Аренда земли на 49 лет — информация по оформлению

По данным Росстата, каждый шестой гражданин РФ хотел бы переехать в деревню, поближе к природе. Однако решаются на это немногие. Государственные учреждения стараются развивать села и деревни, пытаясь поднять сельское хозяйство после прошедшей урбанизации.

Один из способов — раздача земельных участков людям под ведение хозяйства и другие цели. В статье мы рассмотрим, на каких условиях, кому и какие земли дают.

Долгосрочная аренда земли

Что это такое — земля в аренду на 49 лет? Это возможность получить от государства земельный надел под определенные нужды в аренду, стоимость которой очень мала. Более того, в дальнейшем такую землю можно выкупить или продлить аренду по ее окончании еще на 49 лет.

Под какие цели выдается участок

Государственную землю нельзя использовать под цели, идущие вразрез с утвержденными на законодательном уровне.

Приводим список возможных вариантов ее использования:

• сельское хозяйство (фермерство, выгул скота, охота, животноводство);
• предпринимательство, разрешенное в рамках законодательства РФ;
• прокладка газовых труб, электрических кабелей и пр.;
• размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения;
• реализация масштабных инвестиционных проектов;
• строительство памятников культурного наследия, если они приносят доход или рабочие места;
• строительство дорог.

В случае ведения иной деятельности на территории участка договор разрывается в одностороннем порядке.

Справка. Есть такое понятие — залог права земельного участка. Это означает, что право на землю можно заложить (например, при ипотеке) и даже вложить в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества.

Условия и особенности использования

Взять территорию в аренду могут как физические, так и юридические лица. При этом по истечении срока у арендатора остается первоочередное право на повторную аренду этой земли. Взять в пользование у государства можно неограниченное количество земельных участков.

Если арендатор обещает застроить и облагородить взятую территорию, то можно оформить соглашение о выдаче земли вне конкурса.

Без торгов землю могут получить и следующие категории граждан:

• семьи с детьми-инвалидами;
• военные;
• работники государственных учреждений в возрасте до 35 лет, заключившие договор на работу в сфере здравоохранения, культуры, сельского хозяйства, образования;
• многодетные семьи (с тремя и более детьми);
• люди, живущие в сельской местности не менее пяти лет;
• реабилитированные после репрессий за политические и религиозные взгляды граждане РФ;
• пенсионеры, проживающие в селах и деревнях более пяти лет;
• участники боевых действий;
• семьи, потерявшие кормильца.

Эти категории граждан имеют право на безвозмездное получение земель без торгов. Всем остальным придется в них участвовать.

Какую землю можно получить? Любую, которая числится в собственности государства или муниципалитета, кроме:

• исторически значимых территорий;
• зараженных, радиоактивных земель;
• участков, используемых под кладбище скота;
• земель, предусмотренных под иные нужды.

Помимо аренды участка, в будущем вы можете выкупить его и стать полноценным хозяином. Далее мы рассмотрим этот вопрос подробнее, но для начала выясним, каковы нюансы оформления земли в аренду.

Оформление земли в аренду на 49 лет

Земельный надел может достаться вам разными способами. Первый — в случае проведения торгов по инициативе администрации. В СМИ публикуется информация о месте и времени их проведения.

Для этого нужно выяснить, какие печатные издания в вашем городе государственные, и постоянно следить за новостями. В объявлении находится вся важная информация для принятия решения: описание участка, возможные цели использования, сумма задатка, время и место проведения конкурса.

Суть мероприятия состоит в том, что на нем собираются все желающие получить землю, а побеждает тот, кто предложит самую высокую плату за аренду.

Чтобы участвовать в таком аукционе, нужно сделать следующее:

• внести задаток и предоставить подтверждающий оплату документ;
• подать заявление и документы в муниципалитет за пять дней до начала конкурса;
• присутствовать лично.

Второй способ — гражданин сам является инициатором торгов. Он подает заявление на проведение аукциона, ищет информацию о том, какая земля сдается в долгосрочную аренду. Такие сведения есть в местной администрации или МФЦ. Когда желаемый участок найден, человек пишет заявление на проведение торгов на имя главы района и отправляет его заказным письмом.

Если администрация принимает положительное решение, то публикует об этом объявление в местных СМИ. Гражданин вносит задаток в нужном размере, после чего проводится аукцион. Если есть еще претенденты, то придется поторговаться за то, кто готов платить за аренду больше. Если других желающих нет, то договор составляется с инициатором.

Третий способ — аренда без торгов в случаях, предусмотренных статьей 39 ЗК РФ.

В администрации, МФЦ или Росреестре гражданин выбирает подходящую землю из предложенных и пишет заявление в администрацию, указывая в нем выбранный участок и причину его получения вне конкурса, а также прикладывает паспорт и документы, подтверждающие его право (заключение ВТЭК об инвалидности, справка о работе в госучреждении более пяти лет и пр.).

Итоговый этап: по завершении торгов составляется протокол, на основании которого заключается договор аренды земельного участка на 49 лет. Без торгов он составляется на основании положительного решения по заявлению гражданина.

Справка. При внеконкурсном получении земли стоимость аренды определяет администрация, но сумма не будет превышать земельного налога на эту землю.

Как оформить арендованную землю в собственность

Землю у государства можно не только арендовать, но и выкупить.

Обычно условие о выкупе вписано в договор аренды и его сумма составляет кадастровую стоимость территории. Если информации в договоре нет, в любое время действия аренды можно составить дополнительный договор и в нем прописать это условие. Более того, можно договориться, чтобы сумма уплаченной аренды за все время тоже входила в оплату стоимости земли.

Арендатор имеет первоочередное право покупки своего участка перед остальными желающими. Продать эту землю кому-то другому органы самоуправления могут только после отказа от ее приобретения арендующего лица.

При выкупе надела закон требует оформления кадастрового паспорта на землю. Для получения кадастрового плана-схемы нужно обратиться в местную кадастровую палату, предоставив заявление, квитанцию об уплате пошлины и гражданский паспорт.

Какие существуют риски?

Стоит учесть возможные минусы и риски этого мероприятия:

• в договор могут быть включены пункты, наделяющие арендодателя особыми правами по расторжению отношений;
• земельный участок могут в последующем изъять для нужд федерального или регионального значения;
• претензии по поводу ухудшения качества земель также не исключены;
• уполномоченные проверяющие могут признать нецелевое использование территории;
• на участок наложены обременения со стороны третьих лиц.

Заключение

Осуществить оформление аренды земли на 49 лет закон позволяет всем, а многим категориям граждан даже не придется участвовать в конкурсе и бороться за нее. Главное, ответственно отнестись к составлению договора и проконсультироваться с юристом, чтобы оформить документ грамотно. Полученную землю нужно использовать по назначению — в противном случае могут возникнуть большие проблемы.

Как взять в аренду землю у государства на 49 лет?

Аренда земельных участков позволяет получить во временное пользование подходящую площадь для осуществления разной деятельности. Действующим законодательством разрешена аренда земли на 49 лет, это максимально возможный срок.

Целевое назначение аренды

Аренда представляет собой получение заинтересованным лицом необходимого объекта во временное пользование.

В данном случае речь идет только об эксплуатации занимаемой территории. В собственность пользователя она не переходит. То есть заинтересованное лицо может лишь использовать земельный участок в рамках подписанного договора.

Цели аренды территории могут быть различным. Сюда можно отнести возведение жилых, промышленных и технических построек, осуществление сельскохозяйственной деятельности, благоустройство, проведение культурно-развлекательных мероприятий и др.

Долгосрочная аренда

Срок аренды зависит, прежде всего, от ее целей. Чем они глобальнее, тем больше требуется времени для их реализации. Соответственно это отражается на сроке аренды.

Максимальная продолжительность таковой может составлять 49 лет.

Чаще всего такой длительный период обусловлен возведением жилых либо технических сооружений, возведение линейных объектов, осуществлением сельскохозяйственной деятельности.

Строительство

Строительство объекта – одна из распространенных причин аренды земельного участка. В данном случае это касается возведения сооружений или зданий технического, либо промышленного назначения, а также жилых массивов.

Арендатор в таких ситуациях использует земельные площади для строительства указанных объектов. Чаще всего это связано с выполнением заказа. То есть застройщик не имеет в своем распоряжении необходимого участка.

Поэтому он решает указанную проблему путем временного использования территории, принадлежащей другому собственнику.

Размещение линейных объектов

Размещение линейных объектов является ещё одной из причин аренды земельных участков. К ним относятся лини электропередач, связи, трубопроводы. Такие объекты занимают большую площадь ввиду своей протяженности. Их наличие необходимо для обеспечения нормальной жизнедеятельности людей и функционирования юридических лиц. По этой причине нужно выделять необходимые площади.

Хотя, например, трубопровод не является достаточно объемным по ширине, он более протяженный. В то же время практически любой линейный объект относится к категории источников повышенной опасности.

По этой причине для их размещения и требуется достаточной большая территория. Например, согласно требованиям технических норм газопровод должен быть размещен на достаточном расстоянии от жилых массивов.

Сельское производство

Осуществление сельскохозяйственной деятельности также может потребовать от инициатора оформлять аренду земельных участков. При этом цели часто будут отличаться.

Например, заинтересованное лицо может заниматься не только сельским хозяйством, но и фермерством. То есть на занимаемом участке будут выращиваться определенные культуры и разводиться скот.

А это потребует использовать дополнительную территорию.

Для собственников зданий, сооружений

Нередки случаи, когда земельный участок арендуют владельцы зданий и сооружений, которые уже находятся на занимаемой территории.

Такая ситуация может быть, если, например, владелец изначально арендовал участок для возведения постройки либо таковая была приобретена у прежнего хозяина.

В указанных случаях собственник имеет в своем распоряжении лишь сооружение. Участок он занимает только в рамках договора аренды.

Порядок предоставления земель

Предоставление земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Все зависит от вида процедуры, которая предшествовала этому. По общим правилам земельные территории предоставляются по результатам проведенных торгов либо без таковых.

На торгах

Проведение торгов – это самый распространенный вариант выделения необходимой территории заинтересованному лицу.

Для реализации такой процедуры организатор, в распоряжении которого находится участок, должен разместить на СМИ или на информационном ресурсе сведения, касающиеся территории. Сюда будут включены данные о площади, границах, назначении, месте расположения, стоимости и сумме задатка. Именно эта информация потребуется потенциальным арендаторам.

После этого претенденты составляют заявки на участие в торгах, вносят задаток и направляют указанные сведения организатору. Последний надлежащим образом информирует претендентов о дате, времени и месте проведения аукциона. В процессе реализации процедуры, каждый из участников повышает цену. Сумма увеличивается в размере аукционного шага, который устанавливается организатором торгов.

Победителем признается участник, после предложения которого, никто из числа других претендентов цену не повысил. С новым арендатором необходимо заключить соглашение об аренде участка.

Образец заявки на участие в аукционе

Законодательством определены случаи, когда для предоставления земельной территории не требуется проведение аукциона. Такие ситуации можно разделить по видам.

В зависимости от статуса арендатора:

1. Владельцам построек или помещений в них, расположенных на территории.
2. Компаниям, которые пользуются объектом недвижимости в рамках соглашения о бессрочном использовании.
3. Наделенных преимуществами на получение участков в первую очередь.
4. Фермерскому хозяйству.
5. Лицу, которое действует в рамках соглашения о развитии занимаемой территории.
6. Человеку или компании, вместо участка, который был изъят для госбюджетных нужд.
7. Казачьим обществам.
8. Религиозным организациям.
9. Компании для размещения объектов ядерного характера.
10. Организации, занимающейся добычей биологоческих ресурсов.
11. Лицу, которое наделено правом повторного заключения соглашения об аренде участка.

В зависимости от категорийности территории и целей её использования:

1. Для окончания возведения не завершенных строительством объектов.
2. Размещение сооружений социально-культурного назначения.
3. Реализация инвестиционных проектов.
4. Для исполнения РФ, взятых на себя на международном уровне обязательств.
5. В целях размещения объектов, необходимых для обеспечения регионов энергоносителями – газом, электричеством, теплом.
6. Для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Это касается только человека.
7. В целях ведения садоводства, огородничества или выпаса скота. Такое правило касается только физических лиц.
8. Для разработки недр.
9. Участка, который был образован из территории, предоставленной для освоения в комплексе.
10. В целях организации охотничьего хозяйства.
11. Расположение гидротехнических объектов.

Сама процедура выделения участка состоит из нескольких простых действий. Прежде всего, претендент направляет владельцу участка обращение, в котором указывается ходатайство о выделении территории, её площадь, цели последующего использования.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие наличие у претендента льгот, при наличии таковых, а также разрешение на осуществление деятельности. После этого собственник участка принимает решение.

В данном случае возможен как положительный ответ, так и отказ.

Заключение договора аренды

После принятия положительного решения владельцем участка или определения победителя по результатам аукциона, с ним должен быть заключен договор аренды земельного участка.

Стороны договора должны приложить необходимые документы, подтверждающие их полномочия, а также решение о выделении земельного участка.

Физическое лицо представляет свой паспорт, юридическое – свидетельство о регистрации в качестве такового, законный представитель – доверенность.

Оформление документа возможно с использованием обычной офисной бумаги. Также допускается применение бланков, изготовленных типографским способом. Текст заполняется от руки либо при помощи технических средств печати. В документе нельзя делать исправления.

Любые поправки и дополнения оформляются в виде отдельного соглашения. Договор должен содержать в себе информацию об обоих участниках сделки, их банковские реквизиты, печати и росписи, права, обязанности и ответственность сторон. Правильным будет подписать каждую страницу документа.

Это позволит избежать предпосылок для фальсификации.

Образец договора аренды земельного участка

Кроме информации общего характера, договор должен содержать в себе существенные условия. Без них соглашение может быть признано недействительным. К ним отнесены: предмет договора, его стоимость, срок действия.

Назначение земельного участка

Одним из существенных условий сделки любого характера является её предмет. В данном случае это будет земельная территория. Кроме этого, необходимо четко указать её назначение. То есть цели эксплуатации участка. Это может быть строительство, сельское хозяйство, освоение или исследование. Независимо от вида необходимо указать четко цель дальнейшей эксплуатации.

Срок действия договора

Сроки действия соглашения о временном использовании можно разделить по видам, в зависимости от продолжительности аренды. Следует отметить, что законом определено максимальное время действия договора, касающегося территории. Оно составляет сорок девять фактических лет.

Краткосрочный договор об аренде, как правило, заключается на период, не превышающий десяти лет. Чаще всего это актуально для случаев, касающихся индивидуального жилищного строительства.

Долгосрочная аренда. Она заключается на период до сорока девяти лет. При этом истечение срока договора не означает прекращение сотрудничества. В этом случае можно заключить новое соглашение.

Чаще всего такая продолжительность сделки имеет место в случаях с осуществлением предпринимательской деятельности – производством продукции, торговлей, оказанием услуг.

Нередко долгосрочные отношения связаны с последующим выкупом арендуемого объекта.

Бессрочное использование. В данном случае срок действия договора в тексте документа не указан. Однако его продолжительность все равно ограничена верхним пределом, то есть сорока девятью годами.

Арендная плата

Стоимость договора, также отнесена к его существенным условиям. Для определения размера такой суммы необходимо соблюдать принципы, установленные общими правилами.

К ним отнесены:

1. Финансовая обоснованность. Стоимость соглашения определяется с учетом категорийности участка, уровня доходов, который можно получить впоследствии, расценок на товары и услуги.
2. Прогноз расчетов. Здесь определяющими факторами является содержание нормативных актов, а также возможность изменения цены сделки.
3. Простота расчетов. Способы определения суммы соглашения не должны быть сложными.
4. Соблюдение прав арендатора. Стоимость договора не должна ухудшать положение пользователя.
5. Соблюдение гарантий, установленных для определенных категорий пользователей.
6. Равенство претендентов. Сумма арендной платы за один и тот же участок, не должна отличаться для разных кандидатов.

Для расчета суммы арендной платы необходимо два параметра – размер стоимости участка и корректирующий коэффициент. Первый можно узнать в Росреестре. Для этого разработан специальный кадастровый перечень.

В свою очередь, сведения о корректирующих коэффициентах содержатся  в пункте 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582.

Они зависят от статуса арендатора, то есть, является ли он физическим или юридическим лицом, а также характеристик участка, его загрязненности, наличия линейных объектов, транспортных коммуникаций. Стоимость и коэффициент необходимо умножить между собой. Результат и будет арендной платой.

Следует отметить, что цену договора можно изменять с периодичностью один раз в три-пять лет.

Образцы документов

Образец договора аренды земельного участка

Образец заявки на участие в аукционе

Аренда земли в Подмосковье у государства на 49 лет

Если вас интересует аренда земли в Подмосковье или прилегающих областях у государства на 49 лет — обратитесь к специалистам нашего земельно-юридического центра. Получить участок в долгосрочную аренду непросто. В основном земли выдают на пять лет и более. Хотя многое зависит от желания и настойчивости самого арендатора или его представителя.

Популярность подобного вида владения землей оправдана:

• до окончания срока договора можно выкупить надел в собственность;
• в течение этого времени разрешается сдавать его в субаренду (оговаривается в соглашении);
• допускается строительство объектов недвижимости, если подобная возможность указана в договоре.

Однако все это возможно, если оформлением аренды занимается квалифицированный юрист, разбирающийся в нюансах процедуры и смотрящий на перспективу. Выбирать участок надо тоже внимательно. Если под землей размещены значимые для государства коммуникации или иные объекты, не указанные в договоре, в дальнейшем могут возникнуть трудности при использовании надела.

На каких условиях земли в Подмосковье предоставляются в аренду на 49 лет?

Указанный выше срок аренды участка является максимально разрешенным. Но получить землю на такой период времени сможет не каждый. Она предоставляется, если:

• с заявлением обратился собственник объекта недвижимости, расположенного на участке;
• надел будет использоваться в сельскохозяйственных целях (производство продукции);
• на территории необходимо разместить линейные объекты и т.д.

Если же вы планируете получить землю на 49 лет для строительства жилого дома, придется очень постараться, ведь данное основание для выдачи участка не входит в список. По закону предельный срок аренды для ИЖС – двадцать лет.

Более того, чтобы территорию точно оформили, придется обращаться к местным властям, собирать пакет документации, участвовать в аукционе и только после этого заключать соглашение. Договор еще придется регистрировать в Росреестре. Некоторые категории граждан, включая фермеров и представителей льготной группы, получают землю без аукциона. Стоит упомянуть и о других особенностях выдачи наделов.

Как получить землю в Подмосковье в аренду от государства?

Чтобы аренда земли в Подмосковье у государства на 49 лет прошла без затруднений, надо выбрать подходящий участок.

В этих целях изучается кадастровая карта, либо территория ищется по кадастровому номеру из списка свободных земель, полученному в местной администрации.

Когда участок выбран, необходимо проверить его на местности, чтобы отсутствовали линейные объекты, бесхозные строения и иные затрудняющие аренду факторы. После этого подается заявление на предоставление земли в пользование.

Далее придется пройти четыре этапа оформления надела:

1. Представители администрации публикуют информацию в СМИ о проведении торгов относительно выбранной земли;
2. Если претендентов не находится, заключается договор, либо придется подать документы на участие в аукционе;
3. Предложив наивысшую стоимость аренды, надо получить протокол мероприятия, обговорив условия будущего соглашения;
4. После заключения договора, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Процедура усложняется, когда выбранный участок еще не сформирован и о нем отсутствует запись в кадастре. В этом случае нужно проводить межевание, готовить схему расположения надела и регистрировать его согласно требованиям законодательства. Иногда можно найти подходящий участок, изучая объявления в СМИ, где администрация выставляет на торги определенные земли.

Перед обращением к местным властям необходимо собрать пакет документации. В него входит:

• заявление на предоставление территории;
• копии удостоверения личности, выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, в зависимости от организационно-правовой формы обратившегося лица;
• подтверждение внесения задатка за участие в аукционе;
• свидетельство о праве собственности на объекты недвижимости, размещенные на земле (если они принадлежат вам);
• кадастровые бумаги на землю и иные документы.

Наши эксперты помогут собрать нужную документацию, оформят кадастровый паспорт, соберут подтверждения наличия прав на длительную аренду и проведут аукцион. Для этого надо только подписать готовую доверенность.

Экономия от приобретения земельного участка через Госаренду составляет от 40% до 70% от его рыночной стоимости

Ознакомьтесь с нашими услугами по предоставлению земельных участков из государственной собственности без проведения торгов.

Запишитесь на консультацию по выбору земельных участков прямо сейчас!

Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет

• На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.
• Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.
• Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.
• Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.
• Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

1. На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.
2. Это связано со следующим.
3. На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

Какие сроки аренды земли бывают?

1. под ИЖС и ЛПХ срок аренды – 20 лет.
2. участки сельскохозяйственного назначения – от 3 до 49 лет.
3. под огород, сенокошение и выпас скота – до 3 лет.
4. под объектом незавершенного строительства – 3 года.

Подробности далее…

1. Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ

Если получите участок под ИЖС или для ЛПХ в границах населенного пункта, то срок аренды — 20 лет.

Двадцатилетний срок аренды установлен в подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков под ИЖС и ЛПХ возможно на аукционе или без торгов.

Самостоятельно получить землю без торгов поможет:

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

• Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.
• Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.
• Вернемся к срокам аренды.
• Обратите внимание.
• Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят».

И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

2. Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

3. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества

Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.

Иными словами, гражданин может пользоваться землей в указанных целях по одному договору аренды в течение не более 3 лет.

Данный срок аренды установлен в подпункте 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

4. Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства

1. По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
2. По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.
3. Из общего правила есть одно исключение.
4. Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.
5. Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.
6. Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?
7. Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.
8. Но нас это не остановит.
9. Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
10. Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Из аренды в собственность

20/08/2019

«Аренда – это ведь не собственность?» «А вдруг потом отнимут, а я уже построил дом…»

Такие вопросы возникают у тех, кто услышал, что земельный участок находится в аренде на 49 лет.

Давайте вместе разберемся, что же это значит и реально ли его перевести из аренды в собственность.

Согласно ст. 28 Земельного Кодекса РФ участок земли, который находится в аренде на 49 лет – это государственная или муниципальная собственность, которая безвозмездно была передана в пользование арендатору. Но при этом арендатор должен платить за пользование участком арендную плату.

Согласно ст.25 ЗК РФ договор аренды должен быть зарегистрирована в Росреестре в обязательном порядке, и участок поставлен на кадастровый учет.

Как правило, в аренду передается не один земельный участок, а много, 20, 30, 50 и больше. Это говорит о том, что в отношении территории, на которой находятся такие участки, администрацией принято решение о развитии. Стоит отметить, что, если участок передан в аренду под ИЖС, значит должны быть утверждены технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Это говорит о том, что газ, электроэнергию и воду и другие коммуникации можно подвести к участку.

Какова стоимость арендной платы?

Порядка 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в год в зависимости от тарифной ставки муниципального района. Например, в коттеджном комплексе «Пятидворье» в Верхнеуслонском районе арендная плата в месяц составляет всего 21 руб. за участок в 7 соток. Да-да, в год получается всего 252 рубля.

Это все понятно? А в собственность то можно перевести?

Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора.

• То есть, чтобы оформить право собственности на земельный участок, необходимо на нем построить загородный дом, ввести в эксплуатацию и документально оформить строение в собственность.
• Порядок действий следующий:
• Документы для оформления земли из аренды в собственность:
• ПРИ ЭТОМ САМОЕ ПРИЯТНОЕ, ЧТО ВСЕ ЭТИ ДЕЙСТВИЯ МЫ МОЖЕМ СДЕЛАТЬ ЗА ВАС АБСОЛЮТНО БЕСПЛАТНО!

— Присвоить адрес (если его нет) земельному участку — 1 месяц. (Обратиться в сельское поселение с заявлением и копией договора перенайма). — Поставить на кадастровый учет построенный дом. Для начала необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки документов и в отдел архитектуры района для получения уведомления об окончании строительства. Оплачиваем гос. пошлину в размере 350 руб. и после этого архитектура отправляет документы в Росреестр в электронном виде для постановки дома на кадастровый учет, с последующей регистрацией — этот этап занимает от трех недель до 1 месяца. — Подать заявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно — Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом; 1 месяц — Получить постановление главы Администрации о расторжении договора аренды и постановление о предоставлении земли в собственность, подписанный договор купли- продажи в 3-х экземплярах и акт приема передачи земельного участка. После этого нужно оплатить указанную в договоре сумму. — Подать документы в РОСРЕЕСТР через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности. Срок 9 рабочих дней — Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок; — Фотографии жилого дома — Выписка из ЕГРН, в которой вы указаны собственником построенного объекта. — Квитанция об оплате арендной платы — Заявление ХОРОШО! А СКОЛЬКО БУДЕТ СТОИТЬ ВЫКУП УЧАСТКА? Для собственников дома стоимость оформление земельного участка из права аренды в собственность составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, размер которого зависит от региона и целевого назначения земли. Размер выкупа для сельских и поселковых округов так же устанавливается индивидуально и по большей части составляет менее 1% кадастровой стоимости. Например, в «Пятидворье» выкуп участка в 7,5 соток будет стоить 2 705 руб. КАК ОКАЗАЛОСЬ — ВСЕ НА ТАК СТРАШНО…

Условия и порядок оформления аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Аренда земельного участка у администрации – один из способов получения и дальнейшего распоряжения имуществом. Среди преимуществ такой правовой формы: отсутствие обязанности платить земельный налог, возможность пользоваться недвижимостью за небольшую арендную плату, право последующего приоритетного выкупа земли у муниципалитета по цене до 20% от кадастровой стоимости.

Получить участок можно через аукцион или без проведения торгов (если претендент отвечает определённым условиям).

Кто и на каком основании может арендовать ЗУ, находящийся в муниципальной собственности?

Согласно Земельному кодексу на аренду участка имеют право (ст. 22, 39.6 ЗК РФ):

• физические лица (с гражданством и без);
• иностранные граждане;
• юридические лица.

Для получения недвижимости в аренду предусмотрено два способа:

• через проведение аукциона;
• напрямую, без торгов.

Аукцион может быть организован как муниципалитетом, так и физическим (юридическим) лицом, намеренным приобрести участок.

Получить землю без проведения аукциона имеют право следующие категории (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• физические лица с целью возведения частного дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или фермерского хозяйства;
• юридические лица, наделённые полномочиями по завершению строительства объектов, расположенных на данном участке;
• юридические лица, уполномоченные возводить объекты социально-культурного назначения, организовывать крупные инвестиционные проекты в пределах участка земли;
• некоммерческие организации для реализации проектов индивидуального жилищного строительства;
• фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации;
• физические или юридические лица, в собственности которых находятся объекты, расположенные на данном участке;
• собственники незавершённых объектов строительства, находящихся на территории участка.

Земельный участок переходит пользователю на основании договора аренды. Документ заключается в письменной форме.

Условия

Договор аренды участка заключается при соблюдении ряда условий, которые касаются вида земель, их целевого использования, статуса арендатора.

Какие земельные участки арендовать нельзя?

В соответствии с Земельным кодексом, не доступны для аренды земли, изъятые из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ, п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К таким участкам относятся (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

• природные заповедники, национальные парки и иные природоохранные зоны;
• территории лесов;
• водные объекты в государственной или муниципальной собственности (подробнее о том, возможна ли аренда лесных участков и водных объектов, мы рассказываем в отдельной статье);
• земли, занятые объектами культурного наследия;
• участки, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
• территория, занятая объектами космической инфраструктуры.

Под какие цели можно взять?

Земельное законодательство предусматривает следующий принцип разделения земель:

• по целевому назначению;
• по видам разрешённого использования.

Для каждого целевого назначения предусмотрены свои виды разрешённого использования. Земельным кодексом выделено 7 категорий земель. По четырём из них допускается передача в аренду, в их числе следующие территории:

При сдаче в аренду земель данных категорий доступны все виды разрешённого использования, предусмотренные Земельным кодексом РФ (ст. 7 ЗК РФ). В частности:

• ведение личного подсобного хозяйства, сенокошения, животноводства;
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение промышленного и сельскохозяйственного производства;
• индивидуальное или коллективное жилищное строительство и др.

Некоторые цели использования арендованной земли накладывают на арендатора дополнительные обязательства. Например, проведение на участке работ, связанных с пользованием недрами, требует осуществления рекультивации данной территории. Полный перечень условий прописан в ст. 39.8 ЗК РФ.

Подробнее о том, какими правами о обязательствами наделяет стороны договор аренды, мы рассказываем тут.

Особенности заключения договора с муниципалитетом

При заключении договора аренды муниципального участка соблюдаются требования Земельного и Гражданского кодексов РФ. Основные принципы:

1. При оформлении аренды сроком более, чем на 1 год требуется регистрация договора в Росреестре.
2. При заключении договора сроком более, чем на 5 лет арендатор имеет право передавать полномочия владения участком другим лицам (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Подробнее о субаренде мы рассказываем здесь, а из этого материала вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если решите передать свои полномочия по владению участком другим лицам.
3. Любые изменения условий договора допустимы лишь с согласия арендатора земли. Ограничение его прав, прописанных в договоре, так же запрещено.
4. Стоимость аренды является существенным условием договора, без которой документ будет не действителен — п. 12 ст. 22 ЗК РФ (как узнать стоимость аренды и заключить договор читайте тут).
5. Арендатор обязан выполнять условия владения участком, отдельно прописанные в Земельном кодексе для некоторых видов целевого использования земли (рекультивация, соблюдение графика мероприятий по освоению территорий и пр.) (ст. 39.8 ЗК РФ).
6. Договор заключается на срок от одного года до 49 лет в зависимости от категории земли и условий пользования (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Узнать о правилах составления и оформления типовых договоров аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами можете тут, а здесь мы рассказывали о составлении договоров между юрлицами.

С чего начать?

Желающие получить в аренду у муниципалитета земельный участок должны соблюдать определённый порядок действий.

Определение целей

Территория может быть арендована физическими и юридическими лицами для широкого круга целей:

Выбор способа оформления

Земельный участок может быть арендован двумя способам (ст. 39.6 ЗК РФ):

• через аукцион;
• без проведения торгов.

Аукцион может проходить по инициативе как муниципалитета, так и потенциального арендатора.

Без проведения торгов возможна аренда участков со следующими целями (п. 2 ст. 39.6):

• работа над объектами незавершённого строительства юридическими лицами;
• строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами;
• возведение объектов ИЖС некоммерческой организацией;
• достройка объектов незавершённого строительства собственниками зданий;
• сельскохозяйственные работы и фермерское хозяйство;
• работы по использованию недр;
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Какие документы нужны?

Вне зависимости от того, каким способом производится аренда участка (через аукцион или без него), от заявителя потребуются:

• копия паспорта;
• заявление по установленной Администрацией города форме;
• квитанция о внесении задатка (для участвующих в аукционе).

В случае аренды участка через торги внимательно изучаются требования к конкурсным документам, которые могут отличаться в зависимости от лота.

Заявление

Требования к Заявлению на участие в торгах установлены «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…», утв. Приказом ФАС № 67 от 10.02.2010 г. Документ должен содержать следующие данные:

• Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• адрес физического лица или фирменное наименование;
• реквизиты и адрес юридического лица.

Заявка также включает в себя ряд документов:

1. выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
2. копии учредительных документов юрлица;
3. предложение о цене договора;
4. предложения об условиях исполнения договора.

При составлении Заявления на аренду участка без проведения торгов следует ориентироваться на Земельный кодекс РФ (ст. 39.17). Согласно документу Заявление должно содержать следующие данные:

1. Ф. И. О., адрес и паспортные данные заявителя;
2. наименование и место нахождения юридического лица, ИНН, регистрационный номер;
3. кадастровый номер земельного участка;
4. обоснование права получения участка без проведения торгов;
5. цель использования земельного участка;
6. почтовый адрес/адрес электронной почты для связи с заявителем.

Как получить через аукцион – порядок действий

Аренда участка через аукцион включает следующий алгоритм действий:

1. Мониторинг организации торгов на сайте муниципалитета, а также на сайте torgi.gov.ru.
2. Выбор подходящего аукциона (объявление о его проведении публикуется за 1 месяц до мероприятия).
3. Регистрация на аукционе (не позже, чем за 5 дней до проведения торгов).
4. Оплата задатка.
5. Изучение требуемой документации и подготовка бумаг.
6. Подача заявки.
7. Проведение аукциона.
8. Заключение договора с администрацией в случае победы.

В случае, если на аукционе представлен лишь один участник и его заявка соответствует всем требованиям, договор аренды будет заключён с данным претендентом (п. 6 ст. 39.9 ЗК РФ).

Как оформить без торгов?

Порядок предоставления в аренду муниципального участка без проведения торгов прописан в Земельном кодексе (ст. 39.14). Планируя воспользоваться данным правом, претендент должен действовать следующим образом:

1. Ознакомиться с перечнем условий, допускающих аренду земли без торгов и убедиться в соответствии заявителя данным требованиям (перечень условий представлен в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).
2. Подготовить документы-основания для освобождения от проведения торгов.
3. Подготовить схему расположения участка, если таковой ещё не сформирован и не проведено межевание территории.
4. Подать заявление о предварительном согласовании в Администрацию муниципалитета, а также организовать кадастровые работы по образованию земельного участка.
5. Подать в муниципалитет заявление о предоставлении земельного участка (лично, по почте или через портал «Госуслуги»).
6. Приложить необходимые обоснования права на аренду земли без проведения торгов.
7. Дождаться рассмотрения заявления муниципалитетом в течение 30 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
8. При вынесении положительного решения подписать подготовленный Администрацией договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Стоимость

Правила расчёта арендной платы за муниципальную землю закреплены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Согласно документу:

1. Стоимость аренды определяют органы исполнительной власти.
2. Расчёт происходит одним из следующих способов:
   • • по кадастровой стоимости;
     • по результатам торгов;
     • по ставкам арендной платы либо методическим указаниям, утвержденным Министерством экономического развития РФ;
     • по рыночной стоимости, определяемой на основании оценки.

   Больше о методиках расчета стоимости права на аренду земли можете узнать из отдельной публикации.

3. Размер годовой арендной платы за участки, полученные без проведения торгов, устанавливаются в размере 0.01 – 2% от кадастровой стоимости объекта.

В рамках формирования суммы арендной платы во внимание принимают следующие параметры:

• размер участка и его расположение;
• кадастровая стоимость;
• назначение земли;
• наличие на участке значимых природных объектов (водоёмы и пр.).

О том, в каких случаях плата за аренду земли будет облагаться НДС, а в каких нет, можете узнать из этого материала.

Сроки

Земельный кодекс допускает аренду земельного участка на срок от 1 года до 49 лет. На длительность договора влияет цель использования земли. Все возможные варианты описаны в п.8 ст. 39.6 Земельного кодекса. В частности, предусматриваются следующие сроки:

• строительство и реконструкция – от 3 до 10 лет;
• размещение линейных объектов – до 49 лет;
• ИЖС и личное подсобное хозяйство – до 25 лет;
• освоение территории юрлицом – от 3 до 5 лет;
• завершение неоконченного строительства – до 3 лет.

Узнать больше об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земельных участков вы можете в отдельной публикации.

Что будет за нецелевое использование?

Передача земельных участков в аренду производится под конкретное целевое использование. В связи с чем, изменение данного назначения так же, как и эксплуатация участка не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель, приводят к нарушению существенных условий договора аренды и к его последующему расторжению.