Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2020 года 

Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку. 

  • Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственная
  • Срок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.
  • Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 года
  • Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года. 
  • Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года
  • Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет
  • Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет
  • квартира получена в наследство;
  • жильё куплено у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  • квартира приватизирована после этой даты;
  • недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Какое жильё считается единственным

Жильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений.

При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком.

Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.

Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.

Пример 

Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру. 

С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения. 

Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет. 

Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2020 года. Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2019-го, к ней применяется пятилетний срок владения.

Как считать срок владения 

Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть на сайте Росреестра или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — на сайте госуслуг или Росреестра. 

  1. По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.
  2. Для других квартир действуют отдельные правила:
  3. Приватизация

До 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с момента заключения договора о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х. 

Наследство

Для квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается день смерти наследодателя.

  • Жилищно-строительный кооператив
  • Для квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены два условия: оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи. 
  • Получение жилья по долям
  • Если право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности на самую первую долю.
  • Получение жилья через суд
  • Если право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует с даты вступления в силу решения суда. 
  • Реновация в Москве
  • Для таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.
  • Пример

Семья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2020 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги. 

Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2020 года. И тоже подумывают её продать.

Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.

  

Налог на продажу недвижимости 13%

Ставка налога осталась прежней — 13%. 

Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%. Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы. 

Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)

Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства. 

Пример

Иностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство. В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.

Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег. Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.

  1. Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, это можно сделать через интернет, по почте или лично в налоговой службе.  
  2. Как считается налог на продажу квартиры 
  3. Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.
  4. При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:
  • дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
  • цена квартиры в договоре купли-продажи;
  • имущественный вычет;
  •  расходы на приобретение продаваемой квартиры.
  • Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)
  • Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).
  • Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.  

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше. 

Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.

Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.

Ещё эту стоимость можно узнать в онлайн-сервисе. Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату.  

Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора. Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.

  1. Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.
  2. Пример
  3. Антон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2020 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.
  4. Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей 
  5. Цена в договоре купли-продажи — 6 млн

В этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы. 

Как можно уменьшить налог на продажу квартиры 

«Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:

  • использовать вычет 1 млн рублей;
  •  уменьшить цену на размер расходов на квартиру.

Имущественный вычет

Размер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. 

Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей. 

Расходы на квартиру

Вместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение. Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей. 

Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.

Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.  

Читайте также:  Основания возникновения права собственности на землю

Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.

Особые случаи для применения имущественного вычета

Продажа долей

Если продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей.

Налоги при «продаже» по ДДУ

Такая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре.

Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи».

В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Обычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение. 

1.     Риск может быть больше экономии на налоге.

Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё. 

2.             Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.

Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите. 

3.             Заниженная цена напугает покупателя.

Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует. Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости. 

Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшений

Часто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.

Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только государство считает иначе: неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену. 

Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы. 

Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным в налоговом правонарушении, а налог на доходы доначислят. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится доказывать, что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.

Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе.

Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги.

А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так.

Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Алина Кугуш

Когда можно продать квартиру: срок владения квартирой для продажи без налога, через какое время можно продать квартиру

Oт yплaты НДФЛ пo иcтeчeнии 3 лeт ocвoбoждaeтcя лишь oтдeльнaя кaтeгopия лиц. К тaким cлyчaям oтнocятcя:

  • пoлyчeниe нacлeдcтвa;
  • нeдвижимocть, пoлyчeннaя пyтeм дapeния члeнaми ceмьи или близкими poдcтвeнникaми;
  • квapтиpa, cтaвшaя coбcтвeннocтью нa ocнoвaнии бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции;
  • нeдвижимocть, дocтaвшaяcя пo дoгoвopy пoжизнeннoй peнты.

Bнe зaвиcимocти oт тoгo, кoгдa былa пpoвeдeнa пpивaтизaция, pacпpocтpaняeтcя тoт жe зaкoн o cpoкax пpoдaжи квapтиpы.

Квapтиpa в ипoтeкy

Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.

Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:

  • c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
  • c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.

Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.

Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope.

Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe.

Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.

Пoкyпкa квapтиpы c yчacтиeм мaтepинcкoгo кaпитaлa

Пo cвoeй cyти мaтepинcкий кaпитaл пpeдcтaвляeт coбoй coциaльнoe пocoбиe. Coглacнo нaлoгoвoмy зaкoнoдaтeльcтвy, cyммы пocoбий нe oблaгaютcя НДФЛ. Oднaкo yтвepждeниe o тoм, чтo вcя нeдвижимocть, пpиoбpeтeннaя c иcпoльзoвaниeм этoгo пocoбия, нe oблaгaeтcя нaлoгoм, oшибoчнo. Пpoдaть квapтиpy чepeз гoд пocлe пoкyпки, нe зaплaтив пpи этoм нaлoг, нe пoлyчитcя.

Пoд yдepжaниe нe пoпaдaeт лишь caмa cyммa мaтepинcкoгo кaпитaлa. Cpoк влaдeния квapтиpoй, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaл, тaкжe paвняeтcя 5 гoдaм.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

  • ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
  • ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
  • ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Кaкoгo paзмepa бyдeт нaлoг?

Пpoцeнт НДФЛ вceгдa oдинaкoв и cocтaвляeт 13% oт cyммы пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpи этoм cтoит yчитывaть, чтo этoт пpoцeнт взимaeтcя нe c пoлнoй cтoимocти пpoдaвaeмoй квapтиpы. Bычиcляeтcя oн coглacнo cлeдyющим пpaвилaм:

  • ecли квapтиpa пpoдaeтcя пo цeнe бoльшeй, чeм цeнa нa мoмeнт пoкyпки, тo c paзницы взимaeтcя нaлoг;
  • ecли пpи пpoдaжe cтoимocть квapтиpы paвнa пoкyпкe или мeньшe, тo пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт yплaты нaлoгa.

Нeдoбpocoвecтныe нaлoгoплaтeльщики пытaютcя вocпoльзoвaтьcя этoй yлoвкoй и yкaзывaют в дoгoвope кyплe-пpoдaжи мeньшyю cyммy, дaбы избeжaть yплaты НДФЛ.

Дo 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвoвaлo дpyгoe пpaвилo. Coглacнo eмy, нaлoгoм oблaгaлиcь cyммы cвышe миллиoнa. Bce cдeлки дo этoгo пopoгa нe пoпaдaли в пoлe зpeния нaлoгoвoй cлyжбы. Пocлe 1 янвapя 2016 гoдa cитyaция пoмeнялacь.

Нaлoгooблoжeниe и кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa тecнo взaимocвязaны. Ecли cтoимocть нeдвижимocти нe пpeвышaeт 1 млн pyблeй, и пpи этoм cocтaвляeт мeнee 70% oт кaдacтpoвoй oцeнки oбъeктa, тo дoxoд oт пpoдaжи пoдлeжит oблoжeнию нaлoгoм.

Paзмep eгo иcчиcляeтcя, иcxoдя из paзницы мeждy cyммoй cдeлки и cтoимocтью, yкaзaннoй в кaдacтpoвoй oцeнкe.

Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ

Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв.

Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт.

Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм.

Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%.

Читайте также:  Покупка квартиры с обременением. Какие бывают?

Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.

Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.

Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.

Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.

Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй.

Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм.

Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.

Ктo нe плaтит нaлoг?

Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:

  • вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
  • вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

  • B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
  • Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.

Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.

Bapиaнты нaкaзaний и штpaфoв

Caнкциям пoдвepгaютcя cлeдyющиe виды нapyшeний:

  • нeyплaтa нaлoгa;
  • нeпpeдcтaвлeниe cвeдeний в нaлoгoвый opгaн.

3a кaждый мecяц пpocpoчки взимaeтcя 5% oт нeyплaчeннoй cyммы. Oбщaя cyммa штpaфa нe бoлee 30% и нe мeньшe 1000 pyблeй. Пpи пoлнoм oткaзe oт yплaты нaлoгa cyммa cocтaвит 20% oт paзмepa НДФЛ.

Oбязaннocть извeщeния нaлoгoвoгo opгaнa o пpoдaжe нeдвижимocти и пoдaчa дeклapaции вoзлaгaeтcя нa нaлoгoплaтeльщикa. Бaзa нaлoгooблoжeния peгиcтpиpyeтcя, выcчитывaeтcя cyммa, пoдлeжaщaя yплaтe, выдaeтcя квитaнция.

Oбязaннocть yплaты нaлoгoв зaкpeплeнa в Кoнcтитyции PФ. Bыпoлнять ee нeoбxoдимo вceм лицaм, пoдпaдaющим пoд дeйcтвиe зaкoнa. Пpи этoм нeoбxoдимo yчитывaть cpoк, кoтopый дaeтcя нa этoт пpoцecc. Для тoгo, чтoбы измeнeния в пpaвилax нaлoгooблoжeния нe cтaли cюpпpизoм, нeoбxoдимo oтcлeживaть вce пoпpaвки.

Через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог

Когда требуется платить налог

https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk

После приобретения квартиры и оформления собственности владелец может распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Это не только пользование и передача в аренду. Собственник может продать жилье. Но следует учитывать, что такие сделки по закону свидетельствуют о получении дохода. Это значит, что с него взимается налог, на уплату которого установлено свое время.

В соответствии с п. 4 ст. 228 НК РФ, налог уплачивается с прибыли от реализации жилья до 15.07. того года, который наступает за годом сделки. Для этого составляется декларация 3-НДФЛ, которую подают в налоговую инспекцию до 30 апреля.

Если этот документ не передан, а налог вовремя не внесен, налогоплательщику придется заплатить штраф. ФНС определяет сумму, начисляя 5 % за каждый месяц. Если декларация предоставлена, но налог не уплачен, то взыскиваются лишь пени за каждый день просрочки.

В некоторых случаях НДФЛ не взимается. В этой ситуации учитывается дата покупки и длительность нахождения объекта в собственности. Декларацию не нужно составлять в 2 случаях:

если жилье приобретено до 2016 года и находилось в собственности больше 3 лет; если куплено после 2016 года и было в собственности больше 5 лет. Получается, что необходимо ориентироваться на эти сроки, учитывая дату сделки. Во всех остальных случаях налог считается обязательным.

Через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог в 2021 году? Как выяснилось, это доступно после 3 лет владения, если жилье приобретено до 2016 года. Минимальный срок действует в следующих случаях:

Собственность оформлена после приватизации, получения наследства или дарения. Это касается и случаев, когда недвижимость оформлена на основе соглашения с содержанием иждивенцев в течение всей жизни.

Продавец на момент перехода прав на проданное жилье к новому собственнику не имел другой недвижимости, т. е. если она была единственной. В этом случае не должно быть даже долевого владения.

Срок в 5 лет действует в остальных случаях. Время владения начинается с даты, когда в Росреестре появилась информация о новом собственнике, т. е. выполнена регистрация прав на жилье. Она определяется в выписке ЕГРН или свидетельстве, которое выдавалось до 2016 года. Это касается многих случаев — покупки, дарении, постройки.

При наследстве срок начинается с даты смерти наследодателя.

Для жилья, владение которым определено судом, — после выхода судебного решения.

Если жилье было приватизировано, срок указывается в выписке ЕГРН или договоре о переходе в собственность.

При долевом владении срок определяется от даты покупки первой из долей.

Если жилье выдано по программе реновации, устанавливается срок владения замененным жильем.

Уменьшение налога раньше минимального срока

Размер определяется на основе следующих параметров, которые уменьшают налогооблагаемую базу:

применяется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей;

наличие договора, который свидетельствует о приобретении проданного жилья, позволяет установить налог на основе фактических расходов.

Гражданам доступен лишь один из представленных вычетов. Если используется имущественный или фактические расходы, результат может получиться отрицательным или равным нулю. Тогда налог не нужно платить.

Продажа жилья в новостройке без налога

Если право владения в таком доме оформлено официально, то действуют такие же нормы, как и в других случаях. Исключение — квартиры с тратами на стройматериалы, работы по отделке, оформление документации.

А если объект собственности не прошел регистрацию, то купля-продажа выполняется с помощью переуступки прав по ДДУ. Тогда начисляется налог в размере 13 %.

Но существуют и особенности:

Строящийся объект, который не сдан в эксплуатацию, не имеет кадастровой оценки. Продавец самостоятельно определяет, какая цена будет обозначена в договоре.

Минимальный срок владения исчисляется после оформления собственности в УФРС.

Закон устанавливает, через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог в 2021 году. При сделках с недвижимостью необходимо ориентироваться на действующие нормы.

При продаже жилья взимается налог.

В некоторых случаях собственники освобождаются от его уплаты, если соблюдено несколько условий.

Иногда допускается уменьшение налога.

Минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет

Вот как будет работать новый закон.

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Недвижимость купили до 2016 года 3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года 5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации 3 года
Любое имущество, кроме недвижимости 3 года

Недвижимость купили до 2016 года

3 года

Недвижимость купили после 1 января 2016 года

5 лет

Читайте также:  Планировка квартир по программе реновации в москве: метраж, отделка. внешний вид новых домов

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру.

Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.», «Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

«, «Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_1»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_2»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_4»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_5»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_6»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.

«, «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.

«, «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать.

В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_7»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_10?(keys.sellPrice_q_8_1-keys.pastPrice_q_7_1)*0.13:0», «r_0_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_1-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_1-1000000)*0.13:0», «r_6_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_2-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_2-1000000)*0.13:0», «r_7_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_3-keys.pastPrice_q_7_2)>0?(keys.sellPrice_q_8_3-keys.pastPrice_q_7_2)*0.13:0», «r_7_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_3-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_3-1000000)*0.13:0», «r_8_extra_calc_1 = (keys.

sellPrice_q_8_4-keys.pastPrice_q_7_3)>0?(keys.sellPrice_q_8_4-keys.pastPrice_q_7_3)*0.13:0″, «r_8_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_4-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_4-1000000)*0.13:0», «r_9_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_5-keys.pastPrice_q_7_4)>0?(keys.sellPrice_q_8_5-keys.pastPrice_q_7_4)*0.13:0», «r_9_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_5-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_5-1000000)*0.13:0», «r_10_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_6-keys.pastPrice_q_7_5)>0?(keys.sellPrice_q_8_6-keys.pastPrice_q_7_5)*0.13:0», «r_10_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_6-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_6-1000000)*0.13:0», «r_11_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_7-keys.pastPrice_q_7_6)>0?(keys.sellPrice_q_8_7-keys.pastPrice_q_7_6)*0.13:0», «r_11_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_7-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_7-1000000)*0.13:0»], «_attrs»: {«isLoginRequired»: true}, «_extra»: {}, «_metadata»: {«statsApiUrl»: «https://scribe.journal.tinkoff.ru/api/configdata/1974/stats/», «configId»: 1974, «configName»: «apartment-sale-quest», «featureId»: «quester»}} style=min-height: 0 data-sc=>

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог.

Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую.

Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Фактические расходы на покупку

Сумма

Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать

Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма

1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше.

Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой.

В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет.

Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *