Что такое регистрация права собственности на земельный участок и как она проводится?

Регистрация земельного участка – процедура, позволяющая обозначить надел и его собственника в правовом поле. Процедура не сложная, но может занять некоторое время. Необходимо ответственно подойти к ней и собрать все необходимые документы для минимизации риска отказа в Росреестре. В этом органе регистрируются сделки с недвижимостью. В частности, земельные участки разного назначения и ВРИ: в СНТ, сельхоз. земли и т.д.

Основные понятия

Регистрационная процедура по своей природе предусматривает анализ правоспособности объектов недвижимого имущества, их владельцев. В результате исполнения регистрирующими органами возложенных на них обязанностей, происходит внесение данных о ЗУ в ГКН. При этом указывается информация:

кадастровые характеристики земли;
место ее расположения;
виды собственности;
основание, по которым перешло право на землю от одного субъекта к другому;
сведения о новом собственнике.

В информационном банке предусматривается бессрочное хранение сведений, даже после того, как объект недвижимого имущества перестанет физически существовать. Поэтому документы на земельный надел или иную недвижимость отправляются в архив. В ситуации необходимости, они оттуда изымаются для совершения значимых с правовой точки зрения действий.

Причины, основания регистрации

Заинтересованное лицо обращается за регистрационной процедурой по определенной причине. Это основания ее проведения, которые условно делят на 3 категории:

Правопорождающие.
Правопрекращающие.
Правоизменяющие.

Правопорождающие

Это сделки имущественного характера, которые порождают у одной из сторон правоотношения право собственности. Одновременно оно заканчивается у того лица, которое отчуждает имущество. Примерами сделок выступает:

наследование;
дарение;
мена;
продажа;
выкуп земли под многоквартирным домом у местной администрации и т.д.

Правопрекращающие

Это процедура, при которой владелец участка утрачивает право собственности на него. Или надел заканчивает свое существование в том правовом статусе, в каком он был до этого. Например: гибель, уничтожение недвижимости, арест, залог.

Правоизменяющие

Это процедуры, которые оставляют правовое положение собственника земельного надела, но меняют вид права. Например, это переход арендных прав на ЗУ.

Кроме того, изменения могут быть зарегистрированы при строительстве капитального строения, на его первом этапе, а потом – вводе сооружения в эксплуатацию.

К таким основаниям причисляют перерегистрацию права собственности, но в случае участок находится в титульном владении гражданина и только был переоформлен им в собственность. Росреестр потребует документы, доказывающие проведение сделки имущественного характера.

Подавать документы на регистрацию могут лица, которые обладают право и дееспособностью. Это требование Росреестра. В круг лиц, которые могут стать потенциальными заявителями на регистрацию, входят:

собственники;
участники сделок имущественного характера;
представители.

Этапы

Условно регистрационная процедура передачи земельного надела в собственность включает два этапа. Это подготовка, сбор, анализ документов. А также их передача в регистрирующий орган и ожидание от него ответа.

Сбор документов

Общий комплект для всех заявителей:

кадастровый паспорт;
заявление;
паспорт и его копия;
для представителей – доверенность, паспорт.

За услугу взимается госпошлина. Квиток прилагается к комплекту документов.

Кроме того, необходимо предоставить специфический комплект документов. Он включает в себя правоустанавливающие документы. В частности, это акт о приватизации, дарение, купля-продажа и т.д.

Кроме того:

Акт местного органа власти о переоформлении земель в собственность, через приватизацию или право выкупа;
Протокол торгов, если земля купена именно там;
Акт судебного органа власти, если право собственности на земельный надел устанавливалось через эту инстанцию;
Разрешение супруги (а), если заявитель состоит в брачных отношениях;
Разрешение от сособственников участка;
Справка из Росреестра о наличии или отсутствии на участке капитальных сооружений;
Бумага об отсутствии или наличии на участок ограничений или обременений;
Справка о наличии сервитута.

Если документы пересылаются по почте, то копии документов следует переслать в нотариальной форме. Остальные документы должны содержать оригиналы и копии.

Оплата государственной пошлины

Государственный сбор взимается за предоставление регистрационной процедуры государством. Ее размер зависит от категории правообладателей, назначения земель, оснований получения права собственности.

Размер пошлин

Процедура	Категория правообладателей	Сумма в рублях
Стандартная регистрация права собственности	юридическое лицо	22000
Стандартная регистрация права собственности	гражданин	2000
Регистрация участка в СНТ	гражданин	350
Регистрация доли участка в СНТ	гражданин	100
Стандартная регистрация права собственности с/х назначения	гражданин	100
Регистрация доли участка в землях с/назначения	гражданин	100

Отдельные нюансы регистрации земельного надела

С 2017 года процедура межевания участков стала обязательной. Если ее нет, земельный надел не зарегистрируют. Обязанность по заказу услуги ложится на собственника. Межевание заключается в определении границ земли с их фиксацией в документах на участок.

Наличие границ, которые согласованы с соседями означает отсутствие спора между ними. И необходимость решать их в суде. Хотя этот вариант наблюдается не всегда.

Если вопрос стоит принципиально, соседи не соглашаются с результатами проведенного межевания, они вправе защищать свои права в суде.

Для заказа межевания собственник должен обратиться в специализированную компанию. Это фирмы, занимающиеся землеустроительными работами. ЮЛ имеют разрешение на этот вид работ и деятельности.

Сотрудничество между странами осуществляется на основе заключенного договора. В документе прописываются права, обязанности участников правоотношения, дата начала и окончания работ. Обычно они продолжаются около двух недель.

В результате кадастровый инженер формирует межевое дело, где отражает все данные, полученные с участка.

В документе прописывается комплекс работ, которые обязуются сделать за указанный срок специалисты:

Подготовка, сбор, анализ технической документации.
Составление плана на участок.
Нанесение на план меток и коммуникаций.
Составление межевого плана, его оформление в соответствии с требованиями законодательства.

Отсутствие документов

Случается и так, что в комплекте бумаг, которые обязательны к предоставлению в уполномоченные органы, отсутствуют некоторые из них. Например, не хватает правоустанавливающих документов. Необходимо их получить, восстановить, то есть приложить усилия к тому, чтобы они были на месте. Существует несколько вариантов:

Восстановление оригиналов, которые были потеряны. Это возможно, когда выдачей бумаги занимается государственный орган. Он может передать дубликат.
Узаконить сделку в порядке судебного производства, если документы достать не удается. Это допустимо для заявителей, которые владеют участком в СНТ. Они его поучали давно, на работе. И на руках имеют только одну членскую книжку.
Проведение общей процедуры приватизации с последующем выделением каждого из участков в частную собственность. Этот способ интересен для тех правообладателей, которые имеют участки в СНТ.

Где зарегистрировать землю

Регистрация проходит по месту нахождения земель, в территориальном подразделении Росреестра. Это орган государственной власти. Только Росреестр отвечает за эту процедуру, уполномочен регистрировать сделки с недвижимостью. Не только через него можно передавать документы на регистрацию. Но только Росреестр ставит печать на регистрационных документах.

Обычно граждане при регистрации документов и земельного надела пользуются тремя способами:

Визит в территориальный орган Росреестра.
В МФЦ.
Через почту.

МФЦ — это учреждение, выполняющее функции посредника между гражданами и государственными органами. В МФЦ нужно прийти и взять талон на электронную очередь. Она двигается быстро. Сотруднику МФЦ передать комплект документов.

Он их проверит и отошлет в Росреестр. МФЦ не уполномочено проводить регистрацию сделок. Именно поэтому учреждению необходимо время на их пересылку в Росреестр.

Срок ожидания регистрационной процедуры затягивается: это 9 дней в МФЦ против недели в Росреестре.

Заявление на регистрационные действия составляется в момент обращения за соответствующими услугами к государственному органу. Преимуществом личного обращения выступает то, что регистратор в случае возникновения проблем поможет составить заявление.

Но на письмо гражданин ставит свою подпись. Если человек хочет воспользоваться другим способом, например, почтой, образец заявления можно искать с официального сайта Росреестра.

В бумаге обязательно должно быть указано основание, по которому происходит регистрационная процедура, а также собственники, как нынешний, так и будущий.

Кроме того:

земельный участок и его характеристики;
прилагаемая документация;
способ, которым человек желает получить оформленные бумаги.

После сдачи документов необходимо ожидать ответа Росреестра.

Приостановление или отказ в регистрационных действиях

По факту регистрационной процедуры уполномоченный орган может приостановить процедуру или отказать в ней. Причины указаны в N127-ФЗ. Если проанализировать положения закона, то оснований для приостановления процедуры более 50. Например, приостанавливают государственную регистрацию и постановку на кадастровый учет по причинам:

лицо, которое подает документы, не имеет на это компетенции;
в документах обнаружены недостоверные данные;
земельный участок не передается в частную собственность, либо образуется из земель, имеющих разное назначение;
границы земельных наделов накладываются друг на друга.

Причины приостановки в регистрации, если они не устранены в срок, который указан государственным органом, могут привести к отказу. В любом случае заявитель извещается обо всем в письменном виде. Росреестр в отказе перечисляет его причины.

Если государственный орган не приостанавливает регистрацию, а сразу выносит отказ, это означает, что отсутствуют правоустанавливающие на земельный надел документы. Из этого следует, что человек, не имея подтверждения прав на руках, он не может распоряжаться земельным наделом.

Часто отказ Росреестра носит необоснованный характер. Вероятны и технические ошибки.

Регистрация права собственности на земельный участок: особенности процесса

Регистрация права собственности на земельный участок – это процесс, в результате которого происходит внесение информации о владельце и его земельном участке в единую государственную базу. Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРН. Как происходит регистрация, при каких условиях и какие документы понадобятся – мы рассмотрим далее.

Зачем нужна регистрация?

В выписке из ЕГРП указываются:

Ф.И.О. собственника земли;
информация о правоустанавливающем документе, к примеру, договоре купли-продажи;
статус и категория участка;
целевое назначение;
кадастровый номер;
технические характеристики земли (площадь, расположение и т.д.).

Данный документ является дает право владельцу:

совершать полную или частичную передачу прав на землю (продавать, сдавать в аренду или передавать в безвозмездное пользование весь земельный участок или его часть);
использовать землю в качестве залога при оформлении кредита или ипотеки;
дарить и передавать по завещанию;
возводить на участке нежилые и жилые объекты, с последующей регистрацией недвижимости в Росреестре.

Существуют категории земель, при оформлении которых могут быть установлены определенные ограничения.

К примеру, есть участки с ограниченным правом распоряжения (землю можно использовать, но продавать или сдавать в аренду нельзя), а также с ограниченными видами деятельности (земля передается для строительства жилых комплексов экономного класса, построить другой вид недвижимости на участке не получится).

Условия для регистрации

Процедура регистрации земельного участка в Росреестре регулируется следующими положениями:

статья 3 ЗК РФ – законодательство о регламентировании земельных отношений;
статья 4 ЗК РФ – действия гражданского законодательства во времени;
ФЗ №122 – порядок регистрации права собственности.

Оформить право собственности на землю возможно только в том случае, если соблюдены следующие 2 условия:

Субъект имеет документ, подтверждающий право собственности.
Земля зарегистрирована в кадастре и имеет техническую документацию.

Как правило, правоустанавливающими документами чаще всего выступают соглашения между двумя субъектами (физическими или юридическими лицами), на основании которых происходит передача собственности.

К таковым относятся:

договор купли-продажи;
договор дарения;
договор ренты;
договор мены;
договор аренды;
завещание;
другие документы, подтверждающие возникновение, наличие и переход права на собственность.

Также в эту группу входит решение суда. К примеру, если в результате деления имущества, судом было принято решение оставить право владения земельным участком жене, то во время регистрации она обязана предоставить данное заключение сотруднику госслужбы.

Еще одна группа правоустанавливающих документов – решения, выданные федеральными или местными властями.

Согласно положениям статьи №25 ГК РФ, к таковым относятся:

акты о праве бессрочного/срочного пользования;
акты о безвозмездном пользовании на неопределенный срок;
акт о праве субъекта на земельный участок;
выписки из похозяйственной книги (при регистрации земли, выданной для ведения подсобного хозяйства).

Внимание! Если у субъекта нет соответствующего документа, то зарегистрировать недвижимое имущество не выйдет.

Сотрудники регистрационной палаты с особой внимательностью относятся к изучению предоставленных документов, а потому любые недочеты или ошибки в правовой или технической документации могут стать причиной отказа в поданном прошении.

Документы

Регистрация права собственности на земельный участок сопровождается следующим пакетом документов:

заявление по образцу, предоставленному в Росреестре;
паспорт и ИНН заявителя;
правоустанавливающий документ;
кадастровый план;
документы продавца (личные и правоудостоверяющие);
чек об оплате государственной пошлины.

Этот перечень является стандартным и может быть дополнен сотрудником МФЦ или Росреестра. К примеру, если в сделке участвует ребенок, то обязательным будет разрешение от ООП, также может понадобиться согласие от супруги/супруга.

Расприватизация квартиры: нюансы оформления в 2018 году

Порядок регистрации

Право собственности на участок регистрируется следующим образом:

Владелец консультируется с сотрудником Росреестра и уточняет, что именно необходимо предоставить для регистрации недвижимости.
Далее нужно подготовить указанный работником госслужбы пакет документов.
После того, как документы будут готовы, необходимо написать заявление (образец можно попросить у сотрудника госслужбы или скачать здесь) и передать все в Регистрационную палату.

Процесс регистрации зависит от того, все ли условия и требования к заполнению и подготовке документов были соблюдены. Если все бумаги в порядке, то субъекту необходимо будет просто прийти в Росреестр с паспортом и распиской о принятии документов (этот документ выдается при подаче заявления) и получить выписку из ЕГРП.

Если в заявлении или любом другом юридическом документе будут обнаружены ошибки или неточности, то заявителю будет предоставлено решение о временном приостановлении регистрации до момента, пока ошибка будет устранена.

Важно! Как правило, на выполнение требований выделяется до 30 календарных дней.

После предоставления необходимого документа, регистрация продолжается в установленном порядке. Если же заявитель никаким образом не среагирует на условие Росреестра, то в прошении зарегистрировать право собственности будет отказано.

Сроки и стоимость

Размер государственной пошлины:

100 рублей – регистрация долевой собственности;
350 рублей – регистрация прав и наложение обременений;
2 000 рублей – регистрация права бессрочного пользования на наследуемое имущество.

Внимание! Для юридических лиц размер пошлины будет значительно больше. Максимальная сумма – 15 000 рублей. Величина госпошлины зависит от категории, к которой относится участок, и целевого назначения.

Ранее, владелец земельного участка обязательно должен был оформлять кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

Оформление дачного участка и дома

Первый документ содержал технические данные о самом участке:

площадь;
целевое назначение участка;
категория земли;
наличие/отсутствие построек;
кадастровый номер;
расположение;
информация о межевании территории.

В свидетельстве, которое выдавал Росреестр, указывалась только информация о самом собственнике и документах, на основании которых была совершена передача права на недвижимое имущество. В нем указывались:

Информация о правоустанавливающем документе (вид договора, дата подписания, серия, Ф.И.О нотариуса, зарегистрировавшего соглашение, номер и дата регистрации).
Информация о владельце (Ф.И.О, дата рождения, номер свидетельства о рождении, паспортные данные, адрес прописки).
Вид права (к примеру, долевая собственность).
Информация об объекте (вид недвижимого имущества, его целевое назначение, адрес).
Кадастровый номер земельного участка.
Актуальные ограничения (к примеру, земля с 2006 года выступает залогом в оформленной ипотеке).

На сегодняшний день регистрация права собственности на землю сопровождается выдачей выписки из ЕГРП. Данный документ объединил в себе информацию из свидетельства о праве собственности и кадастрового паспорта.

Таким образом законодательные органы упростили процедуру регистрации недвижимого имущества и оптимизировали сбор и обработку информации о распределении и эксплуатации земельного фонда России и недвижимости в целом.

бесплатно

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Термины и понятия

Под понятие недвижимого имущества, подлежащего регистрации, подпадают:

земельные участки;
недра;
объекты, относящиеся к земле, перемещение которых без нанесения им вреда невозможно (такие, как капитальные строения – жилой дом, хозяйственные постройки).

Ограничения или обременение – это создание условий, ущемляющих права лиц на действия с тем или иным объектом. К ним относятся и часто применяются: сервитут, аренда, доверительное управление, арест, кредитное обязательство, концессионное соглашение и ряд других.

Основанием для регистрации служит статья 131 ГК РФ, Конституция РФ, а весь порядок изложен в Федеральном законе о регистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 1997г №122 –ФЗ.

Осуществляя регистрацию прав для физического или юридического лица на недвижимость и сделки с ней – государство подтверждает и признает возникновение прав или условий на это имущество, предусмотренных ГК РФ. Это могут быть ограничение в правах, утрата прав или их переход другим лицам.

Все органы власти, юридические и физические лица должны понимать и с уважением относиться к правам лиц на объект либо долю в нем.

Регистрация носит эксклюзивный характер, осуществляется специальным федеральным органом. Никто не может осуществить подмену или дублирование действий связанных с регистрацией прав на владение недвижимым имуществом.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Основной свод правил – база деятельности в регистрации прав, прописан в первой главе ФЗ -№122, и предусмотрен ст.131 ГК РФ.

Наиболее важными из них являются:

Наличие единственного реестра прав, где используется одна база данных, что упрощает контроль, учет, и позволяет качественно вести техническую документацию.
Регистрация объектов, долей, прав на недвижимость проводится в обязательном порядке и отражается в реестре. Случаи, когда права возникли до появления и вступления в силу настоящего закона – относятся к исключениям. Подтверждением в такой ситуации становятся документы БТИ, выданные местными органами власти, договоры купли — продажи, заверенные нотариусом. (ст.4 ФЗ)
Согласно ст.7 ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество, сведения о регистрации хранятся в открытом доступе. Каждый желающий может по мере необходимости, составить запрос, направить его в органы власти для получения нужной справки.

Цели и задачи

Прозрачность отношений дает возможность гражданам получать необходимую информацию, предохраняет их от риска быть обманутыми. Любая из сторон, самостоятельно изучив документы, и усомнившись в их правдивости, может отказаться и прекратить дальнейшие действия по регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Предоставление достоверной информации, что называется «по требованию», и предание ее гласности исключает возможность возникновения закулисных или теневых действий, связанных с регистрацией права.

Прозрачной становится и доходность, получаемая участниками отношений. О чем уведомляется налоговая служба, целью которой является получения налогов с прибыли участников. Обязанность Росреестра, предоставлять им такие сведения.

Одна из последних целей — это проведение разъяснительной работы с собственниками по предотвращению незаконных действий с их стороны при работе с недвижимостью.

Возможность зарегистрировать собственные права на недвижимый объект позволили в разы снизить количество мошеннических схем по приобретению прав на недвижимое имущество.

Регистрация недвижимого имущества также решила проблему недостроев. Они длительное время не могли использоваться в обороте, а сейчас владелец, не достроивший строение, может получить на него документы и совершать сделки с ним.

Права и сделки, подлежащие регистрации

Весь основной перечень прав опубликован в ст.4ФЗ № 122 и включает:

Все вещные права, собственность, возможность производить сделки. Подразумеваются земельные участки, капитальные строения, временные постройки. Предприятие регистрируется как одно целое. Именуется имущественным или недвижимым комплексом, помещением или долями в правах собственности.
Перечень ограничений и обременений подразумевает наличие кредита, доверительное управление, аренду, сервитут, безвозмездное пользование. При аренде и найме недвижимости на срок от одного года и более – регистрируется договор.

Процесс регистрации

Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований.

Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги.

Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.

Подготовьте основные документы, необходимые для регистрации прав на недвижимость. Сроки предоставления документов строгих рамок не имеют. Предполагается, что лицо — владелец, заинтересовано в скорейшей передаче своей собственности, а лицо приобретатель – в оформлении всех документов. То есть, сами участники имеют непосредственный интерес в краткости и быстроте процедуры оформления.

Росреестр – это федеральный орган уполномоченный осуществлять государственную регистрацию. Оформить сделку можно в любом его представительстве. Альтернативой ему служит многофункциональный центр по приему документов.

Для проведения сделок нужны такие документы:

Личные паспорта участников процесса.
Договор купли – продажи, либо иное соглашение (в 3-х экземплярах)
Чек, подтверждающий, что госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество уплачена.
Кадастровый паспорт.
Расписки или иные документы, доказывающие проведение денежных расчетов между участниками.

Результаты процедуры регистрации права недвижимости

Срок регистрации определен 10-ю днями с момента подачи бумаг в Росреестр или через МФЦ.

Предусмотрено установленным порядком наличие двух результатов:

Регистрация – подтверждением является свидетельство.
Или отказ в ней – письменное уведомление с указанием причины.

В 2016 году вступили в силу изменения относительно подтверждающих документов, в частности свидетельств. Их заменили справки, именуемые выпиской из ЕГРП. Для надежности лучше запросить подтверждение сведений свежей выпиской, так как старая бумага уже не актуальна.

Если вам отказали в регистрации, нужно изучить мотивы отказа. Они должны соответствовать основаниям ст.20 ФЗ № 122, где предусмотрены причины, являющиеся нарушением нормативных требований.

Отказ может быть обжалован заявителем в суде, где по нему будет принято соответствующее решение, вплоть до отмены отказа. Выдача документов проводится в Росреестре и в МФЦ.

Государственная регистрация недвижимого имущества — это необходимая процедура, которая защищает права собственника от посягательств, делает сделку с недвижимостью безопасной для всех сторон участников. Учитывает и соблюдает интересы всех заинтересованных лиц.

Государственный кадастровый учет и регистрация прав

Все объекты недвижимого имущества подлежат проведению процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.
Государственный кадастровый учет представляет собой процесс внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об объектах недвижимости, которые обосновывают существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или наоборот: с характеристиками, подтверждающими прекращение существования такого объекта недвижимости.
Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения, ограничения, обременения права конкретного лица на недвижимое имущество.
К объектам недвижимого имущества относятся:

земельные участки,
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (то есть объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно),
помещения жилые и нежилые,
машино-места,
участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (на кадастровый учет не ставятся).

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости, подготавливаются кадастровым инженером, прошедшим соответствующую аттестацию и входящим в реестр саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров.

Далее, подготовленная кадастровым инженером документация (межевой план, технический план, акт обследования) подается собственником или иным лицом по нотариально оформленной доверенности в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Росреестр по итогам проверки поданной документации вносит все сведения о результате кадастрового учета объекта недвижимости в ЕГРН.

Процедура государственной регистрации права может проводиться как одновременно с государственным кадастровым учетом, так и отдельно.

Одновременно с государственным кадастровым учетом осуществляется государственная регистрация прав в случаях:

образования объекта недвижимости,
прекращения существования объекта недвижимости,
образования или прекращения существования части объекта недвижимости (ограничения и обременения прав).

Подтверждением проведенной процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации права служит выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Земли общего пользования в СНТ

Технический план

Технический план машино-места

Статья 26 Земельного кодекса. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

1. Статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон о госрегистрации) предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП.

Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки).

В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации — документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 Федерального закона о госрегистрации). В соответствии со ст.

14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона о госрегистрации). Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

То, что свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является правоудостоверяющим документом, разъясняется и оказывается в основе ряда судебных решений. Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлении от 5 сентября 2005 г.

N А35-11108/04-С27 по делу N А35-11108/04-С27 разъяснил, что право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации прав, но не по причине такой регистрации, которая не отнесена законом к одному из оснований приобретения права собственности. Далее судом обращено внимание на то, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельство о государственной регистрации права является не правоустанавливающим, а правоудостоверяющим документом и служит для подтверждения зарегистрированного права.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
Свидетельство о государственной регистрации выдается: правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.
Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.

Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).

Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.

Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см. комментарий к ст. 25), правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.

Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу Федерального закона о госрегистрации.

Во-вторых, лица, в силу ст. ст.

20 и 21 ЗК РФ обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

2. В соответствии с положениями ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621).

Данное обстоятельство породило противоречивые толкования и сложную судебную практику в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных сроком до одного года и не подлежащих государственной регистрации. По нашему мнению, данная проблема требует обстоятельного рассмотрения.

В частности, если при продлении договора аренды земельного участка такой договор считается продленным на неопределенный срок, то на такой договор, как считаем, должны распространяться условия реализации, предусмотренные для договоров аренды, изначально заключаемых на неопределенный срок, включая условия государственной регистрации таких договоров.

Регистрация права собственности на земельный участок

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Регистрация права собственности на земельный участок

21 июля 1997 году в нашей стране произошло знаковое событие – Государственная Дума приняла ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Впервые в современной истории отношения по оформлению прав на недвижимость были приведены в единую систему, определяющую исчерпывающий перечень прав и обязанностей регистрирующих органов, субъектов правоотношений, а также полный список требований для регистрации прав.

Содержание

Земельный участок, как объект правоотношений, представляет из себя часть поверхности территории земли, границы которого определены, описаны и надлежащим образом удостоверены.

Право собственности на участок земли, как объект недвижимости, является ключевым вещным правом на землю.

Право собственности предоставляет собственнику весь комплекс правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

Для реализации этих полномочий право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что регистрация прав — это совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права собственности на него.

Основными признаками, отличающими государственную регистрацию от иных юридически значимых действий, являются:

1) проведение регистрации уполномоченным государственным органом;
2) проведение регистрации в рамках процедуры (регламента), единого для каждого субъекта правоотношений;
3) обязательный характер последствий регистрации права для всех субъектов;
4) итогом регистрации является юридический акт подтверждения и удостоверения правовых фактов на объект регистрации.

Органы, уполномоченные на совершение действий по государственной регистрации прав

Так как процедура регистрации прав регламентируется государством и представляет из себя единую систему, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» четко определен перечень органов, имеющих полномочия на проведение регистрационных действий в отношении прав.

Система таких органов была определена Указом Президента РФ от 09.03.2004 года № 314 и изменениями в ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На данный момент органом, уполномоченным на проведение рассматриваемых мероприятий, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая находится в ведении Министерства юстиции РФ. Данная структура имеет официальное укороченное название – Росреестр.

В каждом субъекте РФ действуют Территориальные Управления Росреестра.

Порядок проведения регистрационных действий

Процесс совершения регистрационных действий в отношении права собственности на земельный участок состоит из нескольких этапов:

1) прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;
2) юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;
3) внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;
4) выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен перечень обязательных документов, предоставляемых субъектами для государственной регистрации. В этот перечень входят:

1) заявление о регистрации (заполняется субъектами при обращении в органы регистрации);
2) документы, подтверждающие полномочия субъектов (паспорт, доверенности и иные документы);
3) документы, подтверждающие факт права пользования; план объекта;
4) документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Указанные документы заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка, право собственности на который подлежит регистрации.

Также в каждом регистрационном округе созданы Многофункциональные центры оказания услуг (МФЦ), которые уполномочены на прием и выдачу документов.

Однако МФЦ не обладают полномочиями по совершению конкретных юридически значимых действий и не выполняют функцию регистрации прав.

Стоимость услуги по регистрации права собственности на земельный участок определена налоговым законодательством и в настоящее время составляет для граждан в размере 2 тысячи рублей, а для организаций и предприятий 22 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ). Есть ряд исключений из этих правил, установленные НК РФ:

1) при регистрационных действиях в отношении права собственности граждан на земельный участок для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального гаражного или жилищного строительства заявитель должен уплатить 350 рублей;
2) в случае регистрационных действий в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения заявитель уплачивает пошлину в размере 350 рублей;
3) регистрационные действия в отношении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения обойдется заявителю в 100 рублей.
Общий срок проведения регистрационных процедур в отношении права собственности на земельный участок составляет 18 календарных дней.

Приостановление и отказ в государственной регистрации

В отношении регистрации права собственности на земельный участок основаниями для приостановления являются:
1) поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
2) в случае поступления от одного из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
3) наличие акта судебных органов о приостановлении;
4) наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на земельный участок или установления запрета на совершение с ним определенных действий;
5) наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).
Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
1) право на земельный участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;
2) признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение собственности;
3) отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом собственности на ЗУ;
4) непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
5) имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на земельный участок.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.