Что лучше договор дарения или завещание? Давайте разбираться с помощью нашего адвоката по гражданскому праву. Каждая семья сталкивается с проблемой дележки имущества, а любящая семья старается избежать возможных ссор и проблем заранее. Один из самых актуальных вопросов о том, как быть с квартирой, приводит к другому не менее насущному – что лучше: дарение или завещание квартиры?
Отличие договора дарения от завещания
В каждом случае есть свои нюансы, знать о которых – необходимо. Если человек составил завещание, он может в любой момент его переписать.
Если подарил – обратной дороги нет, оспаривание договора дарения после смерти дарителя или при жизни не всегда приводит к положительному результату возврата сторон в первоначальное положение.
В права наследства вступают только после шести месяцев со дня смерти наследодателя, при дарении право собственности передается сразу после сделки. Наследство влечет за собой оплату услуг нотариуса до вступления в силу завещания и после, оплату услуг оценщика.
При дарении стоит лишь оплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Из всего этого следует, что дарить лучше, чем завещать, если вы уверены в своем наследнике и готовы отдать ему права прямо сейчас. Если такой уверенности нет, то лучше писать завещание, после ознакомления с нашим материалом практика оспаривания завещания по ссылке.
Дарственная или договор купли-продажи
Если вы решили дать право на наследство еще при жизни, логично возникает другой вопрос – что лучше: дарственная или договор купли-продажи?
Что лучше – дарственная или рента?
Есть также третий вариант распоряжения собственностью и третий закономерный вопрос: что лучше – дарственная или рента? На данный момент рента стала очень актуальным вариантом решения.
Она подразумевает, что новый собственник выплачивает вам ежемесячные платежи, при этом есть возможность оформить пожизненную ренту, с внесением особых распоряжений, например уход за владельцем квартиры.
Такой вариант удобен тем, что ренту при желании можно отменить.
Для собственника имущества она несет дополнительные гарантии, а вот для того, кто вступит потом в права наследства этот вариант не столь удобен. В данном случае, как и в предыдущих, необходимо рассматривать дело индивидуально.
- Смотрите также видео советов наследственного адвоката по оспариванию завещания в суде на нашем канале YouTube:
- Читайте еще по теме:
- Узнайте, можно ли оспорить завещание после смерти наследодателя
- С нами оформление наследственных прав в срок
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Что лучше дарственная или купля-продажа между родственниками?
Нередко между родными людьми происходит передача имущества. Для перехода права собственности необходимо оформить ее документально. Это можно сделать через договор дарения или купли-продажи.
Преимущества дарственной между родственниками
Процесс дарения подразумевает добровольную передачу имущества без требования чего-либо взамен. Это безвозмездная сделка. Переход прав собственности к одаряемому происходит на основании договора дарения (дарственной), подлежащей государственной регистрации в Росреестре.
Предметом дарения может выступать любой движимый или недвижимый объект. В обычном порядке нотариальное присутствие не требуется, за исключением сделок с долями. Стороны также могут добровольно оформить дарение у нотариуса.
Среди преимуществ такого способа передачи имущества между родственниками можно выделить:
- полученный в дар объект является единоличной собственностью одаряемого, независимо от его супружеского статуса, т.е. не будет делиться в случае развода;
- если даритель является близким родственником, то в соответствии со ст.217.1 НК минимальный срок владения составляет 3 года. Это позволяет продать ее через 3 года без уплаты налога с дохода;
- подарить можно долю в имуществе, не предлагая выкупить ее другим совладельцам, но необходимо получить их письменное согласие на дарение;
- одаряемому не требуется оплачивать НДФЛ со сделки.
Близость родства устанавливается в соответствии с Семейным кодексом. Так, близкими родственниками считаются: родители и усыновители, супруги, бабушки, дедушки, дети родные и усыновленные, братья, сестры, включая сводных, внуки.
Преимущества купли-продажи между родственниками
Имущество может быть передано и по договору купли-продажи. Это обычная сделка, оформляемая в письменном виде. Нотариальное присутствие обязательно только при дарении долей.
Плюсы купли-продажи между родственниками:
- сделку по продаже отменить сложнее, чем по дарению. В любой момент дарственная может быть признана недействительной, если удастся доказать, что составлена под давлением на дарителя, угрозами жизни и здоровью ему и членам его семьи. При продаже это не является основанием для отмены;
- продавец освобожден от налогообложения сделки, если имущество находилось в его владении более 5 лет (если получено в наследство, то более 3 лет);
- если покупатель решит продать объект ранее минимального срока владения, то сможет уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость приобретения имущества, указанную в договоре купли-продаже.
Что дешевле, дарственная или купля-продажа между родственниками?
При дарении имущества близкому родственнику ни одна из сторон не несет налоговые расходы. Другая ситуация, когда степень родства дальняя или даритель и одаряемый посторонние друг другу. Тогда налоговый орган рассматривает подарок, как доход, и обязывает одаряемого заплатить с него в бюджет 13% НДФЛ.
Сделка купли-продажи облагается налогом с дохода, если продавец владел продаваемым объектом менее обязательного срока владения. Тогда считается, что он получил доход, по которому обязан отчитаться и заплатить НДФЛ. При этом покупатель может обратиться в ФНС за возвратом уплаченного им в бюджет налога с покупки при условии, что ранее таким правом не пользовался.
В результате обеих процедур передачи возникает необходимость в государственной регистрации перехода права собственности. Необходимо уплатить госпошлину, которая одинакова и составляет 2 000 рублей для физических лиц.
Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками
Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:
|
|
|
|
Что лучше оформить договор дарения или купле-продажу между родственниками?
Вопрос выбора между двумя видами сделок с родственниками следует опираться на следующие позиции:
- для тех, кто не пользовался возможностью вернуть НДФЛ с покупки недвижимости, лучше оформить сделку договором купли-продажи. Иначе выгоднее дарение;
- если имущество находилось в собственности родственника меньше пяти лет, то лучше подписать дарственную с целью избежать налогообложение дохода от продажи.
При сделках с долевой собственностью также следует учитывать, что:
- при дарении необходимо нотариальное согласие всех совладельцев;
- продать долю в имуществе можно только через процедуру предложения выкупить ее другим сособственникам.
Как переоформить квартиру? Что лучше? Завещание, дарения, рента, купля-продажа?
Этот вопрос волнует многих. Какой способ лучше, дешевле, безопаснее? Однозначного ответа нет. Выбор зависит в каждом конкретном случае от индивидуальных особенностей сделки и сторон.
Рассмотрим четыре наиболее распространенных способа передачи имущества.
ЗАВЕЩАНИЕ
Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.
Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения.
Свобода завещания ограничивается только правилами об обязательной доле в наследстве. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания. Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.
- Завещание можно в любой момент отменить, изменить, составить новое.
- Право собственности на завещанное имущество переходит после смерти завещателя.
- ОСНОВНОЕ ОТЛИЧИЕ ЗАВЕЩАНИЯ ОТ ЛЮБОГО ДОГОВОРА ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ТОМ, ЧТО ДОГОВОР ВЛЕЧЕТ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.
ДАРЕНИЕ
По договору дарения даритель безвозмездно передает одаряемому квартиру в собственность. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышлено причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Переход права собственности по договору дарения недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.
Одаряемый вправе отказаться от дара. Такой отказ также подлежит государственной регистрации.
Главный минус договора дарения квартиры в том, что даритель не может указать в договоре никакие условия — ни пожизненное проживание, ни уход, ни содержание.
Одаряемый вправе в любое время, в том числе при жизни дарителя, полученную по договору дарения квартиру продать, подарить, иным способом передать любому лицу.
В результате даритель может лишиться права пользования и проживания в квартире.
Самый надежный и безопасный вариант для пожилых людей это договор ренты.
Рента и пожизненное содержание с иждивением
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество (квартиру), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащее ему квартиру, жилой дом, земельный участок или иную недвижимость в собственность другого лица — плательщика ренты, который обязуется осуществить пожизненное содержание гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в г. Москве. Переход права собственности по договору ренты подлежит обязательной государственной регистрации.
ля пожилых людей это самый надежный вариант отчуждения квартиры.
Конечно, плательщик ренты может оказаться недобросовестным и не выполнять взятые на себя обязательства. В этом случае договор может быть расторгнут по обоюдному согласию.
Например, если материальное положение плательщика ухудшилось и он не может предоставлять содержание получателю ренты, договор расторгается у нотариуса, в случае возникновения спора в судебном порядке.
Расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с содержанием получателя ренты, при этом компенсации не подлежат.
Купля – продажа
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, земельный участок, дом или другое недвижимое имущество.
Если покупатель состоит в браке, то приобретаемое имущество переходит в общую совместную собственность супругов? за исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор.
При передаче квартиры по договору купли-продажи подлежит уплате налог на доходы физических лиц в размере 13 % с суммы дохода от продажи имущества стоимостью от 4 до 30 миллионов рублей, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
Переход права собственности по договору подлежит обязательной государственной регистрации.
Это обзор наиболее распространенных видов сделок. Нотариус оказывает содействие в осуществлении прав и защите законных интересов граждан и юридических лиц, разъясняет им права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Для получения более подробной консультации Вам необходимо обратиться к нотариусу. Консультации проводятся бесплатно.
Завещание, договор ренты или дарственная: что лучше и выгоднее? Возможные риски при сделке
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Что это за термины и какими законодательными актами они регулируются?
Дарение
Акт дарения — это безвозмездная передача прав на собственность другой стороне («одаряемому»).
Актом дарения не может называться сделка, когда в обмен на получение прав одаряемый дарит что-либо в ответ — это уже является договором мены или иной сделкой, не имеющей ничего общего с дарением.
Процесс дарения, состава договора, а также иных регулирующих аспектов отображен в Главе 32 ГК РФ, статьи 572—582.
Обратите внимание: договор дарения, составленный таким образом, что он приобретает силу после смерти дарителя, не имеет юридической силы (закреплено п.3 ст. 572 ГК РФ).
Итак, дарением называется:
- Передача прав другой стороне на безвозмездной основе. Получатель дара сразу же становится владельцем недвижимости.
- Передать права нужно или сразу же при составлении договора, или в кратчайшие сроки. Договор, в рамках которого передача происходит лишь после смерти, не имеет правовой силы.
Завещание и наследство
Завещание и наследство — немного разные понятия. Завещание — это документ, закрепляющий передачу прав на собственность после смерти заявителя. Наследство — это имущество, на которое распространяется завещание.
Оба аспекта регулируются массой законодательных актов, а также Конституцией РФ и Гражданским Кодексом РФ:
- Ст. 35 Конституции РФ закрепляет у граждан право наследования и передачи собственности в наследство.
- Основной комплекс актов, регулирующих процедуру, содержится в ГК РФ: статьи 1110—1185 (Раздел V).
Важно. Наследованием является передача прав исключительно после смерти завещателя; если завещание составлено иным образом, не подразумевающим передачу имущества после смерти, оно считается ничтожным (т. е. не имеющим юридическую силу).
Подробнее о завещании и наследстве можно узнать из следующего видео:
Согласно законодательству РФ, рента может быть пожизненной и бессрочной. Пожизненная рента — это передача имущества плательщику ренты в обмен на регулярно оказываемые услуги или перевод денежных средств; выплаты или оказание услуг происходят до момента смерти получателя ренты (бывшего владельца имущества).
При бессрочной ренте выплата денежных средств, а в некоторых случаях и оказание услуг, происходит и после смерти получателя ренты. Кроме того, статьей 583 ГК РФ отдельно регламентирована возможность заключить договор пожизненной ренты на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
- Более подробно о существующих видах ренты можете узнать из этого материала.
- Процедура полностью регулируется Гражданским Кодексом РФ, а именно: Главой 33, статьями 583-605.
- Таким образом, при составлении ренты:
- Имущество сразу же переходит к плательщику ренты, но находится под залогом рентодателя до момента исполнения обязательств по договору ренты.
- В рамках договора ренты ее плательщик в обязательном порядке должен дать что-либо взамен — или деньги при возмездном характере сделки, или услуги (при договоре ренты на безвозмездной основе).
Далее вы можете посмотреть видео о том, что такое рента и чем характеризуется соответствующий договор:
Что предпочтительнее и выгоднее — договор ренты, дарственной или завещание?
Выгода сильно зависит от того, в какой роли выступает человек. Так, например, завещание в высшей степени выгодно пожилому человеку, но не выгодно тому, на кого оно составлено. Поэтому рассмотреть выгоду всех трех вариантов нужно по отдельности и систематизированно.
| Способ | Выгода для владельца имущества | Выгода для получателя имущества | Минусы для владельца имущества | Минусы для получателя имущества | Вывод |
| Договор дарения | С составлением договора все бюрократические процедуры завершаются |
|
|
Отсутствуют | Какая бы ни была ситуация, это очень удобный инструмент для получателя дара. Для владельца недвижимости это тоже может быть удобный инструмент, но только в ситуации полного доверия к получателю. В противном случае кончиться передача дара может очень плачевно |
| Завещание |
|
Отсутствуют |
|
|
Завещание — гибкий инструмент, но выгодный и удобный в первую очередь самому завещателю. При этом получатель наследства получает не более чем шаткие шансы на получение наследства — за вычетом налогов, разумеется. Подытоживая, завещание удобно завещателю и его родственникам, но невыгодно для получателя наследства |
| Пожизненная рента |
|
|
При составлении бессрочного договора есть вероятность, что плательщики ренты перестанут выполнять условия договора после смерти рентодателя | При составлении бессрочного договора, платить или оказывать услуги придется и после смерти рентодателя. При срочном договоре — залог с недвижимости снимется лишь после смерти рентодателя | Напрашивается вывод, что пожизненная рента — наиболее оптимальный вариант и для владельца, и для получателя имущества. Юридическая защита предусмотрена для обеих сторон, а передача прав происходит таким образом, что вероятность неисполнения обязательств по договору стремится к нулю. |
Риски и подводные камни каждого из вариантов — какой безопаснее?
В таблице выше читателю должно быть примерно ясно, в чем именно риски и выгода каждого из вариантов. Если мы определяем не выгоду, а именно безопасность способа, то на первое место выходит договор ренты. На то имеется несколько важных причин:
- В отличие от завещания, договор ренты корректировать невозможно. Это исключает возможность внезапного неисполнения обязательств.
- В отличие от дарственной, имущество передается в собственность под обременение, т. е. новый владелец недвижимости не может пользоваться ей в полной мере — продавать, дарить или производить иное отчуждение прав. Это гарантирует исполнение обязательств со стороны получателя ренты.
- Расторгнуть договор можно лишь по добровольному согласию сторон или же в судебном порядке (как в судебном порядке происходит оспаривание ренты мы рассказывали тут). Таким образом, процедура расторжения договора дает дополнительную юридическую защиту обеим сторонам сделки.
- Нет необходимости руководствоваться не прагматическими, а эмоциональными соображениями (при составлении завещания или дарственной одна из сторон по сути соглашается на условия лишь по причине доверия второй стороне).
- Если внезапно объявятся родственники умершего, оспорить договор ренты в суде сложнее всего. Завещание и дарственную, наоборот, достаточно просто оспорить, т.к. законодательно установлено право наследования всеми родственниками первой категории (дети, родители и супруг/супруга).
Больше нюансов об оформлении договора ренты можно узнать из специальной статьи.
Важно! Все перечисленные выше аргументы однозначно утверждают договор ренты в качестве наиболее оптимального и безопасного способа передачи имущества в обмен на иждивение.
Разумеется, выгода и удобство каждого способа сильно зависит от того, какую позицию занимает читатель, а также насколько велик уровень доверия по отношению ко второй стороне сделки. Но жизнь, как и люди, непредсказуема; поэтому правильнее всего в любом случае обеспечить себе максимальную юридическую защищенность.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
Что лучше – завещание или дарственная на квартиру
Можно оформить дарственную или написать завещание, чтобы обеспечить безопасность близких людей
Вопросом о том, что удобнее – оформить дарственную на недвижимость или составить завещание, чаще задаются пожилые люди, которые хотят, чтобы их квартира перешла во владение конкретного наследника.
Причин такого решения может быть несколько:
- стремление облегчить внуку процедуру вступления в наследство;
- желание передать квартиру близкому человеку, не обязательно родственнику;
- неуверенность в наследниках и исполнении воли владельца жилья;
- обеспечение безопасности родному человеку и проч.
Каждая ситуация индивидуальна, и все зависит от обстоятельств и целей передачи имущества. В статье поможем разобраться, какой вариант будет удобнее в вашем случае.
Что такое завещание
Если у вас нет завещания, в котором указан наследник квартиры, то жилье перейдет к родственникам в равных долях.
Завещание – документ, который составляют на случай смерти, где указывается воля умершего по распределению личного движимого и недвижимого имущества. В завещании также указывают, кому в наследство достанется квартира, дача или дом.
Важно: на момент составления завещания наследодатель должен быть дееспособен. А чтобы завещать квартиру определенному человеку, не обязательно быть его родственником.
Завещание составляется только в письменной форме. Документ заверяет нотариус, который обязан хранить тайну завещания до начала его действия – до смерти наследодателя.
Иногда нотариус может сам написать завещание со слов своего клиента, но последний обязан ознакомиться с текстом и одобрить его подписью.
В документе должны быть прописаны параметры квартиры, для которой определяют наследника:
- точный адрес;
- кадастровый номер по документам и количество квадратных метров;
- данные паспорта наследодателя;
- фамилия, имя и отчество наследника;
- дата и место заверения.
Завещание можно составить только от лица одного человека, который лично распоряжается своим имуществом. Нельзя составить завещание на квартиру, которая находится в совместной собственности. Поэтому к завещанию прилагают выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая закрепляет законность владения квартирой.
Нотариус может потребовать справку из психоневрологического диспансера. Иногда это происходит из-за неуверенности в том, что наследодатель оформляет завещание добровольно и в здравом уме. Нотариус может прикрепить справку к завещанию, чтобы подстраховать наследника от судебных разбирательств с родственниками усопшего.
Плюсы и минусы завещания
Плюсы:
- недвижимость переходит в собственность только после смерти владельца, то есть наследодатель на полных правах живет в своей квартире;
- завещание можно оформить без участия наследника, что поможет избежать лишнего внимания, к примеру;
- завещание можно переписать, если вы передумали оставлять квартиру указанному наследнику.
Завещание поможет определить наследника без потери собственных прав на квартиру
Минусы завещания затрагивают права наследника:
– документ могут оспорить родственники, тогда наследнику на время судебных разбирательств нельзя будет жить в квартире на законных правах;
– в квартире могут быть обязательные доли на недееспособных родственников бывшего владельца: несовершеннолетних детей, инвалидов под опекунством и т.д.
Анатолий составил завещание, в котором он передает собственную квартиру двоюродному дяде. После его смерти жена обратилась к нотариусу с сообщением, что у усопшего есть несовершеннолетний сын, эти слова подтвердились свидетельством о рождении.
Нотариус не имеет права самостоятельно заниматься выделением обязательной доли, поэтому дело было передано в суд. После рассмотрения дела суд постановил, что несовершеннолетний сын Анатолия имеет право на обязательную долю в квартире усопшего – половину всей площади.
– Вместе с квартирой наследнику могут перейти и долги за коммунальные услуги по ней.
Желаете приобрести недвижимость, но боитесь кредитов? Специально для вас Совкомбанк подготовил сразу несколько ипотечных предложений на любой вкус и цвет. Хотите ставку по ипотеке всего 5,9%? Оформите карту «Халва» и станьте участником программы Г.О.С., гарантирующей отличную ставку.
Оформление «дарственной», или договора дарения на квартиру – еще один способ передачи прав. Для этого, в отличие от завещания, необходимо письменное согласие одаряемого.
Законным такой дар считается, когда вы проводите регистрацию смены собственника в Росреестре.
Что общего у дарственной и завещания: в обоих случаях можно оформить дарение несовершеннолетнему лицу, оба случая должны быть официально зарегистрированы. Квартира – дорогостоящее имущество, все сделки по ней строго регламентируются, чтобы в случае ошибки именно государство разбиралось с проблемой, подключало суды и так далее.
Важно изучить все плюсы и минусы обоих вариантов и выбрать подходящий в вашем случае
Договор дарения можно оформить так, чтобы предусмотреть права владельца квартиры. К примеру, указать пункт, что дар передается племяннику только после смерти любимого дяди, а до этого родственник не может продать недвижимость или выселить владельца квартиры оттуда.
Как оформить дарственную
Договор дарения заключают в два этапа:
- Первый этап. Вы и одаряемый обговариваете условия договора, скрупулезно записываете данные по квартире.
Совет от банка
Скачайте в интернете бланк дарственной. В сети можно найти множество вариантов образцов: от стандартного до договора дарения по доверенности.
- Второй этап. Вы идете в МФЦ или Регистрационную палату и регистрируете сделку, факт смены владельца недвижимости.
Плюсы:
- передается только квартира, а обременения на нее в виде долгов – нет;
- процедура оформления проще, чем написание завещания.
Минусы дарения:
- если одаряемый – не близкий человек, придётся платить налог на дар (это 13% от кадастровой стоимости квартиры);
- потеря прав на жилье прежним владельцем (отношения между вами и тем, кому подарили квартиру, могут ухудшиться, и вас могут выселить из квартиры на вполне законных основаниях);
- преждевременная смерть того, кому подарена квартира, может привести к конфликту между наследниками и вами.
Известен случай, в котором 67-летний Николай передал в дар свою квартиру родному племяннику Сергею, чтобы в случае его смерти родственник не имел проблем с оформлением наследства. Племянник присматривал за дядей, был с ним в отличных отношениях, приносил лекарства и заботился.
К сожалению, Сергей погиб в автокатастрофе через два года после оформления дарственной. Он был в разводе, первая жена и совершеннолетний сын жили в другом городе и не общались с ним.
После смерти Сергея подаренную квартиру унаследовал его единственный сын, который решил ее продать. Обращение в суд не помогло бывшему владельцу квартиры – договор дарения был оформлен правильно. Николаю пришлось выехать из собственной квартиры и провести остаток дней в доме престарелых.
Важно: внимательно отнеситесь ко всем деталям договора и заранее проанализируйте все возможные варианты развития событий.
Давайте посчитаем на примере Александра Петровича, который хочет передать единственной внучке права на владение квартирой (цены примерные, средние по стране).
Если он решит написать завещание, то его ждут следующие статьи расходов:
- работа нотариуса – 5 тысяч рублей;
- государственная пошлина – 100 рублей.
Итого: 5 100 рублей.
Если Александр Петрович решит оформить дарственную на квартиру для любимой внучки Алены, то заплатит только 2 тысячи рублей – это госпошлина за перерегистрацию недвижимости в Росреестре.
Что выбрать – дарение или завещание
Выбор между завещанием и дарением зависит от того, насколько вы доверяете наследнику, а также уверены в других членах семьи.
Александр Петрович может выбрать любой из вариантов. У него есть единственная внучка, с которой сложились прекрасные отношения. Алена любит дедушку и желает ему долгих лет жизни. В случае, если ей подарят квартиру, она точно не будет выселять его, как и заявлять свои права.
Если вы уверены в своем наследнике и в том, что ваши отношения не испортятся, или непременно хотите передать права на недвижимость уже сейчас, то оформляйте дарственную.
Если одаряемый – не ваш родственник, то ему придется заплатить 13% налога с кадастровой стоимости вашего подарка. Оформив договор дарения, вы сможете быть уверены, что квартира точно достанется близкому человеку, вне зависимости от законов наследования.
Вопросы наследования недвижимости – одни из самых острых
Если наследник вызывает сомнения в добросовестности, или вы не хотите, чтобы он знал о своих правах на квартиру до определенной поры, то лучше оформить завещание. Вы сможете переписать его в любое время, если захотите. Также мы рекомендуем написать завещание тем, кто не хочет терять право на жизнь в собственной квартире.
Альтернативные варианты
Можно переоформить квартиру на другого человека еще одним способом. Пусть он не самый удобный, но может быть подходящим в определенных случаях.
Договор ренты – документ о пожизненном содержании с иждивением в счёт недвижимого имущества.
Согласно этому документу, владелец квартиры передает недвижимость в ренту другому гражданину. Второй обязан каждый месяц выплачивать бывшему собственнику квартиры указанную сумму, до его смерти. Обычно такой договор заключают пожилые люди.
Договор заверяется нотариусом, а размер государственной пошлины равен 0,5% от рыночной стоимости имущества, однако он не должен превышать 20 тысяч рублей.
В случае нарушения условий договора, к примеру, если рента не будет выплачиваться несколько месяцев, договор будет аннулирован, и право собственности остается у прежнего владельца.
Вы сами вольны выбирать вариант, который подходит в вашей ситуации. Важно обезопасить себя, учесть права своих родных и сохранить хорошие отношения с близкими людьми.
Квартира в обмен на заботу: как работают договоры пожизненной ренты
Моя история обусловлена жизненными обстоятельствами — на моём попечении осталась пожилая одинокая родственница, это моя тётя, родная сестра отца. Она была вдовой, у неё не было детей, я и моя мама были её ближайшими родственницами.
Тёте полагался бесплатный социальный работник — такие работники приходят дважды в неделю, приносят продукты (на них мы оставляли еженедельно деньги), выносят мусор, проверяют, всё ли хорошо со здоровьем у их подопечного — не обследуют, но смотрят по внешнему виду, ответам.
У нас был мобильный соцработника тёти, мы были много лет на связи, и когда с тётей случился удар, именно соцработник быстрее всех вызвал врача — это случилось в день её прихода.
Раз в неделю я приезжала к тёте — одна или вдвоём с мамой.
Мы мыли квартиру, холодильник, ванную и туалет, привозили простую универсальную еду (готовили её дома и привозили огромные свёртки с собой — пюре, паровые котлетки), чтобы тётя меньше соприкасалась с газовой плитой и больше разогревала в микроволновке.
Мы мыли тётю, я стригла ей ногти, волосы, мы забирали вещи в стирку и переодевали в новое, я застилала постель. Так продолжалось последние десять лет — тётя стала слаба здоровьем и не выходила на улицу.
Соответственно, ежемесячные траты на тётю были равноценны ежемесячным тратам на полноценного члена семьи — питание, бытовая химия, одежда, оплата коммунальных услуг и т. п., это может быть от 30 000 до 50 000 ₽ в месяц. Тётину пенсию мы сохраняли, а оплату ухода за ней я делала все эти годы из своей зарплаты.
Примерно за год до её ухода мы стали замечать изменения в её психике — провалы в памяти, она иногда называла нас не нашими именами, резко перескакивала с одной темы на другую: развивалась деменция. Мы стали думать о том, чтобы перевезти тётю к нам — под постоянный уход и контроль.
Тётя проживала в районе, почти полностью состоящем из хрущёвок, где проживали уже немолодые жильцы, в основном старички и старушки.
Мы постоянно слышали о фактах мошенничества, когда к ним приходят люди, выманивающие деньги на «волшебные» бытовые или медицинские приборы, мы понимали, что рынок квартир — хрупкий и в один прекрасный день к тёте придёт такой человек, который «обсудит» с ней передачу прав на квартиру.
Чтобы обезопасить её и её дом юридически, мы выбрали вариант договора пожизненной ренты. Он подразумевает передачу вам права на имущество (здесь — недвижимое, двухкомнатную квартиру в пятиэтажке) после смерти того, кого вы обеспечиваете рентой пожизненно.
Тётя дала согласие, мы поговорили с ней и объяснили, как это решение позволит зафиксировать то, что мы и так делаем, обезопасить её и дать ей гарантии на будущее.
Мы сразу подключили к нашему вопросу нотариуса и юриста, вызвав их на дом. Уже сложно сказать, сколько это стоило на тот момент, но это были цены в рынке и в спектр услуг входило составление договора, выезд к родственнице, заверение подписей и сопровождение потом, выписка всех необходимых документов.
В договоре были прописаны все те пункты, которые и так выполнялись мной на протяжении многих лет — была указана сумма в 30 000 — это ежемесячный минимум, который должен был бы выполняться по уходу (по договору вы собираете чеки), в некоторых договорах фиксируются условия захоронения и заботы об этом после ухода человека. По факту сумма на уход тратилась больше, и это было в порядке вещей — потому что речь шла о члене семьи.
- Вопрос с последующими похоронами в нашем случае был решён, потому что для тёти было место на кладбище, где была захоронена её мама (моя бабушка).
- Тётя ушла из жизни вскоре после ухода папы, своего брата, и заключённый своевременно договор позволил избежать забот, которые могли бы быть связаны с получением наследства.
- Я могу сказать, что несмотря на то, что моя ситуация, казалось бы, довольно очевидная и естественная, в ней есть то, что важно учитывать всем на поприще пожизненной ренты:
1. Это ответственность, прежде всего, за здоровье человека, за его ментальное и эмоциональное состояние. Специальные книги не нужны, а вот здоровая и стабильная психика — однозначно. Вам предстоит уход за стариком с негибкой психикой и, возможно, ухудшающимся здоровьем.
Вы должны быть эмоционально взрослым и с невероятно развитым эмоциональным интеллектом. Вы должны быть выше помрачений рассудка подопечного, не обижаться на его капризы и скверный характер. Вы должны проявлять колоссальную эмпатию, любовь и терпение и именно их поддерживать весь свой путь.
Это первостепенно важные вещи.
2. У вас должно быть время на заботу о подопечном. Это может быть ежедневная забота или целый день в выходные — но полностью с утра до вечера, и это много месяцев и недель на протяжении многих лет.
У такой работы нет отпусков и отгулов. И это физически и эмоционально тяжело.
Тяжело мыть пусть лёгкое, но неповоротливое тело старичка или старушки и отмывать квартиру, вы должны быть не брезгливы, доброжелательны и готовы к роли сиделки.
3. Вы должны знать, что плюсов в этой заботе гораздо больше, чем просто будущая материальная выгода. Вы улучшаете качество жизни другого человека, делаете его здоровее и счастливее.
4. Вы должны быть зрелым человеком, чтобы решиться на такое, когда так складываются обстоятельства. Важно понимать, что тем самым вы обезопасите своего подопечного, а не впадать в крайности «что люди вокруг скажут». Для этого, правда, как и писала ранее, нужно быть эмоционально взрослым.
Что такое пожизненная рента
Пожизненная рента — это вид сделки, при которой собственник квартиры (получатель ренты) обязуется передать своё жильё в обмен на регулярные платежи. Если собственнику жилья требуются дополнительные услуги — например, уход, покупка продуктов или помощь по хозяйству, — то такой вид ренты называется пожизненным содержанием с иждивением.
Срок такого договора — до конца жизни собственника квартиры. А если договор ренты был заключён с несколькими получателями — например, супругами, — то до конца жизни последнего из получателей.
Недвижимость может передаваться бесплатно (то есть исключительно в счёт рентных платежей) или за плату — единовременный платёж на момент заключения договора, который в дальнейшем будет дополнен рентными платежами, отмечает управляющий партнёр адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнёры», адвокат Юлия Лялюцкая.
Размер рентных выплат устанавливается договором. Если квартира передаётся бесплатно, то платежи не могут быть ниже прожиточного минимума, который установлен в регионе, где живёт получатель ренты. Если прожиточный минимум растёт — выплаты индексируются.
По словам Лялюцкой, переход права собственности на недвижимость происходит сразу после заключения договора ренты. То есть юридически владельцем квартиры станет плательщик ренты. Но недвижимость будет с обременением — её нельзя продавать и сдавать в аренду без согласия получателя ренты, за которым также сохранится право на проживание в квартире.
Нужно иметь в виду: оплачивать коммунальные платежи и налоги после заключения договора нужно будет плательщику ренты — как владельцу имущества, — несмотря на то, что фактически он не будет проживать в квартире.
Как правильно составить договор
По словам юриста Сусаны Киракосян, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. А переход права собственности на квартиру — государственной регистрации. Если квартира передаётся бесплатно — это будет договор дарения, а если за квартиру вносят дополнительный платёж — то договор купли-продажи.
Перед тем как заключать договор, плательщику ренты следует подготовиться, советует помощник адвоката Союза адвокатов Московской коллегии адвокатов «Арбат» Александр Ушаков.
- Познакомиться с получателем ренты. Юрист рекомендует изучить состав семьи получателя и его потенциальных наследников. Для этого можно получить архивную и расширенную выписки из домовой книги (это можно сделать в МФЦ, ЖСК или ТСЖ), посмотреть, кто и когда был зарегистрирован в квартире получателя ренты и куда выписан. «Этот документ даст представление о составе семьи, но только при условии, что они были зарегистрированы в квартире получателя ренты», — замечает Ушаков. Кроме того, юрист рекомендует посмотреть фотоальбомы и поговорить с потенциальным получателем ренты и его соседями.
- Проверить психоэмоциональное состояние будущего получателя ренты. Лучше всего, если получатель пройдёт медико-психологическую экспертизу в аккредитованном учреждении здравоохранения, ПНД и НД по месту жительства, говорит Александр Ушаков. Дополнительная гарантия — наличие действующего водительского удостоверения у получателя ренты.
- Предоставить нотариусу при заключении договора справки из учреждений здравоохранения об отсутствии постановки на учёт в ПНД и НД. «Желательно оформлять только в нотариальной конторе с записью в журнале регистрации нотариальных действий», — советует юрист.
Типовых договоров ренты нет, они всегда составляются индивидуально. В договоре обязательно нужно указать общую стоимость жилья, размер ежемесячного денежного платежа и сроки его выплаты.
Если оформляется договор пожизненного содержания с иждивением, то нужно перечислить все обязанности плательщика ренты — и сделать это максимально подробно.
Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в квартире, то это условие нужно прямо прописать в договоре, замечает Сусана Киракосян.
«При составлении договора ренты важно чётко сформулировать обязанности плательщика ренты, прописав, что конкретно он должен исполнить перед получателем ренты: в том числе суммы единовременного и ежемесячных платежей получателю ренты, порядок и размер индексации сумм периодических выплат. При наличии условия о снабжении продуктами и лекарствами необходимо указать объём и ассортимент, качество либо наименование конкретных товаров, указать периодичность услуг», — перечисляет Александр Ушаков.
А можно просто купить квартиру в ипотеку
Посмотреть ставки в банках
Чего стоит остерегаться
1. Сделку могут признать недействительной. «Самый распространённый случай мошенничества с договором ренты — это его заключение в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения.
Чаще всего такие ситуации возможны, когда договор ренты заключается через посредников», — рассказывает Юлия Лялюцкая.
В дальнейшем такой договор могут признать недействительным, а вот вернуть деньги, переданные «посредникам», проблематично.
Вот ещё несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:
- получатель ренты не имел права распоряжаться недвижимостью;
- личность получателя ренты препятствует заключению договора: он недееспособен, не осознаёт, что распоряжается имуществом, или заблуждается относительно природы сделки;
- форма договора не отвечает требованиям закона.
Чтобы снизить эти риски, необходимо очень внимательно и тщательно провести экспертизу самого объекта недвижимости, договора, а также проверить личность рентополучателя, советует адвокат.
Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП (Росреестра), а также проверить по электронной судебной базе информацию обо всех судебных делах с участием собственника, добавляет Сусана Киракосян.
2. Сделку могут оспорить наследники. Недвижимость, которая передаётся по договору ренты, выбывает из наследственной массы — то есть её в любом случае не смогут получить наследники. Но после открытия наследства родственники получателя ренты могут оспорить договор.
«Самый популярный довод в таких делах: дедушка (или бабушка) не мог руководить своими действиями, не осознавал, что распоряжается недвижимым имуществом», — объясняет Юлия Лялюцкая. Действительно, полностью исключить такой риск при заключении договора ренты невозможно.
Даже если собрать максимальное количество доказательств и документов, которые подтвердят реальную волю сторон и отсутствие принуждения и заблуждения, то подать иск наследникам всё равно не запретишь.
А судебный спор — это 6–8 месяцев тяжбы только в суде первой инстанции, предупреждает юрист.
3. Получатель ренты может изменить своё решение и попытаться расторгнуть договор. «Такие ситуации обычно возникают под давлением наследников, родственников или просто неравнодушных соседей, которые видят во всём криминальную составляющую», — говорит Юлия Лялюцкая.
«Стороны должны действовать добросовестно, но, увы, на практике многие районные суды, особенно в центре крупных городов, где недвижимость дорогая, довольно часто рассматривают споры между получателем и плательщиком ренты с требованиями о расторжении по надуманным основаниям. В результате этого добросовестный плательщик ренты остаётся с убытками без ожидаемой недвижимости», — подтверждает Александр Ушаков.
Если составить договор правильно и как следует исполнять свои обязанности, то расторгнуть его без оснований будет проблематично. Но доказать свою добросовестность суду всё-таки придётся.
«Если договор ренты предусматривает регулярные денежные выплаты, то доказательством выполнения обязанностей плательщика ренты будут расписки о получении наличных денежных средств или выписки из банка, подтверждающие регулярные денежные переводы», — замечает Юлия Лялюцкая.
Советы: как обезопасить себя и свои деньги
- Выбирать надёжных посредников, если они нужны. Чтобы не нарваться на мошенников, следует очень тщательно изучить документы и реальные отзывы на агентство-посредника — такие агентства лучше выбирать по советам знакомых вам людей. «Если вы решили заключить договор с профессиональной фирмой, то предпочтение отдайте государственной. Выплаты будут меньше, зато вы будете надёжно защищены от мошенничества», — советует Сусана Киракосян. Ещё безопаснее — самостоятельно найти знакомого вам получателя ренты. Таким человеком может стать, например, одинокая пожилая соседка или ваш родственник.
- Обратиться к юристам за сопровождением сделки. «Адвокат, готовя документы к сделке, помимо требований гражданского законодательства учитывает также правовые позиции судов, похожие споры и “кейсы”, которые обуславливают появление в документе тех или иных условий», — объясняет Юлия Лялюцкая. Риелтор, по словам эксперта, не сможет заменить профессиональную юридическую экспертизу: его цель — обеспечить встречу продавца и покупателя и довести их до сделки.
- Исполнять договор буквально. Для этого нужно максимально подробно расписать все ваши обязательства в договоре. Если в нём написано, что рентную выплату нужно перевести через банк — переводите через банк, чтобы было подтверждение третьего независимого лица о сделанной в пользу получателя ренты оплате, рассказывает Александр Ушаков.
- Собирать доказательства всех ваших действий. Храните доказательства всего, что вы исполняете по договору: выписки из банка о переводе средств, чеки из магазинов, подтверждения оплаты услуг и так далее. «Также не будет лишним ежемесячно оформлять акт — расписку о том, что условия по договору выполнены и получатель ренты за прошедший период претензий к плательщику ренты не имеет», — замечает юрист.
- Дружить с соседями получателя ренты. В случае спора их показания в суде в качестве свидетеля: что вы регулярно посещали, приносили продукты и лекарства, ухаживали и содержали жилище получателя ренты, — будут верным инструментом защиты вашей добросовестности, советует Александр Ушаков.