Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

В некоторых случаях, уже после заключения основного (или предварительного) договора купли-продажи, в него требуется внести определенные изменения. Именно для того, чтобы это реализовать и существует такое понятие как дополнительное соглашение. Такой документ позволяет вносить изменения в любые пункты договора, делать их недействительными или, наоборот, вводить новые.

Когда нужно заключать дополнительное соглашение

Ситуаций, при которых дополнительное соглашение может потребоваться существует огромное количество. К наиболее популярным следует отнести такие:

Изменение стоимости квартиры.

Замена отлагательных условий, их отмена или, наоборот, введение.

Введение, отмена или замена базовых условий договора.

Когда и как подписывать дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение является отдельным документом и не может существовать отдельно от основного договора. Подписывать его стоит сразу же после того, как такой документ будет подготовлен и стороны достигнут согласия во вносимых изменениях.

Не нужно подписывать соглашение «задним числом» или же, наоборот, ставить еще не наступившую дату.

Если требуется, чтобы такой документ вступил в силу не сразу, а только в определенное время или при выполнении определенных условий, это лучше отразить в самом соглашении, а не изменять дату.

Содержание дополнительного соглашения

Конкретное содержание дополнительного соглашения зависит от того, что именно хотят изменить, убрать или добавить в договоре стороны сделки. Примерный перечень важных элементов будет выглядеть так:

Информация о сторонах сделки, аналогичная той, которая указана в основном договоре.
Указание пунктов, которые будут дополняться, удаляться или изменяться.
Конкретная информация о том, какие будут вноситься изменения (что будет удаляться или добавляться).
Подписи сторон и дата подписания документа.

Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры

Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения

В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор.

Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие.

Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.

Какие документы нужны для дополнительного соглашения

Для заключения такого соглашения никакие особые документы не нужны (если это не предусмотрено условиями самого соглашения).

Обычно бывает достаточно паспортов сторон, ведь все остальные бумаги и так уже были предоставлены на момент подписания основного договора.

Однако в зависимости от ситуации стороны имеют право потребовать друг от друга и дополнительную документацию, которая по логике имеет отношение к вносимым изменениями, дополнениями или корректировкам.

Дополнительные соглашения для трех сторон

В некоторых случаях дополнительное соглашение может заключаться не только между продавцом и покупателем, но и включать в себя дополнительных заинтересованных лиц. Например, банк, арендаторов и так далее.

Пример: Покупатель квартиры планирует сдавать новое жилье. Уже выбран потенциальный арендатор, который переживает по поводу того, что квартира может быть сдана другому лицу.

Он может попросить оформить доп.соглашение о том, что сразу после оформления права собственности и завершения сделки, будет заключен договор аренды квартиры.

В такой ситуации арендатор выступит в качестве третьего лица, подписывающего соглашение.

Особенности дополнительного соглашения при покупке доли в квартире

Отдельно нужно отметить особенности таких договоренностей в тех условиях, когда продается не квартира целиком, а только ее часть. Исходя из требований законодательства, другие владельцы этой же квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли на тех же условиях, которые предложены третьей стороне.

Логично, что дополнительное соглашение может вносить изменения в такие условия. Как следствие, все заинтересованные стороны должны получить уведомление о том, что условия сделки изменились и каким они стали на данный момент. Это позволит другим совладельцам пересмотреть свою позицию и, вполне вероятно, выкупить долю пользуясь преимущественным правом.

Если этого не сделать, совладельцы получат право оспорить сделку в суде, что потенциально может привести к расторжению договора.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры: образец

Соглашение о купле-продаже не предусматривает конкретного унифицированного образца. Но, вместе с тем, имеется ряд пунктов, использование которых регламентировано на законодательном уровне. Применение их является обязательным.

Однако даже стандартно составленный договор, не в каждом случае способен отобразить весь перечень требований и отдельных условий, присутствие которых в письменной форме договора является необходимым.

Именно по этой причине, во многих случаях, после составления основного договора возникает необходимость в оформлении дополнительного соглашения к нему, с помощью которого можно исправить все упущения в условиях, дополнив основной документ отдельными пунктами или изменив существующие. Этот документ также следует составлять согласно законодательно установленным правовым нормам.

Таким образом, в качестве дополнительного соглашения имеется в виду документ специального назначения, предназначенный для документальной фиксации любого рода поправок в условия действующего договора, оформленного между сторонами. Есть множество причин, возникновение которых побуждает стороны составить дополнительное соглашение.

Преимущественно в качестве приложения к договору купли-продажи выступает дополнительное соглашение, касающееся изменения цены.
Однако есть и множество других причин, при появлении которых требуется составить дополнительное соглашение.
К списку таких обстоятельств можно отнести любого рода экстренные ситуации, возникающие в процессе выполнения сторонами условий соглашения.
Это может быть:

уточнение реквизитов сторон;
изменение цены соглашения;
периодичность проведения оплаты
прочие существенные обстоятельства.

При составлении таких соглашений, важно запомнить один ключевой момент, – оформление этого документа становится возможным только когда этот вопрос был рассмотрен сторонами и последние пришли к соответствующей договоренности касательно вносимых изменений и/либо дополнений.

Оформление подобной разновидности соглашений осуществляется в соответствии с нормативами, действующими по отношению к договорам купли-продажи.

Именно по этой причине, основным нормативно-правовым документом, которым следует руководствоваться при составлении доп. соглашения, выступает Гражданский кодекс РФ.

Сейчас, вне зависимости от типовой разновидности объекта недвижимости, процедура его реализации/приобретения требует составления между сторонами специального договора купли-продажи.

Порой в процессе совершения сделки могут возникать обстоятельства дополнительного характера. При их появлении, дополнительное соглашение позволяет документально зафиксировать их. Таким образом обосновываются соответствующие затраты.

Преимущественно недвижимость жилого типа покупают и продают собственники, являющиеся физическими лицами. Поэтому при приобретении/реализации жилья, оформляется договор соответствующей формы.

Составление дополнительного соглашения, в этом случае, требуется, если возникают такие обстоятельства:

если были проведены определенные изменения в объекте недвижимости;
у покупателя нет фактической возможности произвести единовременную оплату полной цены за жилплощадь – должно составляться соглашение о рассрочке платежа, с распределением выплат по периодам;
прочее.

Сегодняшние условия практического использования дополнительных соглашений сопряжены с возникновением множества нюансов.

По этой причине, детальное рассмотрение последних предоставит для сторон возможность заблаговременно разрешить возникающие спорные ситуации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59 Москва, Московская область
+7 () 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 () 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Доп. соглашение к договору купли-продажи квартиры: образец

Образец соглашения здесь.
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
N 3 об изменении и дополнении условий
договора купли-продажи N 453 от «11»декабря 2016 г.

Как оформить дополнительное соглашение при покупке или продаже квартиры?

Продажа и покупка квартиры занимают не один день. Это касается в принципе любого объекта недвижимости. С момента устного заключения сделки, и до финального оформления документов может произойти большое количество событий, влияющих на данный процесс.

Для таких ситуаций и были созданы дополнительные соглашения к основному договору.

Суть дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи называют разновидность документа, который отменяет, дополняет, либо изменяет отдельные условия заключённой сделки.
Иногда возникают обстоятельства, когда нужно расторгнуть договор купли-продажи, а сделать это нужно правильно, чтобы в дальнейшем не возникло проблем — все подробности по ссылке.
Например, нельзя отменить результат оказанных услуг, если предполагается оказание их на возмездной основе, и когда сами услуги уже оказаны.

В чём риски при заключении соглашений

Есть множество причин, по которым возникает необходимость для заключения дополнительных соглашений. Среди них самыми распространёнными стали следующие:

Резкое падение курса рубля, либо изменение цен на недвижимость в том или ином населённом пункте.
Одна из сторон отказалась выполнять условия, обозначенные договором.
Появляются неизвестные ранее факты, связанные с правами третьих лиц на квартиру.
Покупатель рассчитывал вовремя всё отдать, но не получил требуемую сумму денег. Или получил, но в меньшем объёме.
Покупатель вообще отменяет решение о приобретении.
Продавец отменяет решение выставить объект недвижимости на продажу.

Оптимальное решение – когда заключается дополнительное соглашение, в котором говорится, что обе стороны расторгают основной договор, по взаимному согласию. Риски будут отсутствовать, если ни у одного из участников нет возражений. А деньги не были переведены на счёт, не состоялось регистрации самих документов.

Договор купли-продажи.

Если же одна из сторон возражает, то ДС оформляются уже на основе судебного решения. Главная опасность – в том, что кто-то из участников вообще может посчитать документ моментом, не требующим пристального внимания. Из-за этого многие оказываются в затруднительном положении.

В чем отличие договора купли-продажи квартиры от договора по продаже дачи, читайте здесь.

К потере квартир и денежных средств могут привести двусмысленные формулировки вместе с самой процедурой, у которой отсутствуют чёткие правила.

Когда и как подписывают документ

Обязательное требование – соответствие нормам Законодательства, Гражданского и Гражданско-Правового. Составляют соглашение в количестве двух экземпляров.

Пошаговая инструкция по составлению

В ДС должны присутствовать следующие пункты:

Подписи сторон.
Новая редакция для тех пунктов, которые требуют изменения. И для которых они вводятся.
Наименование или ФИО каждой из сторон, а также доверенных лиц в случае необходимости.
Дата, когда был заключен основной договор.
Место и дата подписания документа.

Как купить долю в квартире и оформить все документы правильно, читайте по ссылке.

Этот документ не требует так называемой нотариальной формы с заверением от соответствующего специалиста. Но это возможно, если участники выразили соответствующее желание. Образец дополнительного соглашения, можно скачать ниже.

Сколько времени действует документ

Если не указано других условий, то дополнительные соглашения действуют столько же, сколько и основной договор. Но стороны могут сами договориться о любых особенностях таких документов. В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения в решении данного вопроса.

На что следует обратить внимание при подписании договора купли-продажи, смотрите в этом видео:

Когда соглашения теряют юридическую силу

Самостоятельной юридической силы у доп. соглашений нет. Они становятся лишь неотъемлемой частью основных договоров, которые заключены ранее.

Какие документы потребуются, помимо самого соглашения

Сопутствующей документацией для соглашения будут:

Заявления и письма от каждого из участников.
Решения суда и органов административной власти.
Справки и иные документы для объяснения причины, по которой заключение соглашения вообще потребовалось.
Протокол, где описываются разногласия сторон.

О трёхсторонних дополнительных соглашениях

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры, читайте в этой статье.

Тогда станет легче оговорить условия дальнейшего сотрудничества после того, как срок аренды закончится. Договор можно заключить, используя любые условия, не противоречащие законодательству. В интересах третьей стороны сделать всё возможное, чтобы остались конкретные пункты, которые изменять нельзя.

Соглашения и договоры в нестандартных случаях

Если продаётся доля, то надо учитывать, что приоритетное право на покупку сохраняется за другими собственниками, если они присутствуют. Им необходимо сообщить о том, что доля выставляется на продажу. В извещении должно присутствовать несколько обязательных реквизитов, включая:

Стоимость доли.
Условия, на которых осуществляется продажа.

Если другие собственники не желают приобрести объект, то они оформляют нотариальный отказ, в письменной форме. Извещение надо отправить по месту, где собственник был зарегистрирован в последнее время. Если ответа не поступает за 30 дней, то разрешается продавать долю третьим лицам.

Если извещения отсутствуют, то невозможно будет зарегистрировать факт того, что собственность перешла от одного к другому.

Что такое предварительный договор купли-продажи и в чем его назначение, читайте по ссылке.

При нарушении приоритетных прав у заинтересованных лиц появляется возможность подавать в суд, максимум на протяжении трёх месяцев после того, как оформлен первоначальный договор. Обязательно надо указать размер доли, когда она продаётся.

При участии несовершеннолетних в сделках

В данном случае обязательным условием становится получение согласие органов опеки. Главное – доказать, что интересы ребёнка не ущемляются никаким образом. И что он получит соответствующую компенсацию, когда сделка завершится.

Покупателем квартиры так же может выступать лицо, не достигшее совершеннолетия. Но такие сделки становятся возможными только в том случае, если опекуны или представители дают согласие, в письменном виде. Ребёнок может самостоятельно расписаться на документах, если ему больше 14 лет.

Как составить договор купли-продажи, расскажет это видео:

Когда сделка проводится по доверенности

Если участвует доверенное лицо, то важным становится подтверждение самого право на представление интересов стороны. Доверенность становится дополнительным приложением к основному договору.

Нет никаких серьёзных отличий в том, как документ составляется по доверенности, либо без неё. Не стоит забывать о личных сведениях, касающихся представителя. Это касается паспортных данных и адреса регистрации.

Что будет при неправильном составлении документов

Отсутствие основных условий в документе может стать достаточной причиной для отказа в государственной регистрации самого факта перехода прав. Либо при их неправильном оформлении. Потребуются дополнительные усилия для того, чтобы устранить недочёты.

Дополнительное соглашение к договору.

Иногда в договоре просят указать меньшую сумму по сравнению с реальной стоимостью жилья. Ведь доход от любых сделок по отчуждению жилья облагается налогом, равным 13 процентам. Только те, у кого квартира в собственности более трёх лет, могут рассчитывать на полную компенсацию затрат.

Уголовная ответственность грозит тем, кто уклоняется от уплаты налогов без законных на то оснований. У покупателя могут возникнуть проблемы, когда он получает вычет на жильё. Ведь вычет определяют по той сумме, что указана в договоре.

Не только договор, но и дополнительное соглашение будут считаться действительными после того, как участники поставят свои подписи.

Зачем нужно регистрировать договор при покупке недвижимости, читайте тут.

В этот же момент появляются права и обязанности, связанные с оформленными документами. Достаточно допустить одну ошибку, чтобы потом потратить много времени на судебные тяжбы. Лучше с самого начала отнестись к документам настолько внимательно, насколько это возможно.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры (образец) 2022

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

Участники сделки не всегда могут учесть все детали при составлении договора купли-продажи квартиры, а в некоторых случаях такую необходимость невозможно предугадать заранее.

Законодательство позволяет внести необходимые корректировки с помощью дополнительного соглашения.

Но изменения будут иметь законное основание только при условии, что стороны будут придерживаться требований, предъявляемых к составлению подобного рода документов.

✅ Что собой представляет

Дополнительное соглашение – одно из возможных приложений к договору купли-продажи (ДКП) квартиры, текст которого дополняет, изменяет или устраняет его отдельные положения. Самостоятельной юридической силы у документа нет. Обычно он является инициативой одной из сторон сделки, которая уведомляет другую сторону о желании внести корректировки или расторгнуть договор.

Отличия допсоглашения от ДКП:

Отсутствуют подробные технические описания объекта недвижимости (если они не являются основанием для внесения изменений).
Соглашение не может быть заключено на более длительный срок, чем ДКП. При этом последний может действовать более длительное время.
Подписать ДКП имеют право любые лица, тогда как поставить подпись на соглашении могут только те, кто указан в основном договоре.
Первично подписывается ДКП, вторично (при необходимости) – допсоглашение.

Поскольку ДКП обязательно составляется в письменной форме, то для допсоглашения действует такое же правило (ч. 1 ст. 452 ГК РФ), иначе изменение условий будет считаться недействительным. Оптимальный вариант, если стороны действуют по взаимному согласию.

В случае возражений одного из участников сделки или нежелания мирно договариваться ч. 2 указанной статьи позволяет требовать изменения или расторжения ДКП в судебном порядке.

Последний также предусмотрен при отсутствии от второй стороны какого-либо ответа в разумные сроки (до 30 дней, если иное не оговорено в обращении, договоре или законах).

Если покупатель после выявления определенных нюансов принимает решение отказаться от приобретения квартиры, стороны могут заключить дополнительное соглашение о расторжении сделки, при условии, что новый собственник не зарегистрировал право собственности на недвижимость.

✅ Когда следует составлять соглашение

Российским законодательством не определен перечень причин или оснований, когда может быть составлено дополнительное соглашение. Это могут быть любые обстоятельства, когда стороны желают пересмотреть:

стоимость недвижимости;
сроки полного расчета;
порядок передачи денег;
дату передачи ключей и документов;
меры по устранению выявленных в квартире недостатков;
обязанности покупателя или продавца;
сам факт отношений по договору (разорвать сделку).

На практике необходимость корректировки положений ДКП квартиры возникает, когда:

В квартире обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми стороны договорились о соразмерном уменьшении цены жилья. Рекомендуем почитать: Осмотр квартиры перед покупкой
Стороны приняли решение сменить полную оплату по договору на выплаты с рассрочкой.
Изменились личные данные участников сделки (фамилия, паспортные сведения) или название улицы, где расположен продаваемый объект, поэтому необходимо скорректировать текст ДКП, чтобы беспрепятственно зарегистрировать по нему право собственности в Россреестре.
Покупатель не получил от третьего лица деньги, необходимые для оплаты по сделке, поэтому требуется изменить сроки оплаты.
Обнаружены новые обстоятельства, связанные с появлением наследников или других третьих лиц, претендующих на квартиру.
Изменились обстоятельства у продавца, по которым он не может освободить квартиру в установленные сроки. При этом покупатель соглашается подождать необходимое время при условии, что новые сроки будут закреплены документально.
У продавца появились сомнения в платежеспособности покупателя, поэтому требуется ввести дополнительные меры для безопасности сделки (к примеру, неустойку за задержку с оплатой сделки).
У продавца или покупателя появились существенные аргументы для отмены сделки.

???? Условия составления

Независимо от оснований заключения, дополнительное соглашение должно соответствовать следующим требованиям:

отсутствие противоречий действующему законодательству Российской Федерации;
согласие обеих сторон на предлагаемые изменения;
оформление в форме аналогичной подписанному ранее ДКП.

Если ДКП подлежит нотариальному заверению (например, по квартирам с долевой собственностью или несовершеннолетними собственниками) соответственно допсоглашение следует обязательно заверять у нотариуса.

Во всех остальных случаях в заверении документа нет необходимости. Но участники сделки вправе сделать это по собственному усмотрению, чтобы повысить безопасность сделки и оградить себя от возможных рисков.

Дополнительное соглашение заключается уже после того, как подписан ДКП квартиры с основными условиями сделки. Это можно сделать в любой момент, но как минимум за один день до окончания действия основного договора.

Если участники сделки фактически еще не подписали ДКП, проще будет составить и подписать новый вариант с изменениями, чем составлять допсоглашение к документу.

Процедура заключения допсоглашения будут следующей:

предложение об изменениях к ДКП выдвигается одной из сторон;
проводятся переговоры о возможности внесения корректировок;
оформляется и подписывается дополнительное соглашение, при условии, что обе стороны устраивают дополнения.

???? Необходимые документы

Чтобы оформить и подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, потребуются следующие документы:

подтверждение личности и полномочий сторон: для граждан – паспорт, для представителей – доверенность, для юридических лиц – уставные документы;
подтверждение фактов изменения обстоятельств.

Участники сделки могут обойтись без приложения дополнительной документации. Главное – подтвердить личность и полномочия лиц, которые ставят подписи в соглашении. При этом в качестве документов, объясняющих необходимость внесения изменений, могут использоваться:

письма, заявления участников сделки;
выписки/справки жилищного управления, административных органов;
постановления суда;
другие документы, объясняющие основания заключить соглашение.

Пример. Продавец Петров П. П. заключает допсоглашение с покупателем Ивановым И. И. об изменении порядка оплаты по договору, поскольку последний лишился постоянного дохода в связи с увольнением. Подтверждающим документом в этом случае будет копия трудовой книжки с соответствующей записью.

???? Обязательная информация

Для дополнительного соглашения не предусмотрено унифицированных бланков. Число экземпляров соответствует количеству экземпляров ДКП. В документе следует указать обязательные сведения, которые будут подтверждать его законность:

название документа;
дата и место оформления;
данные участников сделки купли-продажи или их представителей (с указанием документов, подтверждающих их полномочия);
дата заключения и реквизиты ДКП;
новый текст для пунктов ДКП, принятых к изменению;
наличие подтверждающих документов (копии прилагаются);
подписи сторон (+ печать при участии юридического лица).

При необходимости стороны могут изменять пункты основного договора, добавлять новые или исключать ненужные. Вписывать старые условия нет необходимости, достаточно указать ссылку на соответствующий пункт.

???? Срок действия

В законодательстве отсутствуют точные указания по данному вопросу. Обычно срок действия документа соответствует сроку действия ДКП. Кроме того, по собственной инициативе участники сделки могут определить другие сроки в одном из следующих форматов:

календарной даты;
привязки к определенным действиям/бездействию одной из сторон;
привязки к определенным событиям.

✅ Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры

Чтобы иметь представление о содержании и форме документа, можно ориентироваться на представленный образец. К тому же он позволит сократить время на составление собственного экземпляра: достаточно вписать данные сторон и изменения, вносимые для конкретного ДКП.

✅ Трехстороннее соглашение

Заключать допсоглашение могут только лица, которые принимали участие в подписании основного ДКП. Но в зависимости от обстоятельств может быть составлено трехстороннее соглашение, если его сделка затрагивает интересы третьей стороны.

Наиболее распространенный вариант – если продаваемое жилье сдается в аренду. Новый собственник может изменить для арендатора стоимость аренды или другие условия сотрудничества.

В таком случае рекомендуется заключать трехсторонний документ с учетом интересов третьей стороны.

✅ Нужна ли государственная регистрация

В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.

Пример. Условия допсоглашения предусматривают обременение на квартиру, поскольку покупатель вынужден для оплаты сделки получить заем в банке, и квартира будет приобретаться в ипотеку. В таком случае требуется зарегистрировать изменение в объеме прав на недвижимость.

При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:

Подписать дополнительное соглашение;
Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.

???? Стоимость и сроки

Изменения в ЕГРН вносятся после оплаты государственной пошлины, размер которой установлен ст. 333.33 НК РФ:

350 руб. – для физических лиц;
1000 руб. – для юридических лиц;
200 и 600 руб. – для физических и юридических лиц соответственно при изменении договоров об ипотеке.

Если договор об ипотеке заключается между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина уплачивается в размере, установленном для физлиц.

Сроки внесения изменений будут зависеть от способа подачи заявления и документов (ст. 16 закона № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости):

Условия подачиСрок исполнения, дней

Росреестр	МФЦ
В общем случае	7	9
На основании договоров с нотариальным заверением, свидетельством о праве на наследство или на долю в общем имуществе супругов	3 (при бумажной подаче)1 день (при электронной подаче)	5
На основании постановления суда	5	—
На основании договора ипотеки	5	7

У вас появилась необходимость составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Юристы нашего портала на бесплатной консультации подскажут, на какие моменты важно обратить внимание при составлении документа. Специалисты посоветуют наиболее правильные и грамотные формулировки, чтобы не допустить их неоднозначного трактования, минимизировать для сторон риск утраты денег или потери самой квартиры.

Определение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры и образец правильного составления документа

Согласно принципу свободы договора, стороны вольны сами выбирать условия для совершения сделки. Однако иногда бывает так, что изменились обстоятельства, и уже согласованный текст соглашения больше не устраивает одну или обе стороны. Именно тогда и применяется такая вещь, как дополнительное соглашение.

Посмотрим, как оно составляется и оформляется, какие могут быть в нём условия и для чего вообще нужен этот документ.

Что это такое?

Согласно ст.

550 ГК РФ, при совершении сделки по купле-продаже недвижимости (в том числе и жилой, поскольку для неё отдельных требований закона в этом плане нет), стороны составляют договор в письменной форме, причём в виде единого документа, который подписывают как продавец, так и покупатель. В этом документе они должны обговорить как существенные, так и дополнительные условия сделки.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Однако возможны ситуации, когда содержание договора не устраивает кого-то из его участников. Продавец или покупатель может предложить второй стороне изменить условия.

И вот как раз для того, чтобы такие изменения приобрели юридическую силу и необходим такой документ, как дополнительное соглашение. Согласно ч. 1 ст.

452 ГК РФ, оно должно быть оформлено точно так же, как и сам договор.

Такая же ситуация складывается в случае аренды жилья – составляется доп. соглашение к договору аренды.

Важно! Закон устанавливает, что изменение условий возможно не только по соглашению, но и в судебном порядке. Однако для этого необходимо, чтобы другая сторона или отказалась заключать соглашение, или же не дала внятного ответа в разумный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

Зачем нужно?

С помощью дополнительного соглашения договор может быть:
Последнее применительно к купле-продаже означает, что стороны больше не заинтересованы в продаже или покупки квартиры, а потому предпочитают расстаться мирно.
Однако расторгнуть по соглашению договор продажи квартиры можно лишь в том случае, если он ещё действует: с момента, когда произошла передача денег от покупателя к продавцу и квартиры от продавца к покупателю, а право уже зарегистрировано в ЕГРН, обязательства сторон считаются исполненными, и договор прекращается.

Поэтому изменить или прекратить соглашение купли-продажи можно либо на стадии предварительного договора, либо позже, но в любом случае до того, как обязательства сторон исполнены. Если это уже произошло, сторонам останется только заключить новый договор и оформить его в соответствии с требованиями закона.

Для внесения изменений

Составить исчерпывающий перечень ситуаций, в которых требуется использовать дополнительное соглашение, невозможно – обстоятельства могут быть самыми разными. Однако есть ряд самых распространённых причин, по которым стороны решают прибегнуть к внесению изменений в доп. соглашение:

В квартире были обнаружены недостатки и покупатель требует, чтобы цена на неё была соразмерно изменена.
Стороны договорились о том, что оплата будет осуществляться путём банковского перевода средств и обнаружили, что в самом договоре неверно указаны реквизиты продавца.
Продавец не может в срок, установленный договором, передать квартиру покупателю, но покупатель согласен подождать.
Покупатель хочет изменить порядок оплаты, например, вместо авансового и финального платежа получить право купить квартиру в рассрочку.
Покупатель потерял доверие продавца и тот требует дополнительных мер обеспечения по сделке (например, замены аванса на задаток или предоставления залога).
Произошло переименование улицы и теперь изменился адрес жилья.

Обратите внимание! Этот перечень лишь ориентировочный. На практике стороны вольны в качестве причины для изменения договора выбрать что угодно. Главное при этом лишь их обоюдное желание.

В отличие от оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке, предусмотренных ГК РФ, основания для изменения по соглашению сторон никак не ограничены.

Зачем нужен передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и как его правильно оформить?

При расторжении договора

Кроме изменения, стороны могут до исполнения и расторгнуть договор. Это возможно:

Если изменились интересы сторон и они больше не хотят покупать или продавать квартиру.
Если одна из сторон существенно нарушила договор, но согласна расторгнуть его без суда (ст. 450 ГК РФ).
Существенно изменились обстоятельства и стороны больше не могут получить из договора ту выгоду, на которую рассчитывали при его заключении (ст. 451 ГК РФ).

В двух последних случаях, если одна из сторон не согласна на расторжение, вторая может добиться этого через суд в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Пошаговая инструкция по написанию

Оформление дополнительного соглашения к договору должно осуществляться в следующем порядке.

В каком виде оформляется?

Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор. Это означает, что оно оформляется:

На заметку. Как и сам договор, допсоглашение к нему оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны (лично или через представителя).

Указываемые сведения

В дополнительном соглашении следует указать следующую информацию:

Название документа.
Дата и место его составления.
Сведения о сторонах, составивших и подписавших документ. Для граждан это будут имена и, обычно, паспортные данные, для организаций – полное наименование, организационно-правовая форма (в полной или сокращённой форме), при желании – реквизиты (ИНН, ОГРН и т. д.).
Сведения об основном договоре (название, номер, если используется, дата заключения).
Сущность вносимых изменений. Здесь следует точно указать какие из условий договора и как именно изменяются, какая новая информация должна считаться значимой по договору и т. д.
Порядок вступления в силу допсоглашения. При отсутствии этого пункта оно считается вступающим в силу с момента подписания.
Подписи сторон (для организаций – ещё и оттиск печати).

Прилагаемые бумаги

Закон не требует, чтобы к допсоглашению обязательно прилагались какие-то документы. Более того, оно само выступает в качестве приложения к договору купли-продажи. Тем не менее, стороны могут прилагать к нему документы в некоторых случаях:

Если сам договор был подписан напрямую сторонами, а допсоглашение подписывает уже представитель – должна прилагаться копия его доверенности или иного документа, подтверждающего полномочия.
Если изменяются данные одной или обеих сторон – копии документов, на основании которых было произведено изменение (например, если одна из сторон решила сменить имя – свидетельство из ЗАГС о перемене имени, выданное согласно ст. 62 ФЗ «Об актах гражданского состояния»).
Наконец, стороны могут приложить копии протокола разногласий, на основании которого было составлено допсоглашение.Этот документ не является абсолютно необходимым, однако в том случае, если происходит заключение договора купли-продажи жилья в рамках коммерческих отношений (например, организация приобретает жильё для использования его как служебного напрямую у застройщика, либо муниципалитет покупает квартиры для сдачи их в рамках договора социального найма жителям города) он может оказаться полезным.

Важно! Стороны могут (если это необходимо по условиям допсоглашения или, если они считают это важным) прилагать дополнительные документы к соглашению и в других случаях.

Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности? Риски и особенности

Требуется ли регистрация?

Вопрос о том, требуется ли регистрация для дополнительного соглашения относится к числу довольно каверзных на практике. Необходимо учитывать следующее:

Согласно ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», регистрируется не сам договор купли-продажи, а изменения права собственности на квартиру.
Ст. 452 ГК РФ требует оформлять допсоглашение в той же форме, что и сам договор.
Однако до полного исполнения обязательств по договору стороны могут изменить и те сведения, которые, согласно Ф З «О госрегистрации…» должны быть зафиксированы в ЕГРН.

Таким образом можно сделать следующие выводы. Само по себе дополнительное соглашение регистрации не подлежит. Но если оно изменяет объём прав сторон на недвижимое имущество или накладывает на него дополнительное обременение – изменения эти должны быть зарегистрированы в ЕГРН через Росреестр в установленном законом порядке.

Необходимая документация

Для того чтобы зарегистрировать в ЕГРН изменения, связанные с заключением сторонами договора купли-продажи жилья дополнительного соглашения, потребуются следующие документы:

Заявление о регистрации установленной формы.
Сам договор купли-продажи.
Дополнительное соглашение к нему (оно не имеет юридической силы без договора).
Квитанция об оплате государственной пошлины (согласно п. 27 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). В том случае, если оплата производилась с помощью банковских онлайн-сервисов, этот документ не требуется.

Сотрудники Росреестра, при необходимости, могут затребовать от сторон, желающих изменить запись в ЕГРН, и дополнительные документы, подтверждающие основания для регистрации.

Заключение

Дополнительное соглашение – это вполне законный способ изменить содержание или условия договора, а также при желании сторон его расторгнуть. Однако для того чтобы оно действовало необходимо заключать его в том же порядке, что и о сам договор. Кроме того, в некоторых случаях изменение прав или обременений на жилую недвижимость потребуется регистрировать в установленном законом порядке.

Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договорам свойственна неполнота. Практика свидетельствует, что большинство сделок по купле-продаже с течением времени приходится корректировать. Но изменение пунктов заключенного договора невозможно. Для этого составляется отдельный акт – дополнительное соглашение.

Назначение документа

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи – акт, который вносит корректировки в основную сделку.

Если контрагенты пришли к другим условиям, то их фактическое исполнение не будет иметь юридической значимости. Необходимо формальное закрепление. Ст. 450 ГК РФ – центральная в понимании сути акта.

Согласно норме, стороны вправе вносить корректировки в договоры только по соглашению.

Документ составляется для следующих целей:

изменение условий;
устранение отдельных пунктов;
добавление новых пунктов.

Закон не требует от сторон всеведения. Полное знание обстоятельств недоступно для участников договора, поэтому предусмотрен специальный механизм изменения заданных пунктов. К примеру, продавец внезапно узнал о долгах покупателя или имеющемся обременении на вещь.

Дополнительное соглашение по своей сути – правоустанавливающая бумага, которая призвана предупреждать разногласия и сглаживать конфликты. Акт – пример гибкости гражданского законодательства, который реализует принцип свободы договоров.

Дополнительное соглашение рассматривается только сквозь призму основной сделки. Акт носит добавочный характер по отношению к договору. Нет центрального документа – нет и возможности вносить изменения.

Правила составления дополнительного соглашения

Закон не оговаривает прямых требований к составлению документа. Тем не менее, косвенные правила содержатся в ГК РФ. Ст. 450 и ст. 164 Закона выставляют определенные нормы к оформлению дополнительного соглашения.

Общее правило: акт составляется по нормам, которые регулируют оформление основной сделки. Иными словами, дополнительный документ следует за основным.

Требования к форме:

письменный вид;
реквизиты;
наличие частей;
деловой стиль изложения;
отсутствие ошибок и опечаток.

Большинство гражданских отношений оформляются письменно. Если какая-либо операция или действие не требует закрепления на материальном носителе, то и смысл в дополнительном соглашении отпадает.

Реквизиты – обязательные сведения о контрагентах. Прописывается ФИО, полное наименование (в случае организаций), адреса и контактные данные.

При оформлении рекомендуется сохранять сухой стиль изложения. Не допускаются художественные речевые обороты, которые могут ввести в заблуждение относительно предмета и существенных условий. Только ясность, простота и точность.

Содержание напрямую связано с частями акта. Весь текст делится на следующие условные части:

«шапка», или вводная;
основная;
заключительные положения.

Акт составляют только те лица, которые являются непосредственными участниками основных правовых отношений. При этом недопустимо внесение корректировок в одностороннем порядке. Другой участник должен согласиться с изменениями.

Вводная часть содержит реквизиты и дату оформления. Информация об участниках соглашения прописывается в правом верхнем углу текста. Далее следует заголовок, который пишется по центру. Из названия должно ясно исходить, по поводу какого договора составляются корректировки.

Основная часть содержит ключевую информацию, ради которой составляется акт. Прописываются сведения об основном договоре, в который вносятся правки. Обозначаются изменения. Рекомендуется подробно описать характер правок.

К примеру, если необходимо изменить время действия, то начинать следует с формулировки «Продлить срок до…». Если задумывается убрать конкретный пункт, то пишется «Признать пункт…утратившим силу…». Отдельно указывается срок действия правок.

В заключительных положениях указывается дата оформления. Ставятся подписи участников. Если контрагентом выступает юридическое лицо, то проставляется печать организации.

Приложения – отдельный блок, который входит в заключительную часть. Приложения представляют собой перечень документации, которая послужила основой для изготовления дополнительного соглашения. Это могут быть решения суда, протоколы разногласий, справки и другие свидетельства.

Практика не выработала однозначной рекомендации насчет расположения реквизитов. В части документов информация о сторонах пишется в начале текста, в некоторых актах она прописывается в конце. Оба варианта равнозначны.

Образец доп. соглашения к договору купли-продажи квартиры

Акт составляется по количеству контрагентов сделки. К примеру, если в отношениях участвуют 3 лица, то необходимо оформление трех экземпляров. Дополнительное соглашение после составления является неотъемлемой частью основного договора купли-продажи. Оба документа рассматриваются неотрывно друг от друга. Отсюда вытекает важность грамотного оформления.

При изготовлении соглашения рекомендуется посмотреть типовой образец. Сверка с примером поможет избежать распространенных ошибок и нюансов. Более того, образец прояснит затруднения относительно содержания и формы. Важно подойти к составлению акта с внимательностью и юридической грамотностью.

Регистрация доп. соглашения

Отдельной проблемой встает необходимость регистрации составленного акта. Действует следующее правило: если основной договор требует регистрации в государственном органе или у нотариуса, то корректирующий документ также необходимо зарегистрировать.

На практике большинство сделок не требуют последующего одобрения со стороны государственных органов или нотариальных контор.

Необходимость в регистрации возникает в случаях заключения сделок с недвижимостью или другим ценным имуществом.

Стоит отметить, что сам по себе договор купли-продажи недвижимого имущества не требует регистрации в Росреестре. Отсюда следует, что нет нужды в фиксации доп. акта.

Тем не менее, нотариальное удостоверение – способ, который повышает безопасность любых правовых отношений. Рекомендуется при продаже особо ценного имущества прибегнуть к услугам нотариуса. Подобная мера обеспечит надежность и прозрачность взаимодействия с контрагентами.