Договор купли продажи квартиры за наличный расчет

Перед регистрацией сделки в Росреестре или МФЦ рекомендуем внимательно изучить образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами, чтобы избежать типичных ошибок при заполнении. Договор заполняется черной или синей ручкой, понятным и разборчивым почерком, без помарок и исправлений. Типовой бланк можно скачать у нас на сайте в формате word или pdf.

Образец

Скачать

Договор купли-продажи квартиры должен готовится заранее, и желательно, чтобы его текст был известен сторонам до заключения сделки. Это позволит избежать вопросов и разногласий на самой процедуре подписания.

Вы можете использовать данный типовой бланк в качестве базового шаблона для составления собственного документа при подготовке сделки с квартирой. Рекомендуется, чтобы окончательный вид документа, с учетом особенностей Вашей сделки, контролировал юрист или Нотариус.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.

• Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
• Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
• Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
• При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
• Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца

Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.

Возможные сложности

При наличии среди собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка, одновременно с продажей старого жилья должно приобретаться новое, причем доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше чем в старой. Необходимо также письменное согласие родителей или органов опеки на переписку ребенка в новую квартиру.

Передача денег при продаже квартиры

Одним из этапов совершения сделки купли продажи недвижимости – взаиморасчёт между покупателем и продавцом. Существует множество различных способов передать денежные средства.

Одним из наиболее опасных методов взаиморасчёта и сейчас уже уходящим на второй план — это передача «наличных».

Выбрав такой метод взаиморасчёта, будьте крайне бдительными, ведь оплата наличными всегда подразумевает большой счет, и в условиях стресса, ведь купля/продажа квартиры, как для продавца, так и для покупателя всегда волнительное событие и банально можно допустить арифметическую ошибку.

Так же есть риск, что часть купюр могут быть не настоящими, а в домашних условиях распознать поддельную купюру практически не реально. Ну и никто не застрахован, что деньги могут быть просто украдены.

Банковская ячейка — один из наиболее безопасных способов передать деньги. Суть данного метода очень проста, деньги кладутся в банковскую ячейку, при этом воспользоваться ими можно только после соблюдения всех пунктов прописанных в договоре.

Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

Перевод со счета на счет несмотря на то, что мы все уже привыкли к данному способу взаиморасчёта, данный метод нельзя назвать самым удобным и простым, ведь при переводе с карты на карту зачастую в банках предусмотрены лимиты, и вы не всегда сможете перевести нужную сумму, так же при переводе крупных сумм в банках предусмотрены комиссии.

Образец расписки о получении денег за квартиру

Подробнее о том как правильно составить расписку в получении денежных средств за продаваемую недвижимость смотрите в статье по ссылке

Акт приёма-передачи квартиры

Информация о передаточном акте, как правильно составить и заполнить акт приёма-передачи квартиры смотрите в статье по ссылке

Договор купли-продажи квартиры

Оформить договор купли-продажи недвижимости можно как самостоятельно, так и при помощи специалистов — риелтора или нотариуса.

В первом случае в обмен на сэкономленные деньги и время участники сделки рискуют нарваться на мошенника либо допустить нарушения при заключении, из-за которых ее могут признать недействительной.

В общем случае, договор составляется в простой письменной форме с указанием участников, предмета и суммы сделки. Нотариальное удостоверение требуется, если продаваемое жилье принадлежит ограниченно дееспособному гражданину или несовершеннолетнему либо если продается доля в праве общей собственности.

При невозможности совершить сделку в данный момент стороны могут заключить предварительный договор, где договариваются в течение определенного времени заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном.

Переход права на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Срок регистрации займет до 9 рабочих дней.

При продаже и покупке квартиры можно получить налоговые вычеты. Для этого можно заключить «альтернативную» сделку в виде договоров продажи имеющейся квартиры и покупки новой на вырученные деньги.

Оформление договора купли-продажи квартиры в 2021 году

Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:

• Самостоятельно. В этом случае продавец и покупатель, не прибегая к услугам посредников, сами договариваются о ключевых условиях и составляют договор. Они же и подают заявления на регистрацию перехода права и регистрацию права в Росреестр.
• Оформление у нотариуса. Оно требуется в определенных законом случаях или при желании сторон. Нотариус проверит дееспособность участников сделки, проконсультирует о последствиях и важных нюансах и будет нести ответственность за законность.
• Посредством риелтора. Специалист по недвижимости может сопровождать всю сделку целиком или определенные ее этапы. Он свяжет друг с другом продавца и покупателя, организует показ квартиры и переговоры, проверит историю предыдущих сделок по квартире, юридическую и правовую чистоту.

При самостоятельном оформлении можно хорошо сэкономить время и деньги, но обращение к специалистам поможет обезопасить сделку и сберечь силы в обмен на оплату их услуг.

Продать или купить квартиру можно как за наличные средства, так и при помощи ипотеки. Различий в договоре будет немного — добавятся пункты, связанные с ипотекой, такие как размер кредита, например. Кроме того, ипотека предполагает обязательную оценку залогового жилья.

В договоре купли-продажи исходя из положений ГК указываются:

• данные о сторонах сделки;
• конкретизирующая информация о квартире:
• цена;
• порядок расчетов покупателя с продавцом.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Образец договора купли-продажи за наличный расчет в 2021 году

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме в и подписывается продавцом и покупателем.

В нем необходимо точно указать предмет сделки, в том числе его расположение в составе другой недвижимости (ст. 550 и ст. 554 ГК РФ). Как разъяснил пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) в п.

2 своего постановления №54 от 11.07.2011 г., в качестве таких данных достаточно использовать кадастровый номер квартиры. В иных случаях указываются:

• адрес;
• общая и жилая площадь либо ориентировочная площадь для будущих объектов;
• расположение квартиры в составе дома, этаж;
• другие характеристики, определяемые проектной документацией.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК передача квартиры в результате ее продажи осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами.

Если договор оформляется через посредника, то указывается, что одна из сторон участвует в лице представителя, его паспортные данные и прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры 2019 года для физических лиц по доверенности

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Конечно, у покупателя не всегда бывает возможность оплатить стоимость квартиры сразу в полном объеме. В подобных случаях он может приобрести ее в рассрочку либо взять в банке целевой ипотечный кредит. В таком случае недвижимость, перейдя к покупателю, попадает в залог банка и остается в залоге до тех пор, пока не будет полностью выплачен долг по кредиту.

• Закон понимает под ипотекой любой кредит, в котором в качестве обеспечения выступает недвижимость, хотя в просторечии ипотека считается кредитом для покупки жилья под его же залог.
• Ипотека может возникнуть в силу договора, если покупатель передает в залог уже имеющееся жилье и оформляет в банке договор ипотеки, либо в силу закона, если залогом выступит приобретаемая недвижимость.
• Банки, как правило сотрудничают с определенными застройщиками, поэтому при покупке на «первичке» процентная ставка по кредиту может быть ниже.
• Важным отличием купли-продажи по ипотеке является необходимость независимой оценки залогового жилья, исходя из которой кредитор определяет конечный размер кредита.

В договоре купли-продажи с использованием ипотечных средств указываются факт ипотеки, информация о размере кредита и порядок расчетов. При регистрации договора в Росреестре дополнительно регистрируется и ипотека, а в записях ЕГРН делается отметка об обременении заложенного жилья.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры 2019 года для физических лиц по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры

У сторон не всегда есть возможность заключить договор и исполнить возникающие по нему обязательства. Например, продавец может не успеть снять обременение или арест на квартиру или же у покупателя в данный момент нет денег и возможности оформить ипотечный кредит. В таком случае стороны могут заключить предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи постановляет, что продавец и покупатель в определенный срок заключат основной договор на условиях, оговоренных в предварительном. При этом такой документ не является договором продажи будущей недвижимости, так как он определяет не сам переход квартиры, а лишь намерение обеих сторон сделать это.

Предварительный договор не обязывает заключить основной. Если за время, определенное в нем, стороны так и не составили договор купли-продажи, то их обязательства по предварительному прекращаются.

Продавец может в предварительном договоре указать обязанность покупателя выплатить задаток, однако он по мнению пленума Высшего арбитражного суда не должен составлять существенную часть цены квартиры. Также нельзя передавать по такому договору всю стоимость жилья. В этом случае ВАС рекомендует рассматривать такие сделки как покупку будущего имущества.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры 2019 года

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Закон не устанавливает требований об обязательном нотариальном заверении договоров купли-продажи. Исходя из ст. 550 ГК для него, в общем случае, не требуется нотариальная форма. Но при этом в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» указано, что сделку необходимо удостоверять нотариально, если:

• Предметом сделки является доля в долевой собственности (ч. 1 ст. 42), даже если все собственники продают доли по одному договору.
• Недвижимость продает ограниченно дееспособный или несовершеннолетний гражданин (в возрасте от 14 до 18 лет) посредством опекуна или попечителя (ч. 2 ст. 54).

Кроме того, стороны могут сами обратиться за услугами специалиста, чтобы дополнительно обезопасить себя.

При оформлении договора купли-продажи у нотариуса специалист самостоятельно направляет документы в Росреестр, если на это нет возражений сторон сделки. В счет оплаты технических услуг это не входит.

Цена нотариального оформления сделки зависит от двух факторов: обязательно ли оно по закону, и кто составил договор — клиент или нотариус.

При обращении к нотариусу в обязательном порядке оплачивается совершение нотариального действия, в случае купли-продажи — удостоверение договора. В зависимости от требований со стороны закона, они оплачиваются в виде государственной пошлины, если нотариальное заверение необходимо, либо — нотариального тарифа.

Госпошлина за удостоверение договоров регламентируется в соответствии со пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. На 2021 год она составляет 0,5% от суммы сделки в пределах от 300 до 20 тыс. руб.

Нотариальный тариф определяется пп. 1 п. 1 ст. 22.1 основ законодательства о нотариате:

• За удостоверение договора купли-продажи близким родственникам он установлен в размере:
  • 3000 руб. + 0,2% от стоимости в договоре для сумм до 10 млн;
  • 23000 руб. + 0,1%.
• За заверение сделок с другими лицами:
  • 3000 руб. + 0,4%, если квартира стоит до 1 млн включительно;
  • 7000 руб. + 0,2% при стоимости от 1 до 10 млн;
  • 25000 руб. + 0,1%, но не более 100 тысяч.

Кроме этого, если в составлении договора принимал участие нотариус, то ему также оплачиваются услуги правового и технического характера (УПТХ). В зависимости от региона, цена таких услуг может составлять от 2 до 15 тысяч.

В среднем же по стране УПТХ будут стоить 3-7 тыс. При этом их стоимость также может разниться в зависимости от того, обязательно ли удостоверение по закону. Как правило, если нет, то услуги нотариуса будут стоить выше.

На данный момент правовые и технические услуги нотариуса считаются дополнительными и оплачиваются только при их оказании по просьбе клиента.

Консультация и разъяснение прав, обязанностей и последствий при удостоверении договора такими услугами не являются. Однако ч. 5 ст. 1 Федерального закона №338-ФЗ от 03.08.

2018 внесла в закон о нотариате изменения, по которым нотариусы-частники теперь вправе взимать плату за УПТХ в том числе и при непосредственном совершении нотариального действия.

Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре

Для окончания перехода квартиры в собственность покупателя необходимо зарегистрировать переход права на нее в Росреестре — только после этого он становится ее полноправным владельцем.

Сделать это можно при личном посещении как отделения самой службы, так и одного из многофункциональных центров (МФЦ), посредством почтового отправления или через интернет на сайте Росреестра.

В последнем случае необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Порядок оформления в общем случае одинаков:

1. Собрать все необходимые документы. В их число входят паспорта продавца и покупателя, сам договор с передаточным актом и документы, указанные в нем как приложения, например, закладная, либо требуемые по закону.
2. Написать заявления: продавец пишет заявление о регистрации перехода права, покупатель — о регистрации права. Если квартира приобретается за счет банковского кредита, дополнительно оформляется заявление о регистрации ипотеки. За детей младше 14 лет заявления пишут родители.

   При непосредственном посещении территориального органа Росреестра можно составить заявления в нем, с чем помогут сотрудники службы.

3. Если документы подаются в отделении Росреестра или МФЦ, то необходимо присутствие обоих участников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью.
4. Срок регистрации составит от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи.

Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ

Зачастую легче и удобнее предоставить необходимые документы в МФЦ. Их в каждом городе больше, до них легче добраться, а органы Росреестра расположены в региональных центрах. К тому же отделение регистратора может не принимать заявления от физических лиц, как, например, в Москве.

Для регистрации потребуются:

1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя. Обычно, это паспорта. Если в сделке участвует несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
2. Договор купли-продажи в двух экземплярах.
3. Заявления продавца и покупателя соответственно на регистрацию перехода права и регистрацию права.
4. Правоустанавливающий документ на недвижимость.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:

• Если продавец состоит в браке — документ, свидетельствующий о том, что продаваемая квартира не находится в общей собственности супругов либо нотариально заверенное согласие мужа/жены.
• Нотариально заверенное согласие совладельцев жилья, находящегося в общей собственности.
• Закладная и приложенные к ней документы.
• Заявление о регистрации ипотеки в силу закона.
• Если в договоре указано условие, при котором продавец передает квартиру покупателю (например, после полной оплаты стоимости), то документ, подтверждающий исполнение продавцом договора.
• Согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге.
• Согласие органов опеки, если в продаваемой квартире живут несовершеннолетние родственники продавца либо продажа затрагивает их интересы.
• Нотариально заверенная доверенность.
• Квитанция об оплаченной госпошлине по собственной инициативе.

Срок государственной регистрации при подаче документов через МФЦ составит до 7 рабочих дней.

Нередко для покупки квартиры прибегают к продаже уже имеющейся, а вырученные таким образом средства идут на приобретение новой. Помимо очевидного риска оказаться без жилья, подобный подход имеет немаловажное преимущество — возможность получить в одном налоговом периоде получит сразу два налоговых вычета от продажи и покупки недвижимости.

Если квартира была в собственности меньше определенного законом минимального срока, который составляет 3 года для имущества, полученного в наследство, в дар от близкого родственника или в результате приватизации, а в остальных случаях 5 лет, то доход от продажи квартиры облагается налогом. Но в таком случае можно получить налоговый вычет, который также предоставляется и при покупке жилья. Размеры их при продаже и покупке недвижимости определены в п. 2 и п. 3 ст. 220 НК соответственно:

• в размере дохода от продажи жилья в пределах 1 млн руб.;
• в размере фактически понесенных расходов на приобретение жилья в пределах 2 млн руб.

К фактическим расходам на приобретение недвижимости пп. 4 п. 3 ст. 220 НК относит в том числе и расходы на отделку.

Необязательно сначала продавать имеющуюся квартиру и только после этого покупать новую. Можно при согласии продавца заключить альтернативную сделку, суть которой заключается в одновременном составлении нескольких договоров купли-продажи.

В таких сделках участвуют как минимум три стороны, из которых одна является только продавцом, еще одна только покупателем. а остальные и покупателями, и продавцами одновременно. В договорах рекомендуется указывать дополнительное условие, что все они регистрируются в Росреестре одновременно, чтобы ни один из участников не сорвал всю цепочку.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя какое-либо имущество за определенную плату.

Условия, которые должны присутствовать в тексте соглашения:

• предмет договора;
• срок исполнения обязательств;
• цена;
• количество и качество;
• ассортимент;
• гарантийный срок;
• ответственность за невыполнение условий договора и т.д.

В шапке укажите дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон. Сторонами в данном случае будут являться Продавец и Покупатель.

Для юридического лица в шапке необходимо прописать наименование организации и лицо, которое будет действовать от имени организации. Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации. Для физического лица укажите фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Это любое имущество, в том числе движимое и недвижимое, разрешенное к продаже. Обязательно нужно указать наименование товара и его количество.

Также пропишите здесь цену за единицу и общую стоимость.

Укажите срок исполнения продавцом обязанности по передаче товар покупателю.

К основным обязанностям покупателя относятся:

• приемка и оплата товара;
• оповещение продавца о ненадлежащем исполнении им условий договора купли-продажи.

Покупатель вправе получить товар в установленный срок в соответствии с условиями заключенного соглашения.

Обязанностью продавца является передача покупателю:

• имущества надлежащего качества, в установленный срок и в тех количествах, комплектности и ассортименте, которые прописаны в договоре купли-продажи. Оно должно быть свободным от прав третьих лиц;
• документов и принадлежностей, которые относятся к товару.

Продавец вправе требовать от покупателя оплаты переданного имущества и возврата товара, если он был передан, но не оплачен.

В договоре купли-продажи можно указать обязанность покупателя или продавца страховать имущество.

Пропишите полную стоимость всех товаров и порядок их оплаты (в наличной или безналичной форме, предоплата или оплата по факту и т.д.).

Укажите ответственность сторон за нарушение условий соглашения:

• сославшись на ответственность, предусмотренную законом;
• прописав согласованные сторонами размеры неустойки за просрочку оплаты или передачи товара.

Также нужно предусмотреть порядок урегулирования споров. Можно предусмотреть обязательный претензионный порядок, а также изменить подсудность рассмотрения спора.

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами — образец и бланк 2022 года

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Квартира найдена, документы в порядке, цена устраивает и вы уверены, что покупаете у собственника. Осталось только скрепить сделку письменным соглашением. Рассмотрим, какие важные моменты нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?

Письменным отражением договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, их прав и обязанностей в отношении исполнения своих намерений является договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 Ст. 454 ГК РФ основными юридическими последствиями его подписания служит передача:

• квартиры и прав на нее к покупателю;
• денежных средств за квартиру к продавцу.

Все условия сделки должны быть четко прописаны в договоре купле-продаже. С момента его подписания у сторон возникают обязанности по их исполнению.

На основании ДКП происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к новому владельцу.

В случае, когда в данный момент стороны не могут заключить основной договор купли-продажи, они вправе закрепить свои договоренности в предварительном договоре. В нем прописываются все условия, которые будут перенесены в соглашение о сделке, и указывается дата, когда она состоится.

Кто составляет договор купли-продажи?

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

• по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
• доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

• удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
• выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
3. Существенные условия договора:

• предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
• стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
• перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.

1. Иные условия соглашения включают в себя:

• информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
• сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
• условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.

1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

Перед сделкой рекомендуем найти свой объект на публичной кадастровой карте и проверить его:

• на наличие обременений, ипотеки;
• на историю собственников по сделкам;
• узнать актуальную кадастровую стоимость объекта и т.д.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

• гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
• наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
• особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
• следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры

Ниже предложены варианты образцов и бланков ДКП при совершении различных сделок.

Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2022 году

Особенности составления ДКП уже описаны выше. В 2022 году они остаются актуальными.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Закрепить квартиру за покупателем поможет N сумма денег в виде задатка.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с задатком. doc

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Молодая семья, получившая материнский (семейный) капитал вправе использовать его средства на улучшение жилищных условий. Но здесь необходимо соблюдать условие обязательного выделения каждому члену семьи доли. Поэтому лучше на этапе оформления сделки включить такое условие в договор купли-продажи.

Законодательство позволяет выделить доли в течение полугода после покупки квартиры. Но тогда потребуется снова обращаться в Росреестр и платить госпошлину за документальное оформление выдела долей. К тому же существует риск того, что это не будет сделано вовремя, что повлечет неприятные последствия.

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использование средств материнского капитала, подписывается всеми участниками сделки. Интересы детей младше 14 лет представляют их законные представители (родители или опекуны).

Оплату средствами материнского капитала за жилье можно произвести только после достижения ребенком 3 лет.

Поэтому сделка может быть оформлена договором купли-продажи или договором с рассрочкой. В случае с рассрочкой в соглашении должен быть определен порядок оплаты, согласно которому вносится первоначальный взнос и оставшаяся сумма выплачивается продавцу равными частями в соответствии с графиком платежей.

В договоре сделки обязательно прописываются реквизиты материнского (семейного) капитала, средства которого будут использованы при покупке квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским (семейным) капиталом. doc

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Перед оформлением ипотечного кредита обязательным является проведение независимой оценки стоимости приобретаемого жилья. На основании этой оценки будет рассчитан и выдан заем.

В ДКП прописывается, что использованы ипотечные средства, а также реквизиты кредитного договора. Этот факт регистрируется вместе с договором сделки в Росреестре, на основании чего в выписке будет содержаться отметка об обременении квартиры в виде залога у банка.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка. doc

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Интересы одной из сторон сделки может представлять доверенное лицо. Тогда в договоре указываются его персональные данные и реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Она должна быть заверена нотариально и приложена к договору.

Образец ДКП квартиры по доверенности по безналичному расчету через Сбербанк (Росреестр). doc

Бланк ДКП квартиры по доверенности между физическими лицами. docx

Договор купли-продажи квартиры (образец 2022 года): как правильно составить и оформить договор

Договор купли-продажи квартиры (далее – ДКП) оформляется продавцом и покупателем на завершающем этапе при выходе на сделку. Сразу после подписания можно идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию перехода права собственности.

Рассмотрим, как правильно оформить ДКП, что для этого понадобится, сколько стоит заключение сделки у юриста или нотариуса, в какой срок Росреестр регистрирует переход права собственности и какие положения обязательно должны быть в договоре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления договора купли-продажи

По ДКП продавец обязуется передать недвижимость, а покупатель – принять ее и своевременно оплатить.

Расчеты обычно производятся так:

до подачи документов на регистрацию продавцу перечисляется задаток, после перехода права собственности – оставшаяся сумма. Этот момент нужно отразить в договоре.

Какие нюансы важно учитывать в зависимости от ситуации:

• Продажа имущества ребенка или недееспособного гражданина. Понадобится разрешение органа опеки, обязательно удостоверение ДКП нотариусом.
• Продается квартира, купленная в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга на сделку. Если же оба супруга выступают продавцами, согласие не понадобится.
• Продается доля в праве собственности. Остальные владельцы пользуются преимущественным правом выкупа. Сначала нужно уведомить их о намерении продать долю и предложить им выкуп по рыночной цене. При отказе или отсутствии ответа через месяц можно продать долю кому угодно. ДКП обязательно удостоверяется нотариусом, кроме случаев, когда все собственники одновременно продают свои доли.

Обратите внимание! Если при покупке квартиры или погашении ипотеки на нее использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли всем членам семьи. Продавцы зачастую нарушают требование ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий».

В итоге человек, купивший недвижимость, приобретенную с маткапиталом без выделения долей, несет огромные риски. Эту сделку может оспорить орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия.

В договоре нужно указать, что маткапитал не использовался, или был использован, но все обязательства по закону продавец выполнил.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Действия сторон перед заключением договора

Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:

• Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
• Выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт.
• Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).

Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.

Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:

• наличными,
• через аккредитив,
• банковскую ячейку,
• сервис безопасных расчетов.

Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.

Пошагово процедура выглядит так:

1. Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
2. Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
3. Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.

Содержание и образец договора

Какая информация обязательно должна быть в ДКП:

• Стороны сделки. Это продавец и покупатель. Понадобится их Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные. Желательно указать номера телефонов.
• Предмет договора – квартира. Указывается адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, дата регистрации права собственности продавца.
• Цена (цифрами и прописью). Можно оформить ДКП с рассрочкой платежа, но нужно указать срок и график исполнения обязательств покупателем.
• Передача квартиры. Указывается наличие передаточного акта, он обязателен.
• Гарантии. Вписывается, что продаваемая квартира не находится в залоге или под арестом, на нее не имеют прав третьи лица.
• Обязанности сторон. Продавец обязуется передать покупателю квартиру и представить документы на нее, нести все расходы при подготовке к продаже, сняться с регистрационного учета и выписать из жилплощади всех членов семьи в установленные сроки, а также принять оплату. Покупатель обязуется своевременно произвести оплату, принять квартиру на предусмотренных ДКП условиях, оплатить регистрацию в Росреестре.
• Заключительные положения. Указывается количество экземпляров, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
• Подписи сторон.

Обратите внимание! ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному должны остаться у продавца и покупателя, третий передается в Росреестр для регистрации.

Документы

Для заключения договора понадобятся:

• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН на продавца.
• Выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц).
• Технический паспорт.
• ДКП или иной документ, на основании которого продавец стал собственником.

Стоимость оформления договора и услуг нотариуса

Проще всего составить договор самостоятельно. Это бесплатно, но нет никакой гарантии, что он будет оформлен без ошибок, и регистратор его примет. Если обратиться к юристу, за это придется заплатить 3 000-7 000 руб. в среднем, но все зависит от расценок конкретной компании и сложности сделки.

Оформление ДКП нотариусом в большинстве случаев стоит дороже (около 10 000 руб.). Такая услуга не включается в госпошлину: она платится только за удостоверение.

Размер госпошлины для нотариуса равен 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ «Размеры госпошлины за совершение нотариальных действий»). Она платится, когда удостоверение ДКП по закону обязательно.

Если удостоверение не требуется, но стороны сами решают обратиться к нотариусу, вместо пошлины взимается нотариальный тариф (ст. 22.1 «Размеры нотариального тарифа»):

1. При отчуждении в пользу детей, родителей, супругов в зависимости от суммы сделки: до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. От 10 млн. руб. – 23 000 +0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 50 000 руб.
2. При отчуждении третьим лицам: до 1 млн. – 3 000 +0,4% от стоимости. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2% от суммы свыше 1 млн. От 10 млн. – 25 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 100 000 руб.

Срок действия договора

ДКП действует до исполнения сторонами обязательств: получением недвижимости покупателем, а денег – продавцом. После этого он считается исполненным.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы на регистрацию в Росреестр можно несколькими способами:

1. В МФЦ, лучше по предварительной записи.
2. Напрямую регистратору.
3. Дома. В некоторых регионах сотрудники Росреестра сами приезжают для получения документов на регистрацию. Такая услуга доступна для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп. Подробности лучше уточнить у регистратора по телефону.
4. Через нотариуса, если договор удостоверяется им. Он самостоятельно отправляет его в Росреестр.
5. Почтой России. Отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, заявление на регистрацию удостоверяется нотариусом.

Совет юриста: проще всего подать документы через МФЦ. По предварительной записи там принимают вовремя, и проблемы обычно не возникают.

Документы

Для регистратора понадобятся:

• Договор купли-продажи.
• Паспорта продавца и покупателя.
• Правоустанавливающий документ от продавца.
• Техпаспорт.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Акт приема-передачи.

Заявление заполняется на месте.

Срок регистрации

При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.

Госпошлина

Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.

Особенности отдельных договоров

У покупателей не всегда есть собственные деньги для покупки квартир. Часть сделок на рынке проходит с использованием маткапитала или ипотеке, и это должно отражаться в договоре.

Рассмотрим, как оформить ДКП в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Если продаваемая квартира в залоге (ипотеке)

Продать ипотечную квартиру можно, но понадобится согласие банка-залогодержателя. Обычно кредиторы разрешают сделку только после предварительного погашения ипотеки. Продавцу нужно найти покупателя, готового внести задаток в размере долга. После этого возможны два варианта:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком. Собственник погашает им задолженность, банк снимает обременения, затем оформляется основной ДКП и подаются документы на регистрацию.
2. Оформление сразу основного ДКП с задатком и последующая подача в Росреестр. Сначала регистратор может приостановить процедуру из-за обременения, но, когда банк его снимет, все возобновится.

Возможно и переоформление ипотеки на покупателя, но банки идут на это крайне редко.

Если условия сделки изменились

Если ДКП уже оформлен, но до подачи в Росреестр условия сделки поменялись, стороны могут составить дополнительное соглашение к нему. Переоформлять договор заново необязательно.

Если используется материнский капитал

При использовании маткапитала для покупки квартиры часть суммы вносится любым способом покупателем, еще часть – Пенсионным фондом в форме безналичного платежа. Это нужно указать в ДКП вместе со сроками расчета.

Если покупатель с ипотекой

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, в сделке участвует банк – он перечисляет продавцу деньги. Сроки и порядок оплаты отражаются в договоре. Часть суммы покупатель отдает самостоятельно в качестве первоначального взноса.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Если стороны решили отменить сделку, они могут оформить соглашение о расторжении ДКП по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации. В последнем случае регистрация прекращается, право собственности остается за продавцом. После регистрации расторгнуть ДКП не получится, проще составить обратный договор купли-продажи.

Когда договор можно признать недействительным?

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

1. Заключен под угрозой насилия.
2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Продала квартиру. Нужно ли платить налоги?

Все зависит от того, сколько лет она была в собственности. Если квартира получена по наследству, дарению, приватизации или ренте, минимальный срок владения составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет. НДФЛ не платится.

При несоблюдении указанных условий нужно заплатить 13%. Плательщики НДФЛ могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля, налог платится до 15 июля года, следующего за датой заключения сделки.

Что делать, если продавец потерял свой экземпляр договора, но документы в Росреестр еще не поданы?

Нужно оформить еще один экземпляр, согласовав это с покупателем.

Может ли оформить ДКП от лица покупателя или продавца другой человек?

Да, участие представителя в сделке возможно, но понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Сведения о представителе указываются в ДКП.

Как отразить продажу квартиры вместе с мебелью в договоре?

Нужно указать, что недвижимость продается с мебелью. Например, «Все имущество продавца, находящееся в квартире, переходит в собственность покупателя. его стоимость включается в стоимость квартиры». Также наличие мебели отражается в передаточном акте.

Как восстановить утерянный ДКП после регистрации?

Можно получить только дубликат, обратившись в МФЦ или Росреестр. Если договор оформлялся у нотариуса, дубликат выдаст он.

Заключение Эксперта

1. Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.
2. ДКП подается на регистрацию перехода права собственности вместе с остальными документами.
3. В договоре должны отражаться все условия сделки в подробностях.
4. Расходы на оформление ДКП распределяются сторонами по договоренности. Госпошлину за регистрацию платит покупатель.
5. ДКП нужно сохранить. В дальнейшем он может понадобиться новому собственнику для продажи квартиры, передачи в наследство или для других сделок.