщике теперь должны быть указаны сведения о лицах, входящих в соответствии с Законом о конкуренции в одну группу с застройщиком, а в информации о проекте строительства – данные о целевом кредите (займе), а также количество заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и их цена).
Минстрой предложил изменить критерии отнесения граждан к обманутым дольщикамПроект приказа ведомства предусматривает изменение критериев признания пострадавшими граждан, потерявших деньги, вложенные в долевое строительство, и вносит поправки в правила ведения соответствующего реестра
В целях урегулирования отношений между застройщиками-банкротами и дольщиками будут созданы региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и завершать строительство вышеуказанной недвижимости.
Он вправе привлекать денежные средства граждан и юрлиц по договорам ДДУ только при условии их размещения на счетах эскроу уполномоченного банка.
В одном субъекте РФ может быть создан только один такой фонд, который контролирует финансирование строительства всех незавершенных объектов на его территории. В некоторых случаях фонд сможет отказаться от финансирования завершения строительства объекта. Также предусмотрено создание общедоступного реестра проблемных объектов недвижимости.
Законом уточняется, в каких случаях застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Упрощается процедура проведения повторной экспертизы проектной документации.
Эксперты «АГ» прокомментировали отдельные положения закона
Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов считает, что принятый закон нельзя назвать революционным, поскольку он завершил формирование новой системы отношений в сфере жилищного строительства, выстраиваемой предыдущими законами.
«Как заработает эта система и к чему это приведет – вопрос дискуссионный, однако очевидно, что возможности для появления новых “обманутых дольщиков” существенно сократятся, если не исчезнут полностью. То, что цены на жилье вырастут – да, но не факт, что они не выросли бы и без введения дополнительных гарантий для дольщиков.
И вообще, это нормально – платить за гарантии и за то, что точно получишь товар, а не “дырку от бублика”», – отметил эксперт.
Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков
Он положительно оценил новеллу о возможности внесения изменений в получившую положительное заключение экспертизы проектную документацию без ее повторной экспертизы: «Это сильно сократит сроки строительства и снизит “бюрократическую волокиту”, хотя коррупционную составляющую не уменьшит – просто перенаправит ее поток с одного адресата на другого».
Тем не менее Виктор Спесивов обратил внимание на недостаток закона.
По его мнению, несовершенство закона заключается в том, что заказчик в рамках Закона о контрактной системе в сфере госзакупок (№ 44-ФЗ) принимает объемы работ по строительству (реконструкции) объекта на основании проектной документации, а оплату этих работ производит на основании специальной контрактной сметы, составляемой после проведения торгов и содержащей ценовое предложение подрядчика, с которым заключается контракт. «То есть ни заказчик, ни подрядчик при освоении средств в рамках строительства напрямую не привязаны к его сметной стоимости, указанной в проектной документации. Очевидно, такая новая схема существенно затруднит органам финансового контроля и правоохранительным органам процесс доказывания суммы размера ущерба, причиненного в результате отступления от требований проектной документации в ходе строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств. И сделает существующую систему закупок работ по строительству в рамках Закона № 44-ФЗ еще более коррумпированной, чем она есть сейчас», – заключил эксперт.
Юрист практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы ART DE LEX Павел Медянкин в качестве одного из главных нововведений отметил возможность создания фонда субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед дольщиками: «Таким образом, законодатель создает возможность разрешения проблемных ситуаций “на местах”».
Позитивной новеллой, по мнению юриста, также является экспертное сопровождение проекта органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации.
«Если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений необходимым требованиям.
Нововведения позволят привлекать экспертов к участию в проекте на раннем этапе, чтобы исключить необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации в случае внесения в нее изменений, а также оптимизировать сопутствующие издержки», – пояснил эксперт.
Павел Медянкин также высоко оценил формирование единого реестра проблемных активов, который будет содержать сведения о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщик признан банкротом либо просрочил более чем на 6 месяцев завершение строительства или передачу объекта участнику долевого строительства.
Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства
«Заслуживает внимания и корректировка предмета регулирования Закона № 214-ФЗ: законодательство о долевом строительстве получило распространение на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах и жилые дома блокированной застройки, как было предусмотрено ранее.
Изменения направлены на дополнительные гарантии защиты прав покупателей нежилых помещений (в частности, апартаментов). Кроме того, ст. 2.
1 Закона № 214-ФЗ теперь содержит запрет на привлечение денежных средств граждан в строительство любыми опосредованными схемами (например, ценными бумагами или условиями договоров доверительного управления паевым инвестиционным фондом)», – отметил эксперт.
Он подытожил, что указанные новеллы направлены на укрепление существующего механизма защиты и обеспечения прав участников долевого строительства путем активного участия государства в правоотношениях и эффективного банковского контроля, а также установления ограничения использования средств публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев отметил, что поправки были приняты достаточно оперативно. Среди важных изменений он назвал дополнительное стимулирование использования застройщиками счетов эскроу.
«В частности, возможность строительства без их применения ограничена по сроку, застройщик, использующий ДДУ, обязан выплачивать специальные взносы. Эти меры помогут обезопасить граждан от финансовых потерь.
На обеспечение прав дольщиков направлено также и создание фондов субъектов РФ, которые будут заниматься завершением строительства проблемных объектов», – отметил эксперт.
Защищать права участников долевого строительства предлагается нерыночными механизмамиВ Госдуму внесен пакет поправок, касающихся ранее принятых изменений в правовом регулировании долевого строительства, вступающих в силу 1 июля
Он также подчеркнул, что теперь привлечение денежных средств граждан посредством ДДУ обязательно не только при продаже жилых помещений, но и также нежилых: «В данном случае очевидно намерение законодателя оградить граждан от различных недобросовестных схем, используемых застройщиками, чтобы “вывести” соглашение из-под сферы регулирования Закона об участии в долевом строительстве. С учетом того, что нежилые помещения, приобретаемые гражданами в строящемся доме, – это, как правило, апартаменты и кладовые, которые используются ими для проживания или обеспечения последнего, внесенные изменения следует оценить положительно».
Павел Лобачев отметил отсутствие необходимости регистрации уступки требования об уплате штрафных санкций, вытекающих из ДДУ: «Несмотря на то что поправка фиксирует уже сформировавшийся в судебной практике подход, она очень важна, так как передача права требования неустойки от дольщика ИП или юрлицу для смены подведомственности – очень популярная схема».
По мнению юриста, обязательность регистрации самого ДДУ направлена в первую очередь на обеспечение соблюдения прав дольщиков при заключении договора. Соответственно, такая защита со стороны государства при передаче права требования неустойки от одного лица к другому представляется излишней, а потому внесенные изменения будут выгодны как гражданам, так и бюджету.
«Внесенные поправки делают покупку недвижимости в строящемся доме еще более безопасной. В то же время они неизбежно повлекут существенные издержки, в первую очередь, застройщиков, в связи с чем может возникнуть вопрос об экономической целесообразности привлечения денежных средств по предлагаемой законодателем схеме», – заключил эксперт.