Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности»: банкротство застройщика

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.

Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»).

Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение».

Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.

Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон 127-ФЗ, или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.

Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов.

Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию.

Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

То есть покупатели машино-мест и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта.

Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства.

Они могут только включить свои денежные требования в общую (4-ю) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Нет, такая возможность не предусмотрена в российском законодательстве.

Хотя дела о банкротстве застройщика рассматриваются в арбитражных судах, ранее многие юристы использовали схему, при которой дольщик-приобретатель нежилого помещения обращался в суд общей юрисдикции, чтобы признать право собственности на долю в недострое, а потом, в случае положительного решения суда, предъявлял требования на это помещение в реестр кредиторов. Однако, практика рассмотрения подобных споров судами неоднозначна.

При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.

Как правильно купить квартиру в строящемся доме?

Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.

После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.

Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился.

Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам.

Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.

Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а дольщики-приобретатели нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.

Когда активы обанкротившейся компании будут распродавать с торгов, первыми получат выплаты граждане, чьей жизни и здоровью должник причинил ущерб (такое бывает редко); вторыми — сотрудники компании-застройщика, перед которыми возникли долги по зарплате (такое бывает довольно часто); в третью очередь будут погашены долги перед покупателями жилых помещений и только потом начнутся выплаты кредиторам четвертой очереди. Обычно активов застройщика не хватает, чтобы погасить все денежные требования кредиторов, поэтому часть дольщиков может рассчитывать в лучшем случае на частичную компенсацию.

Если речь идет о нежилых помещениях площадью менее 7 кв. м (например кладовых) и машино-местах, вы находитесь в более выигрышном положении, чем покупатели апартаментов.

Ваши требования о передаче этих нежилых помещений и машино-мест могут быть включены в реестр требований участников строительства — как и денежные требования по ним.

То есть вы имеете права требовать передачи вам этих помещений или денежной компенсации.

Чтобы ваши требования на нежилые помещения и машино-места включили в реестр, нужно подать конкурсному управляющему пакет документов о включении в реестр (п. 3 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ). Вам потребуются:

заявление о включении в реестр требований участников строительства (в свободной форме с указанием ситуации и данных о судебном решении, если таковое имеется);

• заверенные копии паспортов дольщиков;
• оригинал и копия договора долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями;
• оригинал и копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты по договору;
• оригиналы и копии прочих документов по долевому строительству (если имеются);
• доверенность или подтверждение статуса законного представителя (если требуется).

В течение 30 дней после получения вашего требования конкурсный управляющий рассматривает требование, если находит его обоснованным, включает в реестр — и уведомляет вас об этом.

В дальнейшем процедура развивается по той же схеме, что и в случае с банкротством застройщика при покупке жилых помещений. Подробнее об этом читайте на спроси.дом.рф

Банкротство застройщика. Новое в судебной практике применения положений параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Признание права собственности при банкротстве застройщика и включение требований в реестр

Главная | Статьи | Банкротство застройщика. Новое в судебной практике применения положений параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Признание права собственности при банкротстве застройщика и включение требований в реестр.

• Банкротство застройщика – сложная процедура, проведение которой регулируется как общими положениями законодательства о банкротстве, так и специализированными нормами – положениями параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.
• За время действия норм о специализированной процедуре банкротства застройщика выявились спорные вопросы, которые по-разному решались в судебной практике.
• Больше всего вопросов вызывает применение законодательства о банкротстве застройщика к отношениям между застройщиком и участником долевого строительства, связанным с признанием права собственности участника долевого строительства на жилое или нежилое помещение или с включением требований в реестр требований о передаче жилых помещений.
• До введения положений указанного параграфа 7 в течение всего периода рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве застройщика дольщик мог в любой момент до полной ликвидации застройщика как юридического лица обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру или нежилое помещение (если дом, в котором располагалась квартира, был построен), либо о признании права собственности на долю в виде квартиры или на долю в объекте инвестирования (если дом построен не был).

При этом арбитражный суд в соответствии с Законом о банкротстве может признать за участником долевого строительства право собственности только на уже полностью готовую квартиру, переданную по акту приема-передачи еще до принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика. Хотя в последнее время практика меняется и можно в определенных случаях признать право собственности даже если акт приема-передачи подписан после принятия арбитражным судом к производству заявления о банкротстве застройщика.

Таким образом, права тех соинвесторов, чьи дома или построены или находятся в высокой степени готовности, были значительно ограничены.

По сути новый закон только дал определенный механизм по передаче дома для достройки соинвесторам.

Указанный механизм работает только в том случае, если дом еще не построен и существует согласие между участниками долевого строительства о достройке дома за свой счет и своими силами. На практике такие случаи крайне редки.

Многие арбитражные суды пытались расширительно толковать положения нового законодательства.

Так по делу о банкротстве ЗАО “Энергостройкомплект-М” Арбитражным судом города Москвы выносились решения о признании права собственности за соинвесторами даже в том случае, если акт приема-передачи подписан не был или был подписан после принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Апелляционная инстанция оставляла решения без изменения, а апелляционные жалобы конкурсного управляющего застройщика без удовлетворения.

Однако затем Федеральный суд Московского округа судебные постановления нижестоящих судов отменял с указанием на то, что в рассматриваемых случаях не было оснований для признания права собственности на квартиры, а были основания только для удовлетворения заявлений о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений.

Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту приема передачи и часто отказывают в случаях, если была передана после принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, хотя в последнем случае существует и несколько положительных решений, в том числе подтвержденных Высшим арбитражным судом.

В определенных случаях выходом может стать подача иска не к застройщику, если договор заключался не напрямую с застройщиком, а с посредником и т.п., но по каждому конкретному делу необходимо подробно анализировать ситуацию.

Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).

Однако Высший арбитражный суд РФ в указал, что такая практика неправомерна и суду необходимо учитывать, направлялось ли участнику долевого строительства уведомление В Постановлении по делу № 14452/12 от 23 апреля 2013 года ВАС указал, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Также суд указал, что применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. В случае пропуска участником долевого строительства — гражданином срока на подачу заявления о включении требования о передаче жилого помещения по уважительной причине суд может рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.

Также сформировалась судебная практика относительно возможности включения требований о передаче нежилых помещений в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

До определенного момента многие суды включали такие требования в реестр, однако затем суды вышестоящих инстанций отменили ряд решений судов нижестоящих инстанций и теперь гражданин, заключивший договор , согласно условиям которого ему в собственность по завершении строительства подлежит передаче нежилое помещение, может только заявить требование о включении денежных требований в реестр требований кредиторов или (при наличии оснований) подать заявление о признании права собственности на нежилое помещение в рамках процедуры банкротства застройщика.

В целом процедура банкротства застройщика сложна, многие вопросы в судебной практике решаются по-разному. На мой взгляд требуется принятие поправок в законодательство, направленных на защиту прав участников долевого строительства, оплативших полностью взнос за квартиру, если дом находится в высокой степени готовности или полностью построен.

Если Вам необходима помощь адвоката, специализирующегося на вопросах банкротства застройщика, звоните по телефонам: 8 903 125 76 30, 8 495 691 38 72 и записывайтесь на консультацию. Адрес: г.Москва, Новый Арбат, д.21, офис 904.

Фз о несостоятельности (банкротстве) физических лиц (действующая редакция)

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ существует с октября 2002 года и долгое время регламентировал только банкротство юридических лиц (в том числе, банков, градообразующих предприятий и других крупных организаций).

Несколько лет назад в него была добавлена десятая глава — «Банкротство гражданина». С появлением новой редакции, физические лица, которые не могут выбраться из долговой ямы самостоятельно, получили возможность освободиться от финансовых обязательств.

Мнение эксперта

Дмитрий Томилин

Руководитель и основатель компании «Банкирро»

В десятой главе ФЗ-127 о банкротстве физических лиц рассказано все, что нужно знать должнику, чтобы без проблем пройти процедуру.

Закон регламентирует ее этапы, правила прохождения, права и обязанности лица, который решил снять с себя долги.

Перед тем, как вы обратитесь в суд и запустите эту процедуру, вы должны внимательно изучить закон, взвесить все «за» и «против» и решить, по какому пути вы пойдете.

Лучше всего делать это с помощью компетентного юриста. В ваших интересах рассказать юристу обо всех долгах и кредиторах: после того, как вы погасите ту сумму, которую в состоянии отдать, остальные долги будут списаны.

Итак, в ФЗ «О несостоятельности…» в 2015 году внесли новую, десятую главу, которая регламентирует банкротство граждан. С 1 октября должники, не способные справиться с кредитной нагрузкой, могут:

• подать в Арбитражный суд заявление о признании себя банкротом;
• провести реструктуризацию долга, сняв все пени и штрафы и погасив только основную сумму долга за определенный срок;
• отказаться от реструктуризации и реализовать свое имущество в рамках судебного производства;
• списать все долги, которые не удалось погасить с помощью реструктуризации или реализации имущества.

После процедуры банкротства физическое лицо считается свободным от задолженностей и может начинать жизнь с чистого листа. Но, разумеется, не все так просто: у должника могут изъять не каждый объект собственности, а после освобождения от обязательств на гражданина накладываются некоторые ограничения.

Почему же люди торопятся стать банкротами?

Причины есть:

• Во время реструктуризации, при которой должник продолжает выплачивать кредиты на удобных для себя условиях, не начисляются повышенные проценты, пени и штрафы. Дополнительные списания со стороны банка или МФО исключены.
• При реализации имущества можно отказаться от оплаты долга. При этом должник не лишится единственного жилья и личных вещей. Скорее всего, он вообще ничего не потеряет: у людей, оказавшихся в долговой яме, как правило, нет дополнительного имущества.
• Если у должника есть дополнительное имущество (в том числе, малоликвидное — дача, старая машина, гараж), его смогут продать без непосредственного участия бывшего владельца. Если рыночная стоимость такого имущества не покрывает даже часть долга, цена продажи уже не волнует должника. Так или иначе, задолженности исчезнут.
• Наконец, должнику уже не нужно брать дополнительные кредиты или займы, чтобы расплатиться с другими кредиторами, усугубляя свою ситуацию. Все будет намного проще.

На практике процедура, несмотря на некоторые ограничения и сложности, открывает путь в нормальную жизнь — без звонков от коллекторов и нервов.

Десятая глава закона о банкротстве регулирует процедуру списания долгов у физических лиц. К ним относятся не только граждане, попавшие в сложную ситуацию из-за ипотеки, потребительных кредитов, микрозаймов, но и индивидуальные предприниматели и владельцы фермерских хозяйств. В отдельный параграф вынесены положения об объявлении банкротом умершего человека.

В параграфе, посвященном несостоятельности гражданина, приведена вся информация, которая потребуется при подготовке и участии в процедуре банкротства:

• условия признания банкротом;
• особенности регулирования отношений между должником и другими лицами (кредиторами, финансовым управляющим и т.д.);
• порядок оформления заявления должника и конкурсного кредитора;
• назначение и обязанности финансового управляющего.
• правила и условия реструктуризации.
• порядок реализации имущества;
• сроки проведения процедуры;
• ограничения, накладываемые на банкрота.

Бесплатная консультация наших специалистов позволит сопоставить риски и сделать первые шаги к банкротству.

Оставьте заявку на услуги нашей компании и в течение 15 минут мы свяжемся с вами

Важно: через банкротство можно списать любые долги, закрепленные письменными или устными договорами. Это могут быть задолженности перед:

• Банками,
• Микрокредитными и микрофинансовыми организациями;
• Налоговой инспекцией и внебюджетными фондами;
• Организациями ЖКХ и поставщиками услуг;
• Любыми другими юридическими лицами;
• Физическими лицами.

Банкротство поможет избавиться от многих видов задолженностей, но не ото всех. Есть долги, которые придется погашать в любом случае.

По закону от долгов можно избавиться двумя способами:

• через реструктуризацию, если должник имеет официальное трудоустройство, и его средств достаточно, чтобы отдать большую часть суммы;
• через реализацию имущества, если официальной работы нет или долг слишком большой, чтобы его выплатить за следующие 3 года.

Человек может самостоятельно определить, каким путем следовать, но последнее слово все же остается за судом. Суд оценит официальный доход и стоимость имущества, которым владеет заявитель, и примет решение.

В соответствии с ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», можно начинать процедуру банкротства с любой суммой долга. Условия, которым должен соответствовать заявитель:

• у гражданина недостаточно имущества для того, чтобы рассчитаться с кредиторами;
• наступление обстоятельств, при которых должник больше не сможет выплачивать кредиты – имеются все признаки потенциального банкротства;
• должник не имеет средств для ежемесячной оплаты взносов.

Из ФЗ был убран пункт о минимальном размере долга и просрочке, однако, исходя из сложившейся юридической практики, для начала судебного разбирательства сумма задолженности должна быть не менее 350 000 рублей.

В этом случае затраты на проведение процедуры будут целесообразны.

К тому же, должнику будет гораздо проще найти финансового управляющего, имея большой долг и имущество в собственности, поскольку данные специалисты работают за процент от реализации собственности.

Подавать заявление на банкротство физлица могут также и кредиторы, но для них условия остались прежними:

• просрочка по кредитам и другим выплатам — более 90 дней;
• общая сумма задолженностей гражданина — более 500 тысяч рублей.

Если человек накопил долгов на сумму, превышающую 500 000 рублей, то обратиться в суд за признанием неплатежеспособности становится его обязанностью, а не правом. Если этого не сделать, то на физлицо налагается штраф или другие санкции.

ФЗ о несостоятельности (банкротстве) физических лиц дает точную инструкцию гражданам, пожелавшим списать долги:

1. Необходимо подготовить заявление в Арбитражный суд по месту жительства. В заявлении требуется указать свои данные (паспортные, контактные, а также семейное положение), сумму долгов и всех кредиторов, сведения о доходах и имуществе, план действий, которые вы хотите предпринять, чтобы выбраться из долговой ямы. План действий приводить необязательно, но с ним суд скорее примет ваше заявление в работу. Кроме заявления нужно собрать документы, подтверждающие задолженность и уровень доходов.
2. Если процедура инициируется, нужно оплатить услуги финансового управляющего и все необходимые судебные расходы. Стоимость услуг управляющего составляет не менее 25 000 рублей. Эти деньги должник должен положить на счет Арбитражного суда.

Далее с участием должника и финансового управляющего проводится первое судебное заседание, на котором определяется, каким путем будет идти процедура банкротства.

Мнение эксперта

Дмитрий Томилин

Руководитель и основатель компании «Банкирро»

В десятой главе ФЗ-127 о банкротстве физических лиц рассказано все, что нужно знать должнику, чтобы без проблем пройти процедуру.

Закон регламентирует ее этапы, правила прохождения, права и обязанности лица, который решил снять с себя долги.

Перед тем, как вы обратитесь в суд и запустите эту процедуру, вы должны внимательно изучить закон, взвесить все «за» и «против» и решить, по какому пути вы пойдете.

Мнение эксперта

Дмитрий Томилин

Руководитель и основатель компании «Банкирро»

В десятой главе ФЗ-127 о банкротстве физических лиц рассказано все, что нужно знать должнику, чтобы без проблем пройти процедуру.

Закон регламентирует ее этапы, правила прохождения, права и обязанности лица, который решил снять с себя долги.

Перед тем, как вы обратитесь в суд и запустите эту процедуру, вы должны внимательно изучить закон, взвесить все «за» и «против» и решить, по какому пути вы пойдете.

Должник не может отказаться от услуг финансового управляющего и заниматься всем самостоятельно. Однако он вправе выбрать специалиста.

Доход управляющего состоит из двух частей: фиксированной части (25 000 рублей, которые вы должны положить на счет) и комиссии (7% от стоимости продаваемого имущества). Поэтому ему выгоднее продавать имущество дорого. Это позволит покрыть максимальную сумму долга.

Считать, что, став банкротом, вы избавитесь от всех финансовых проблем, не стоит. Некоторые долги, к сожалению, останутся за вами.

Процедура НЕ избавит от долгов по алиментам, а также перед гражданами, которым должник ранее нанес физический или моральный ущерб (например, при ДТП).

Индивидуальные предприниматели останутся должны своим работникам, если ранее не выплатили заработную плату. Долги не списываются и в некоторых других случаях.

Как правило, речь идет о физических лицах, которым был нанесен вред действиями должника.

Если суд принял решение в пользу реализации имущества, то это еще не значит, что у вас отнимут всю собственность. Реализации не подлежат:

• личные вещи и предметы первой необходимости (от одежды до посуды);
• единственное жилье (в рамках прописанных законом норм), если оно не было заложено в банке;
• имущество, которое используется для выполнения работы;
• продукты питания.

Нюансов и тут много: ФЗ о несостоятельности (банкротстве) физических лиц не дает полный перечень вещей и предметов, которые не могут быть проданы. Если у вас есть сомнения, лучше обратиться к профессиональному юристу.

Могут ли быть задержки процедуры?

Суд может задержать заявление и не отправить его в производство по двум причинам:

• недостаточно полный пакет документов;
• отсутствие госпошлины и средств на оплату услуг финансового управляющего.

Все, что останется должнику после внесения денег, — это предоставить имущество для реализации или выплатить долги в рамках реструктуризации.

Внесудебное банкротство

На фоне большого числа заемщиков, у которых нет ликвидного имущества, либо которые по разным причинам не могут пройти процедуру банкротства через суд, в сентябре 2020 года были приняты дополнения к ФЗ №127.

Законодатели решили проблему введением новой процедуры – внесудебного банкротства.

Она позволила сделать признание неплатежеспособности гораздо легче, быстрее и дешевле для тех, кто соответствует следующим условиям:

• сумма долга от 50 000 до 500 000 рублей;
• нет открытой процедуры банкротства через Арбитражный суд;
• у должника нет собственности, которая может быть изъята для погашения задолженности, о чем имеется постановление ФССП о закрытии исполнительного производства.

Для инициирования банкротства необходимо обратиться в МФЦ, написать заявление и подать небольшой пакет документов. Для большинства должников даже не понадобится сопровождение юристов – предполагается, что сотрудники центров будут помогать гражданам в составлении заявления.

Новая процедура позволит быстро закрывать вопросы с кредиторами и избежать накопления огромной задолженности.

Как работает закон о банкротстве физических лиц?

Федеральный закон № 127 «О несостоятельности…» был дополнен десятой главой довольно давно. Популярность процедуры растет год от года: все больше должников, которые не справляются с кредитной нагрузкой, проходят банкротство, и все чаще они инициируют это самостоятельно, без помощи кредиторов. Так, в 2019 году более 90% новых дел появилось после заявления самих граждан.

При подготовке данного материала эксперт использовал следующие источники:

Некоторые особенности дел о банкротстве застройщиков — Статьи — Консалтинговая группа "Аюдар"

Несмотря на то, что Федеральный закон № 214 ФЗ [1] обязывает застройщика предоставлять дольщику гарантии, полностью исключить банкротство застройщика не представляется возможным.

В связи с тем, что в таких случаях страдают преимущественно физические лица, выполнившее свои денежные обязательства перед застройщиком, законодатель со временем ввел специальный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков») в Федеральный закон № 127 ФЗ [2].

Настоящая статья посвящена наиболее значимым особенностям дел о банкротстве застройщиков.

Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.

1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома.

Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.

2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

• секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
• участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство.

Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.

2013 по делу № А35-11561/2012.

 В каком суде рассматривается дело?

По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.

Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:

• застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
• застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
• объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).

 В то же время суд вправе, но не обязан передавать дело в другой суд (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 № 15АП-393/2012 по делу № А32-30559/2010).

Информация о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сведения которого подлежат размещению в сети Интернет и публикуются в официальном издании. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р таким изданием является газета «Коммерсантъ».

Применение дополнительных обеспечительных мер

В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:

• запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
• запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).

Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.

При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).

 В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

 По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:

• обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
• по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).

Особенности предъявления требований к застройщику

Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

• требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
• приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.

2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли.

Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.

Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

• прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
• право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика.

Обязанность по уведомлению участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований к застройщику возлагается на арбитражного управляющего (п. 2 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Погашение требований кредиторов

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеют удовлетворения требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат (п. 3 и 4 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Федерального закона № 127‑ФЗ).

В связи с этим участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12.

В нем указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам.

Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.

Погашение требований кредиторов может осуществляться также путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в МКД. Согласно ст. 201.

10 Федерального закона № 127‑ФЗ в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Такая передача возможна при одновременном соблюдении следующих условий: